九龙仓自曝降价内幕:前景不乐观+陷阱+布局转变
在最近一波地产商降价大潮中，港资房企大鳄九龙仓的降价行为惹人注目。在长三角的常州和杭州，九龙仓降价“抢跑”，部分楼盘降价幅度在3000元至5000元不等。在成都也有数个九龙仓楼盘大幅降价销售，降价幅度最高也达到5000元，遭到业主“围攻”。
对此，九龙仓中国地产主席周安桥日前在接受《中国经营报》记者采访时强调，价格调整只是业务策略，而不是政策策略。“不同城市有不同的决策，同一城市的不同地区会有涨有跌，都会有不同。有些城市有些产品，我们经过一段时间来看，也许是当年买的地贵了，产品在某个地区某个阶段内过剩了。”
周安桥坦承，一些城市的供应量过大、供应节奏过快，超出了房企意料。在某种程度上，也是城镇化进程中的“陷阱”，并称“要检讨，总结经验”。
城镇化进程中的“陷阱”
《中国经营报》：最近常州、杭州出现房价下降的情况，这些地方在国内算是经济发展不错的城市，但很多品牌开发商在当地的情况都不好，你怎么看这两个地方出现大面积房价下降的现象？九龙仓住宅这一块的未来空间在哪里？
周安桥：这个问题很复杂，表面上看来经济很好的地方，正常情况下，随着经济发展，房价上涨。但是房价持续上涨情况没有发生。也许过去这么多年，城镇化推动有点自发性，在个别地区发生供应量过剩，供应时间太紧，在很短时间内，推很多土地出来，一下子配套各方面没有跟上来，也影响房价上涨。希望未来的城镇化，造城造镇，有更好一点儿的计划，避开刚才讲的情况。
我们选择土地的时候，也免不了受传统观念的影响，到一个城市，看GDP，看人均GDP，看房价，大家看了这些数字后做的决定，一定不会错吗？也会错。比如说，我今天买进一块地，买的时候我觉得是对的，没想到三个月以后，又连续有五块地推出。这就变成，我买的时候是唯一的，三个月六个月后，变成十家都在开发同一地区。今天大家要一起检讨思考，房产商也好，政府也好，是不是供地太快了，供地太多了，配套不齐了。10个项目都建住宅，一个医院也没有，一个学校也没有，一个商场也没有。这也是中国前几年的特色，外界批评过去的城镇化会造成空城鬼城，但也不能说城镇化就失败了，要检讨，总结经验。
作为九龙仓来讲，城镇化过程中，看到很大商机，但是具体落实，不知道这一步怎么迈出去。机会太大、太多，也不是好事情。这么大机会，从哪里开始，我们要吸取过去这些年来正反两面的经验。正因为过去正反两方面的经验，才知道，不要只看到机会，机会中也有陷阱。也就是说，在未来城镇化里面，有很大机会，也有不少陷阱。
《中国经营报》：常州、成都项目降价以后，年报解释说是“顺应市场”，你对中国市场未来发展怎么看，会不会再做一些顺应市场的调整？
周安桥：顺应市场调整永远都会做，随行就市，从长远来讲，对中国地产基本面是看好的。特别是两会后公布了中国的城镇化计划，根据李克强总理的说法，在未来6年，有1个亿的人口会进入城市，城市旧区改造有1个亿，中部西部还有1个亿。数字在外面看起来，是很巨大的，等于是制造一个美国出来。从人口来讲，在未来6年，要有等同于美国的建筑量。这里面有很大的机会，但也有很多部分不知道怎么做。总理提到的大量保障房，这部分，目前来讲，是不开放给香港公司来做，我们是不理解不参与，哪怕1/10的人口需要我们，那么也有3000万。未来中国的地产，毫无疑问，总的是看好的。
去年下半年开始，我们发现一个比较奇怪的现象。发展商参加土地的竞拍，积极性很高，出现很多地王，但是房价没有很大涨幅，跟不上地价涨幅，甚至一些城市出现严重的滞销，很多房子卖不出去，去化率不高比较普遍。
回到九龙仓这一段时间的做法，引起了大家关心。我们是随行就市，并不是我们不看好中国市场，绝对不是全面抛售资产。第一我们会继续关注一些地方，可能还会买进。第二或许未来你们能看到我们某些楼宇涨价。
