买房流程 2013-07-25
买房有哪些流程 买房，这么大的一件事，不容小觑，那么购买房屋需要那些流程呢?买房时都要注意哪些事情呢?
买房有哪些流程
在目前众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子很不容易，但是繁琐的手续又会让人头疼，那么买房有那些流程呢?
下面小编给大家介绍下，买房都有那些流程，方便大家参考。
一、购房准备
购房前的准备主要要做到明确购房目的和准备买房资金。
二、购房评估
买房是一项系统工程，同时不管您是出于投资或自住购房，房子总是一种资产，有保值升值的功能，所以多多少少总要考虑整个市场的大环境，对楼市进行分析，同时考虑购房区域、房屋类型，然后亲身去看房。
三、选定房源
做好前期准备，在考察了无数楼盘以后，我们心头可能都对自己将来的房子有了个初步的轮廓，在自己比较中意的楼盘间做比较，选择适合自己的楼盘。
四、开发商资信查询
业内专家分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有限，所以，在买房时要看七证： (1)是开发商的营业执照， (2)是国有土地使用证， (3)是建设规划许可证， (4)是建设开工许可证， (5)是预售许可证， (6)是销售许可证， (7)是银行按揭协议书。
五、签订购房合同
选中房屋，下面就是与房地产发展商签合同了。购房者在签订合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，签订合同的买卖双方身份、责任要明确;违约责任的约定一定要对等;要慎签“霸王合同”。
六、选择付款方式
可根据自己的情况选择一次性付款还是银行贷款分期付款。
七、验房
要注意验收门窗、地板、顶棚、墙面、厨厕等，合格后才收货。
八、产权转移过户登记
买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得房屋所有权证(即房屋产权证明文件)后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
九、签订物业管理条约
作为业主，入住之后和你打交道最多的就是物业，不要忘了与物业管理公司签订《物业管理条约》，详细了解你应该享受的物业服务内容。
十、购房公证保险
买了房子以后当然不能够忘记房屋公证和保险，这是必不可少的。
十一、交房入住
一切都搞定以后，那我们就可以等着交房，装修后高高兴兴地入住了。
通过以上十一个流程，便可取得房屋所有权。
买房按揭需要的条件
一般来说，购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
所以，申请贷款的条件有一下几点：
1、借款人购买商品房的，必须有不少于总房价30%以上的自筹资金作为房屋首付款。
2、借款人有稳定的经济收入、信用良好、有偿还贷款本息的能力。
3、贷款人须有本省(市)城镇常住户口或有效居留身份。
4、同意用所购住房做抵押。
同时还需要提供一下的资料：
1、借款人及配偶(如有)的有效身份证明、户口簿(第二代身份证需要复印背面页，户口簿应复印扉页、户主页、借款人及配偶页)。
2、婚姻证明：未婚的由户口所在地婚姻登记处开具单身证明;离婚的提供离婚证明及未再婚证明(离婚证、法院判决书或裁定书，未再婚证明由户口所在地婚姻登记处开具);已婚的提供结婚证。
3、借款人与卖房人签订的购房合同原件。
4、借款人本人及其配偶(已婚的)共同填写的借款申请表、工资收入证明、借款人银行卡最近一年的流水。
5、借款人先行交付给卖房人的不低于协议规定的首付款收据。
住房公积金贷款买房流程
所谓的住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
下面小编给大家分享办理住房公积金贷款的流程：
NO.1借款申请人咨询
借款申请人至贷款经办部门或致电贷款经办部门进行住房公积金贷款咨询，准备住房公积金贷款相关材料。
NO.2借款申请人至贷款经办部门办理初审及相关评估
首先，借款申请人持住房公积金贷款申请所需材料至贷款经办部门进行公积金贷款初审。接着，按照规定需要对借款申请人进行个人信用评估的，借款申请人需在贷款经办部门工作人员的监督下在信用评估《授权书》上签字，贷款经办部门工作人员打印相关单据。然后，按规定需要对借款申请人所购房屋进行评估的，贷款经办部门工作人员同时向借款申请人开具《抵押物评估通知单》，借款申请人或委托代理人至住房公积金管理中心指定的评估机构申请抵押物评估。
NO.3借款申请人等待电话通知
贷款经办部门工作人员依据借款申请人提供的贷款所需材料及有关机构的评估结果进行复审，对于需要与借款申请人进行电话沟通的，工作人员将通过借款申请人提供的联系方式与借款申请人进行电话核实、确认。然后审核担保。
NO.4借款申请人在相关合同上签字
借款申请人根据电话通知的面签时间，持住房公积金贷款面签所需材料到贷款经办部门办理签字手续，对于需要缴纳评估费及担保费的借款申请人需先到指定柜台缴纳费用并领取发票。借款申请人及共同申请人、抵押人、出质人在贷款经办部门工作人员的指导下完成《借款合同》等相关合同单据的签字手续。
NO.5银行放款
借款申请人等待银行放款后到银行领取借款人相关合同单据。
NO.6按月还款
借款申请人按照《借款合同》的约定，按月进行贷款的偿还。
按揭贷款买房计算公式
近年来按揭贷款比较受欢迎，所谓的按揭贷款是是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
对于按揭贷款买房，了解计算公式很重要，下面我们来看看按揭贷款买房计算的公式：
在按揭贷款买房计算公式中，等额本息还款计算公式：每月还本付息金额 = [ 本金 * 月利率 * (1+月利率)还款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
其中：每月利息 = 剩余本金 * 贷款月利率
每月本金 = 每月月供额 – 每月利息计算
原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
下面我们看一个计算的例子：
如果公积金贷款金额100000元，年利率4.77%，贷款期限十年。那么，每月还本付息金额 = [100000×3.975‰*(1+3.975‰)^120]/[(1+3.975‰)^120-1]=1049.45
如果是按月递减还款计算公式则是：
每月本金 = 总本金 / 还款月数每月利息 = (本金 – 累计已还本金) * 月利率计算
原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。
又如，商业按揭贷款金额300000元，年利率6.0435%，二十年后，每月本金 = 300000 / 240 =1250 第一个月利息 = (300000 – 0) * 5.0363‰=1510
第一个月本息=2760
第二个月利息=(300000 –1250) * 5.0363‰=1503
第二个月本息=2753
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