2006-2007年成都房地产市场分析及投资咨询报告 2011-06-09

2006年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势，商品房施工面积大幅增长；房地产市场总体供需两旺，商品房供需总量均创历史新高；商品住宅市场表现活跃，是房地产市场主要增长点；二手房市场对税收政策变化反应敏感，在去年第三季度经历了短期成交量冷缩后在年底又较快地恢复到正常交易水平，去年二手房成交量仍然实现稳步发展；住房价格涨幅回落，但仍然处于高位。去年下半年，随着市政府贯彻国家宏观调控政策各项措施的实施，房价及其涨幅出现回落走势，宏观调控取得一定成效。
　　房产开发资金中自筹资金大幅增加
　　(一)房地产开发投资增幅呈逐月增长态势
　　2006年，成都市完成房地产开发投资619.17亿元，同比增长37.4%；其中住宅完成投资439.67亿元，同比增长49.6%。成都市房地产开发投资增幅由1-3月的3.9%、1-6月的24.3%、1-9月的33.0%增长到1-12月的37.4%，房地产开发投资呈逐月增长态势。
　　(二)开发企业自筹资金能力增强
　　2006年，成都市房地产开发资金来源总额为885.04亿元，同比增长66.4%。在各类资金来源构成中，其中国内贷款为100.20亿元，同比增长63.7%，占比为11.3%，比重进一步缩小；利用外资24.29亿元，同比增长73.0%，占比提高到2.7%；自筹资金378.60亿元，同比大幅增长83.3%，占比为42.8%；其他资金来源为381.95亿元，同比增长52.6%，占比提高到43.2%(其中：定金及预付款为289.70亿元，同比增长45.0%)。总的来看，房地产开发资金来源中，对国内贷款和外资的依赖度比往年明显减小，而自筹资金和其他资金成为主要的开发资金来源，占总量的86%。
　　(三)商品房施工、竣工面积大幅增长
　　2006年，成都市商品房施工面积达到4827.02万平方米，同比增长45.0%；其中新开工面积为1957.83万平方米，同比增长24.8%。全市商品房竣工面积为1067.17万平方米，同比增长64.7%。2006年成都市商品房施工、竣工面积大幅增长主要是受到住宅开发的支撑。办公用房的施工面积大幅增长，开发势头火热；商业营业房施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降20%。
　　商品房供求总量突破2000平方米
　　(一)全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000万平方米。
　
　2006年，全市供应商品房2351.45万平方米，增长27.0%；全市成交商品房2004.24万平方米，同比增长27.8%。五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%，成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%。2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。
　　(二)全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。
　　2006年，商品住宅仍是投资开发和需求的热点。去年全市商品住宅新增供应1942.44万平方米，大幅增长35.1%，成交1784.18万平方米，大幅增长35.7%。全市新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的82.6%和89.2%。同期五城区商品住宅新增供应907.47万平方米，大幅增长31.0%，成交864.11万平方米，大幅增长27.9%。五城区新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的75.8%和85.7%。商品住宅为市场供需主力，需求潜力巨大，支撑了房地产市场规模继续扩大。
　　(三)商品房市场供求关系得到根本缓解。
　　1、供销比持续增大
　　2006年，成都市新建商品房供销比、商品住房供销比分别为1.17、1.09；五城区商品房、商品住房供销比分别为1.19、1.05，住宅供销比与2004年和2005年的0.71、1.03相比，有了明显的好转，近两年住宅市场从供不应求过渡到供大于求，供求紧张关系已得到根本缓解。
　　2、商品房月末可销售量明显回升
　　去年伴随商品房供应面积出现大幅增长，成都市商品房可销售面积明显回升，五城区商品住宅月末可销售面积和套数自6月份开始出现明显回升。截至2006年12月末，仅五城区商品房可销售面积达到789.75万平方米，同比增长31.5%，其中商品住宅可销售面积达到380.99万平方米，同比增长12.7%，可销售套数达到37006套。
　　五城区累计成交商品房1008.80万平方米
　　2006年，五城区累计供应新建商品房1197.82万平方米，其中供应住宅907.47万平方米，供应占比为75.8%；供应商业用房95.47万平方米，供应量比2005年下降32.16万平方米，供应占比为8.0%；供应办公用房(写字楼)56.90万平方米，是2005年供应量的2.1倍，供应占比为4.8%。
　　同期，五城区累计成交商品房1008.80万平方米，其中成交住宅864.11万平方米，成交占比为85.35%；成交商业用房75.17万平方米，比2005年成交量减少17.4%，成交占比为7.9%；成交办公用房32.02万平方米，比上年下降15.0%，成交占比为3.4%。去年成都住宅市场处于持续活跃期，但非住宅物业市场有所趋冷，商业物业供需明显缩减，办公用房供应大幅增长，高端市场需求潜力较大，但需求仍未充分释放。总体上去年非住宅供过于求，需求乏力。
目 录
目 录 1
第一章　房地产的相关概念 9
1.1　房地产业的定义及分类 9
1.1.1　房地产定义 9
1.1.2　房地产的分类 9
1.1.3　房地产业主要涵盖的领域 10
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