房地产过热与人民币升值压力之间有什么关系？ 2011-06-09

人民币升值对房地产市场的影响主要通过两种渠道来实现:其一是,人民币升值的预期带来短期投机性资金("热钱")流入中国,这些"热钱"有部分会投入房地产市场,从而促使房地产价格的上升；其二是,如果人民币升值,会使进口商品价格下降,进而带动国内消费品价格的下降,国内多余货币部分将进入房地产市场,房地产价格将上升。另外，人民币升值意味着人们购买的资产也升值，这也会导致房价上涨。这两种情况都极易产生经济泡沫。20世纪90年代初，海南、北海等地房地产急剧膨胀，严重影响了经济发展和金融秩序。与房地产泡沫直接相关的东南亚金融危机，至今在东南亚和世界许多国家和地区还心有余悸。

国外一份研究报告认为，一旦人民币升值，将会促使更多的资本涌入中国，加剧本已过热的房地产泡沫，可能爆发新一轮房地产泡沫危机。美国《华尔街日报》、《华盛顿邮报》发表文章，预测中国大兴基建项目，连同人世带来的外国投资热潮，可能会使上世纪90年代初的房地产泡沫死灰复燃，认为中国的房地产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火线。文章分析，银行是中国资本的主要来源，房地产泡沫一旦破裂，那就意味着银行正在增加新的坏账。

货币升值对房地产及经济的影响，日本已有前车之鉴，房地产泡沫的破灭，对日本经济的影响现在仍未彻底消除。自1985年日本接受了“广场协议”后，日元升值1倍。而日元升值使进口商品的价格下跌，带动了一般消费品价格的走低，多余的货币大量进入了资产领域，其中主要投入房地产。从1987年至1989年，城市地价上涨了102.6％。由于日元突然人为升值，日本国内外投机盛行。这种投机在90年代遭遇到美国和日本房地产的价格下跌，货币泡沫大量转化为房地产泡沫，直接造成了日本经济的持续萧条。也就是说，日元升值带来了近4年的房地产“虚荣”，却以10年的经济衰退和“一蹶难振”为代价。日本的历史教训应当吸取。不消除非理性投资膨胀的制度性因素干扰，居民住房消费需求就存在一系列的制度性障碍。房地产投资过热，就可能出现生产过剩和通货紧缩。防范人民币升值可能带来的风险，应加快完善和健全房地产市场体系，应加强房地产市场调控。