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一线城市写字楼市场活跃投资重心外溢次中心区

https://www.biud.com.cn 2014年02月17日09:09 家居装修知识网

世邦魏理仕近期发布中国物业投资指南报告指出，得益于快速的经济增长和作为全球第二大经济体日益凸显的重要地位，中国已逐渐成为全球房地产投资者在亚洲的主要投资目标，特别是以京、沪为代表的一线城市仍是写字楼投资的热点。

值得注意的是，该机构数据同时显示，四个一线城市写字楼市场净回报率目前只在4%至5%之间，投资收益率面临继续萎缩的挑战。

另一个值得注意的变化则是选址区域迁移。据高纬环球发布的《企业选址边缘化是否是大势所趋？》报告显示，近年来，包括世界500强在内的部分企业从一线城市的核心商圈逐步迁至非核心商圈的趋势明显。多家研究机构认为，主要原因是写字楼投资收益率偏低与核心区租金持续高涨形成的“逼退”效应。

“以上海为例，闸北新区凭借占据上海黄金中轴区地理优势，牵引着巨大的商务辐射能力。目前，北上海高端写字楼市场仍处于起步阶段，无论是价格或是价值的预期成长性都不可小觑。”上海佳程广场相关负责人表示。

京沪仍为写字楼投资热点城市

世邦魏理仕通过MarketScore模型对中国15个主要城市写字楼市场分析显示，一线城市仍是投资热点，其中，北京与上海在MarketScore模型的排名中分列第一、二位。

一线城市的突出表现主要得益于其写字楼市场相对较低的风险和比较稳定的预期投资回报，以及良好的市场基本面。

与排名第一的北京相比，上海得益于其在市场流动性和年均净吸纳量等指标项上的突出表现，在投资风险方面综合得分最高。

高力国际在上月初举行的“2013年上海房地产市场回顾及展望新闻发布会”上表示，2013年上海核心商务区的甲级写字楼租赁市场较2012年更为活跃，净吸纳量约为325676平方米，同比上升约18%。由于经济增长写字楼物业需求形成支撑，上海整体写字楼市场前景仍被看好。

上海当地的某研究机构分析人士认为，上海甲级写字楼的生存环境是一线城市中最好的，相比北京的下降疲软，上海仍处于上升期，短时间内出现下滑的可能性不大。

“上海的写字楼市场3-5年内仍将具有很大的投资价值。目前，上海写字楼的结构性调整已经完成，未来整个写字楼市场将步入成熟期，预计写字楼市场需求仍然能够保持每年7%-10%的增速。”佳程地产集团相关负责人表示。

对中国写字楼市场发展趋势判断，也成为佳程地产全国布局路线的理论依据。此前，佳程地产曾在北京开发建设北京佳程广场，吸引了50余家全球500强企业入驻。2013年，佳程地产扩大版图，在建的项目包括上海佳程广场、重庆佳程广场、沈阳项目及上海闵行项目。而2014年，佳程地产将在广州、成都、杭州、南京、常州、天津等城市快速布局，未来三到五年将在全国所有一、二线城市及省会城市落子。

投资重心向副中心商务区转移

尽管一线城市的写字楼投资市场活跃，但其面临的主要挑战是投资回报率偏低。据世邦魏理仕数据显示，四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

高力国际发布数据显示，截至2013年底，上海核心商务区的甲级写字楼平均租金同比上升0.6%，至8.9元/平米/天，总体租金增长较前两年显著放缓。

对此，高力国际中国区的调研部董事谢靖宇分析称，上海核心商务区租金增长显著放缓主要原因有二：一是对面积的要求和成本控制使得现有企业租户寻找其他替代方案；以及次中心商务区较多的新增供应带来的竞争。

“写字楼投资收益率继续萎缩，令外资机构更难以获取能达到回报要求的资产，从而将重心从市中心转到次中心商务区，甚至是商务园区写字楼市场。”谢靖宇说。

事实上，随着全国首个自由贸易区成立，上海将会吸引更多的跨国公司和国内大型企业落户，而企业选址边缘化的趋势则进一步加快了城市次中心商务区的崛起。

作为上海陆上北大门的闸北，则成众多的企业关注的热点次中心商务区。

上述佳程地产负责人表示，闸北近年来提出“南高中繁北产业”的发展战略，不断提升跨国公司地区总部、全国研发中心及各类功能性机构的集聚能力，并凭借上海黄金中轴区的地理优势，展现出巨大的商务辐射能力。位于闸北新区的上海佳程广场，则因明显的地理优势和巨大的升值潜力受到投资者的重点关注。

据了解，上海佳程广场延续了北京佳程广场的优良血统，包括规划设计、建材甄选、产品打造、物业管理等细节，均以世界500强客户的要求为标准，以“豪华、舒适、安全、便捷”为宗旨，不惜重金打造成上海又一地标性写字楼。

而根据城市次中心商务区的区域属性，写字楼物业也面临着升级换代的挑战。“与北京佳程广场最大的不同，上海佳程广场是一个超大综合体项目，覆盖商业、商务、公寓式酒店三大业态，高品质、多元化、一站式体验中心是其定位。”佳程地产相关负责人认为，围绕商务需求衍生出来的城市综合体，更加符合城市经济发展的需要，将成为未来写字楼物业的重要升级产品形态。