什么是房产泡沫 2011-06-07

段学钢:你好！
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泡沫破裂最危险的后果是大量民工失业

文/茅于轼

房地产业有没有泡沫的问题至今也还有争论。据我看，大多数人认为有泡沫，我同意这种看法。原因是空置率在上升，空置率包括建好而没有卖掉的，和已经卖掉而一年以上没有人入住的。再一个证据是房价高涨而租价不高，说明大家抢着买房但是并不打算用，准备将来涨价后卖掉，这样的房子多了就是泡沫。

泡沫并不可怕，可怕的是泡沫的破裂。大家比较关心泡沫什么时候会破裂。回答这个问题首先要回答为什么会有泡沫，是哪些因素促成了泡沫的形成，一旦这些因素不再存在，泡沫就到破裂的时候了。反过来说，只要这些因素继续存在，泡沫就不会破裂，所以，研究形成泡沫的原因非常重要。

泡沫形成的根本原因

泡沫是三个基本因素造成的。首先是很高的经济增长率加上很高的储蓄率。每年全社会所创造的财富以接近10%的速度在上升，而且全社会所创造的全部财富中有40%没有消费掉，储蓄起来了，居民手中有很多钱。其次我国贫富差距很大，巨大财富并不是平均地分配给每一位居民，而是集中在少数高收入人群手中，其他中低收入人群并没有很多钱。第三个因素是我国资本市场非常不发达，不能将闲置的资金调动到能够获利的项目中去。那些高收入人群手里的钱找不到投资机会，最后的结果他们的钱都涌向了房地产业，都拿去买房子了，造成房地产的高昂需求。这三个因素是造成房地产业泡沫的根本原因。这三个因素不但造成房地产业的泡沫，也造成其他一些投机商品的价格猛涨，比如收藏品、古董、邮票、字画之类，这几年价格也在翻番，齐白石的画价格就翻了番。

高储蓄加高增长，收入分配差距大，资本市场没有效率，这三点是造成房地产业泡沫的根本原因。只要这三点不变化，房地产泡沫不会破裂。政府出台增加某些购房环节的税收，减少期房的销售，提高购房贷款的利息率，等等；都不可能从根本上扭转房地产业的形势，可能会有短期效应，但是高收入人们手中的钱没有别的出路，最后还得回到房地产业中来。只要有大量资金进入房地产业，泡沫就不会破裂。

泡沫效应会消失吗

这三个因素会不会变呢？高增长，估计不大会变，高储蓄也不大会变，而且高增长和高储蓄是互相依存的。增长掉下来，储蓄也会掉，只要维持住高增长，高储蓄也能够保住。现在全国上下都在讨论增长的持续性，都在关心增长的长期远景，万一增长下降，政府和民间会尽一切力量救助，所以，这一条比较放心。

再谈贫富差距。我国的贫富差距已经大大地走在世界前列了，各方面想了许多办法缓解这个差距，但是迄今为止收效不大。贫富差距的深层次原因在于人与人基本权利的不平等，这和政治机构有关。看来也不是短期内所能解决的。

最后就剩下资本市场的改革问题。如果高收入者有更多的投资选择，钱就不一定流入房地产市场，这个市场进来的钱少了，需求就减少，价格就会下跌，泡沫就会破裂。我国资本市场的改革已经说了多年，虽然有不少进步，但是根基没动，还是国家垄断，缺乏真正的竞争，连利率市场化都举步维艰。债券市场规模太小，选择的机会不多，利润也很薄，直接投资很困难。有利润的行业不容易进入，都是国家垄断的。最后就把钱投入到房地产市场，造成投资过度。五年前股票市场能赚钱，游资都进入了证券业，房地产就没有涨价；后来股票市场动荡，游资纷纷撤出，一方面股票大跌，同时房地产应声上涨。如果我国的股票市场能够恢复正常，资金再次进入证券市场，房地产就会落价。再比如人民币可以自由兑换，一部分资金就会换成美元，去买外国公司的股票，资金有了别的出路，房地产业缺乏资金的支撑，泡沫就会消失。总起来看，房地产的前景要从资金流动的方向来分析，别的细微末节的政策变化，改变不了大局。

泡沫破裂最危险的后果是大量民工失业

如果房地产业泡沫破裂将发生什么后果?最危险的是大量民工失业，引发社会动乱。现在房地产业吸引巨额资金，这些钱大部分用于盖房子，因而维持了数额巨大的建筑业的就业。一旦资金流向别处，建筑业将减少工作岗位。当然，资金流往别处，也会在别处创造就业机会，但是建筑业是劳动密集行业，同样的资本吸引的劳动力比较多，其他行业用的劳动力比较少，而且建筑业就业门槛低，小学没毕业也用得上，别的行业有所不同。

房地产业的领衔人士常说，我国房地产将有几十年的兴旺发达，因为我国人口数量巨大，平均住房状况很差，城乡住房的需求将创造一个长期繁荣的房地产业。这话不错，但关键是这大部分人口要能够买得起房。我国的现实是财富集中在少数人手中，大部分人买不起房。所以，这个乐观的前景只存在于虚幻之中。除非收入分配的状况能够有根本性的改善，让中等收入的人能够买得起房，否则，这个乐观前景很难成为现实。