2006-2007年中国物业管理市场分析及投资咨询报告 2011-06-07

2006-2007年中国物业管理市场分析及投资咨询报告-399PDF
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第一章　物业管理的相关概述
1.1　物业管理的介绍
1.1.1　物业管理的定义
物业管理的英文表示有很多形式，诸如Property Manage-ment，Real Estate Management，相应地其概念也有多种解释，目前比较趋于一致的

是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
1、广义的物业管理
是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理

，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业

的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
2、狭义的物业管理
是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物

业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公

用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。
从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生

到寿命终止的全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物

业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管

理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现

并呈发展的趋势。

1.1.2　物业管理的主要内容
关于物业管理的内容及项目说起来就比较复杂，毕竟我国的物业管理尚在不断发展完善之中，其所涉及的范围、内容还在不断充实，随着人们

对物业管理认识的不断深入而逐渐扩大。但就物业管理费所包含的内容和项目而言，按服务性质和提供服务的方式，物业管理的内容可作如下

分类。
1、常规性的公共服务
常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求

，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。以住宅

小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容：
⑴房屋管理服务
⑵房屋装修管理服务
⑶物业共用设施设备管理服务
⑷环境清洁卫生管理服务
⑸绿化管理服务
⑹安全管理服务
⑺文化、娱乐服务
⑻其它同时惠及全体业主、使用人的服务
2、针对性的专项服务
针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常

是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按

服务内容协商服务质量和收费标准，专项服务的主要内容有：
⑴代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等
⑵高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等
⑶一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等
⑷其它一定比例住户固定需要的服务
3、委托性的特约服务
委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、

在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人

有某种服务需求时，物业管理企业可以将此项特约服务纳入

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