环京县房价涨幅翻番揭秘
导读
一线城市土地资源匮乏，受溢出效应影响，周边城市群房价开始启动上涨模式。北三县房价也开启了大涨的引擎机。包括燕郊、香河、武清等地几乎面临房价翻番且无房可售的状态。开发商也因此集中想在北三县拿地，而在此过程中，甚至出现摩擦。
毗邻北京的燕郊燕顺路两旁，布满了近些年新建的住宅小区。这条路由于居住人口量过大，时常造成严重拥堵。高峰时期，并不宽阔的道路会拥堵达一小时。
链家地产中介贾华（化名）告诉21世纪经济报道记者，“这两旁小区的二手房如今普遍在2.5万元/平方米，最高已经报价在3万元/平方米。相比年初，已经翻倍。”
贾华无奈地表示，最近大半年间，他深刻感受到了燕郊一天一个价的市场。他甚至认为，这样的房价是有泡沫的。对于前来咨询的投资客，他会委婉建议可以选择一些涨幅不高的区县。
受一线城市限购政策影响，在新一轮房价涨幅潮中，一线城市周边的大城市群成为投资热土。环京县便是一个典型案例。包括燕郊、香河、固安、武清等特殊的三四线级城市，房价普遍出现了翻倍。
环京县的疯狂
8月14日，燕郊一家链家地产门店前，中介人员挂出的精选房源中，二手房源单价普遍在2.5万元/平方米，总价200万-300万之间。
贾华在地图上指着燕郊未来可能开通的地铁称，这附近的二手住宅业主已经挂牌到3万元/平方米。
相比住宅，当地商住楼属于最便宜的产品。一家名为福成尚街时代广场的售楼处内，前来看房的购房者陆续不断。这个产权仅40年的商住楼，目前一居室售价是 1.9万元/平方米，二居售价为1.7万元/平方米。一个星期后，该楼盘销售人员告诉21世纪经济报道记者，“这一期房源所剩无几。”
由于房价涨幅高于绝大部分城市，购房投资成功的财富故事成为人们茶余饭后的主要谈资。“小桑前年冬天单价8050元/平方米投资了一套住宅，现在售价是24000元/平方米。”
去年12月份，投资客赵嘉（化名）在燕郊以1.6万元/平方米的价格投资了两套住宅，如今对外出售可以达到2.5万元/平方米。
不仅燕郊。香河、固安、武清等环京区域都出现了房价大涨，甚至无房可售的状态。武清当地一位开发商告诉21世纪经济报道记者，“上周一个项目开盘120套房，排了2600多号；还有一个项目，晚上8点多通知客户明早选房，然后好几百人9点多就去排队。”
21世纪经济报道记者询问了一家分别在武清、香河有开发项目的品牌房企人士。其表示，他们在武清、香河的在售楼盘目前均无房可售。主要原因是开发速度跟不上销售速度，不到节点房管局不批销售许可证。
这两个区域目前房价已经普遍翻倍至1.5万元/平方米。
随着这些离北京更近的区域房价上涨，投资客又将目光转向了稍远的永清等地。
永清一位销售员在他的朋友圈宣传称：“永清年底要破16000，你不信，没关系，去年永清6000会涨你也不相信，但是今年12000了。永清最终会超过 20000。我要告诉你的是，再等你就没机会了！5年内不再批建设用地，修机场，通快轨，这就是事实，你不相信也没办法。房子越来越贵，越贵越有人买，你 在观望，有人已经在数钱了。”
21世纪经济报道记者采访的多位投资客普遍表示，人民币在加速贬值，存在银行很不安全。而如果要投资，北京正限购，环京县的大七环是不错的选择。他们认为，市场如今的涨幅已经验证了他们的投资眼光。
投资成功的财富故事在激励着尚未入市的买家们。他们拿着手里的钱徘徊在买与不买之间。
房价引擎
