泰禾地产：“高周转”背后的隐忧
4月中旬，泰禾地产再度斩获北京（楼盘）土地，今年以来的拿地金额已过百亿元，相比激进的2013年更为凌厉。几乎同时，该公司又提前结束了一项14亿元的信托融资。在如今楼市变幻莫测，其他开发商减少投资的背景下，泰禾地产依旧高举高杠杆、高周转的经营大旗，这是一场精明的投资还是又一轮豪赌？
高杠杆下的土地狂飙
泰禾经营活动以及投资活动都无法取得现金收入，两项相加产生超过-117亿元的现金流量。
4月10日，北京土地市场再迎来一场肉搏战，其中大兴区的两块土地成交均溢价145%以上，最后成交价达51.7亿元。事实上两块土地的竞争者众多，其中包括财力强悍、社会资源丰富的抱团央企保利首开联合体，而且早早就放出势在必得的暗示。但最后，却敌不过年销售额不及他们十分之一的泰禾地产。
从2012年开始，泰禾地产就在全国土地市场疯狂揽地，在2013年累计销售合同金额仅124.44亿元的情况下，花了超过200亿元购置土地。今年更是再进一步，截至4月16日，泰禾集团(000732,股吧)就发出了7次竞得土地公告。土地出让金共计140.47亿元，比之去年上半年的78.92亿元，几乎翻了一倍。
如此超常规扩张，泰禾集团究竟何许公司？资料显示，该公司总部位于福建，2010年泰禾借壳福建三农上市，正式步入公众视野。其董事长黄其森，早年供职于福建某国有四大银行之一，其后下海创业，上市前曾在福建、北京等地开发各类型地产项目。无论从年资或是规模而言，上市伊始的泰禾集团只能勉强属于中小型开发商，短短四年不到怎么就有能力叫板地产龙头联合体？
黄其森一直对外宣称，其开发模式属于“高杠杆、高周转”模式。所谓高杠杆在财务数据上显而易见，今年3月20日，泰禾集团公告称，截至披露日，对外担保总额为176.48亿元，占净资产的785.25%，几乎是行业首屈一指。
尽管2010年成功上市，但由于众所周知的原因，房地产企业无法在资本市场直接融资。泰禾必须大量依托于信托融资、股权质押以及金融机构贷款。据去年三季度的报告显示，该集团最大控股股东福建泰禾投资有限公司所持有的79.57%股份，99.1%都处于质押状态。
此外就是信托融资，从去年4月至今，一年内成立，仍处于续存期的泰禾集团集合信托计划有8个，实际募资规模总计在102亿元以上，其中今年成立的就有3只，共募资59.2亿元。再就是各类型金融机构贷款。
从财务角度而言，泰禾的资金链并不健康，2013年三季报可见，其一年内到期的非流动负债19亿元，而短期负债为56亿元，其他应付款24亿元。但期末货币资金余额仅为24.05亿元，即使加上56亿元的卖楼获得的预收款，还需要再筹借近20亿元，才能应付短期支付。而现金流量表也显示，泰禾经营活动以及投资活动都无法取得现金收入，两项相加产生超过-117亿元的现金流量，唯有借助筹资活动产生的现金流弥补。
高周转模式的死穴
迅速回笼资金是支持泰禾地产“十锅九盖”模式的不二法门。
正因为高杠杆的存在，泰禾必须采取高周转为其解套，迅速回笼资金是支持该公司“十锅九盖”模式的不二法门。
黄其森一直强调，泰禾在拿到一个项目后，最多7~8个月就能开盘销售，“这是每一个项目团队的铁定的考核指标。”其言道。
事实上，泰禾的高周转往往是从成功融资开始。今年3月28日，泰禾提前终止了一项名为“中融-泰禾泉州（楼盘）华大股权投资集合资金信托计划”就是一个很好的例子。
公开资料显示，2012年9月，泰禾集团在福建泉州拿下一个项目，但项目一直处于“慢慢开工”的状态。直至2013年4月15日，该公司连同中融信托成立了上述信托计划，发行规模为14亿元。其后项目迅速动工，12个月后项目基本完成销售，并提前终止了信托计划。
其实这项信托计划约定的总期限为27个月，留给开发商的腾挪空间还是较大的，加上泰禾在泉州的项目定位并不高，较为适合高周转模式。
但该公司在北京等地拿下的项目均为高溢价项目，这种项目适合采用高周转模式吗？2013年1月24日泰禾地产以18.5亿元配建2000平方米公租房的代价拿下北京朝阳区孙河乡北甸西村地块，剔除配建公租房后该项目的楼面地价已达到2.95万元/平方米，也创造了该区域楼价新高。
随后泰禾开启了其高周转列车，拿下项目一个月左右，泰禾集团公告称其下属子公司获得上述地块，拟向金融机构申请贷款，母公司提供连带责任担保，担保额度为15亿元，担保期限3年。获得资金支持后，项目进入快速开发阶段。2013年8月，泰禾宣布这个命名为“北京院子”的项目将很快进入市场，此时距离拿下项目仅仅过去了7个月。
然而此时，北京出台住宅限价令，该项目一直无法预售许可证。而泰禾的资金回笼计划也就迟迟无法实现，2013年12月13日，泰禾集团再度公告，为推进北京孙河地块项目建设进度，满足下一步运营融资需求，拟向金融机构申请开发贷9亿元，母公司提供连带责任担保，本息合计不超过13亿元，期限五年。截至去年年底，按行业通常标准计算，泰禾在该项目的投入已超过50亿元。
直至今年1月19日，该项目终于获得了销售许可，据北京市住房和城乡建设委员会的官网显示，此次批准预售350个地下车库和274套房源，预售均价在7.7万元/平方米左右。终于获得销售资格的泰禾宣布，北京院子推盘当天销售一空，回笼资金18亿元。
现在距离该项目开盘又过去了近3个月，销售情况如何？《中国经营报(博客,微博)》记者4月16日查看北京住房官网时却发现与开发商公布的数据有很大出入。数据显示，该项目截至查阅当天，274套房源只有40套完成了网签登记，成交均价为6.8万元/平方米，加上已销售的车位共回笼的金额数不过8.68亿元。
对此，泰禾集团品牌部的负责人表示：“18亿元销售额肯定已经完成”，之所以出现数据上的出入，主要是因为北京为控制楼价涨幅，限制高价盘网签所致。当记者致电北京市相关部门时，对方以负责人不在为由拒绝接受采访。该项目真实销售情况如何，缺乏权威数据支持。
从泰禾集团在土地市场的一系列动作可以看出，该公司对未来楼市可谓信心爆棚。但近期楼市情况却是迷雾重重，以泰禾重点开发的北京为例，链家地产市场研究部统计，4月第一周新建住宅成交771套，环比下降46.5%；二手市场中，中原地产的研究数据显示，3月北京二手房成交套数为8943套，创2009年以来的同期最低值。部分地产商表示将会谨慎投资，控制拿地规模。
李嘉诚曾经总结其投资规律：旺市卖楼，淡市买地，然而这是在其自有资金充裕的背景下。泰禾这次的反周期投资会成功吗？
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