6月6日，北京市委常委、副市长陈刚和河北省副省长姜德果共同主持召开会议，会同国家有关部委，深入研究做好北京城市副中心周边区域的规划统筹管控工作。
根据该会议精神，北京与河北要完善已有的会商机制，建立更为紧密的合作机制，北京城市副中心与“北三县”2000多平方公里要实现统一规划、统一政策、统一管控。
会议明确，要加强顶层设计、加强机制对接，北京城市副中心与“北三县”共同划定生态红线和城市开发边界，防止连片发展。
共同规划管理被当地开发商普遍解读成，市场上已经没有新增供应量。恐慌性的销售说辞加上北京通州副中心的利好，催动了大批投资者和恐慌性刚需购房者入市。
这其中还包括开发商。外来开发商甚至还因为拿地与本地开发商发生摩擦。
某品牌房企环北京土地拓展负责人告诉21世纪经济报道记者，北京市政府的东迁，使燕郊、大厂、香河与北京市的紧密程度甚至超过门头沟。这些地区也将纳入京津冀一体化的规划，地理上没有任何质疑。规划这么清晰，带来的是巨大的商业利益。
该人士进一步分析，“北京房地产市场属于缩量，所有新增供应砍掉，新房几乎没有。我们这些原来在北京或环京区域的开发商，不可避免要被挤出、产生外溢。不可避免要跟当地已经进入的企业，包括本土企业发生利益争夺。就跟南方企业进京抢夺市场份额逻辑是一样的。”
该人士认为，当地房价上涨是趋势。据他分析，很多投资客毫不犹豫出手，是用于投资兼自用。他认为，随着北京房价地价上涨，未来首次置业和首次改善人群将没有能力在北京购房。而这部分势必要外溢到环京县。
但环京县上涨幅度比这位人士预测的要快得多。
资金潮下的资产荒
中原地产分析师张大伟以从业人员的角度，依旧无法理解这种上涨态势。他每天都会观察北京市很多区域的二手房成交价。在他看来，环京县至少燕郊的涨幅已经是非理性。
例如位于北京市大兴区地铁旁的龙湖时代天街项目，目前二手房成交价为3万元/平方米。相比之下，北京的地铁尚未通往燕郊，房价已经差距不大。
张大伟认为，燕郊的价格已经不反映居住价值与投资价值，因为单价2万+，总价200万+这个价位，即使在北京也可以选择四环到五环的可替代产品（比如单价4万上下的90年代公房），另外北京的房山、大兴有大量3万单价的地铁物业存在。
在他看来，当前楼市非理性上涨是资金潮下资产荒的表现，燕郊的价格与涨幅是这一轮楼市最典型的代表。燕郊的火爆反映的是这一轮货币的供应量趋势。
值得注意的是，在利好推动下，溢出效应令资金流入通州，导致价格全面爆发。但燕郊过去并非一直上涨，与通州不一样的是，燕郊并没有利好落地，所以未来的退潮的确“可能比较恐怖”，当然现在潮水还在汹涌。
上述品牌房企负责人认为，北京要完成人口疏解疏散，不能走一步看一步。把聚集在北京的人口输送到燕郊、香河、大厂，过几年这些地方环境恶化，形成新的毒瘤 再疏解，这是不对的。应该把北三县按首都经济功能重新定位。燕郊距离北京足够近，下一步可以疏散部分人口过去。但有些地方人口没有导入进去，适合做产业， 就不要把人口疏解到那里。
“比如，京津城市高铁线，从东过燕郊、过香河，往滨海区域发展，从北京到滨海这一条线全部打通。这条线基本上把人口往北京和天津的中间地带疏散，而不是紧 挨着北京、天津，这种疏散是没有意义的。这些人只是把他的生活状态疏散到了北京外面，但他们的工作和生活仍然在北京里，并没有实现所谓的居有其屋、工作有 其地，不是一个良性的疏散。”
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