不同城市有不同的决策，同一城市的不同地区会有涨有跌，都会有不同。有些城市有些产品，我们经过一段时间来看，也许是当年买的地贵了，产品在某个地区某个阶段内过剩了。在有机会大家都要降价的情况下，我可能先下手为强，我比你早降一礼拜，就赢得一个礼拜的空间，多卖一百套，总比少卖掉好。这是九龙仓业务上的策略，不是政策上的策略。如果把它提到政策上，那就误解了我们。
《中国经营报》：常州降价时，地方政府有没有反应？刚才你说，可能会双向调控，请问其他城市有没有和九龙仓讨论？
周安桥：没有和常州市政府打招呼，后来见面时，常州市政府人士表示理解，保证按法制来处理，不需要担心不正常的举动，比如砸楼盘等现象。但政府也不是鼓励我们降价，他们认为是我们企业的行为，表示尊重。
布局内地商业地产
《中国经营报》：九龙仓在香港商业地产零售很强，在内地商业地产发展上有哪些想法？
周安桥：商业地产是九龙仓的主打业务，今年我们做了具体的统计，香港海港城和时代广场，还有一个荷里活(好莱坞)中心，每年盈利460亿港元，占全香港零售9%，估值过去4年增值了1000亿港元。到去年年底，商业地产占4000多亿港元，占全部业绩接近60%，2600亿港元归属出租物业。其中内地商业地产占其中的500亿港元，从4年前100多亿港元增加到这个数目，内地收租物业增长了好几倍，香港增长1倍多。500亿很重要的一部分是年初在成都完成了第二代商业综合体，十多年前我们分别在上海、北京、大连等都有时代广场，属于我们的第一代产品，现在看起来规模比较小。成都的国际金融中心1月份刚开幕，是第二代产品，总规模地上地下75万平方米，超过了香港海港城，商场面积接近25万平方米，95%以上已经全部出租。
这是我们未来继续往前走的方向，接下来重庆、长沙将陆续建成。重庆的50万平方米，长沙的地上地下面积有100万平方米，是我们目前在建的最大的国金中心。上海、西安也在继续寻找类似的项目。这类项目的特点之一，都会有类似的规模，商场面积有十万、二十万平方米左右的量。内地比例只会增加不会减少，总有一天内地商业地产会接近甚至超过香港。
《中国经营报》：关于商业地产，大家一直在说，电商兴起，中国商业地产存在很大风险。你刚才说，九龙仓未来在上海、重庆、长沙这些城市做更大体量的商业地产，怎么判断市场风险？
周安桥：电商对我们的影响肯定有，九龙仓的解决办法之一就是尽可能做对象比较宽的商业，我们很少做小范围的区域性的项目，目标客户越大越好，不是为一个小的区域服务。成都这个商场不是为了锦江区服务，一个区支撑不了这个商业，甚至不是为了成都服务。海港城也不是为了香港服务的，是为了4000万游客和700万香港人服务。规模有综合性因素，不是简单购物，是一个体验，这样就能尽可能降低网购的影响。IFC(国际金融中心)我们也没有指望遍地开花，在可见的未来，10年内也不会超过10个，我认为一个商场针对的是1个亿的人口，那么就比较安全了。
未来市场不乐观
《中国经营报》：今年没出调控政策，但是很多开发商比较忐忑谨慎，是什么原因？很多开发商预期下半年会转好，或者周期比较长，你怎么看？
周安桥：房地产附属于经济发展，房价不可能一路上升，和经济脱轨，今年房地产商几乎不约而同看法保守，实际上去年下半年和今年年初，大家都采取观望态度，我们认为调控不可能有更严厉的政策出来，应该往放松的方向走，理应乐观，但大家都觉得不一定，我觉得和宏观经济有关系，我没有看到更多行业蒸蒸日上，除了虚拟经济，包括全世界对经济的走势，都有一个保留看法。在这个大环境之下，也许现在放开限购，也不见得有很多人买房子，万一放宽了，房子销量还不上去岂不是更让人害怕，现在还有限购的借口。不管内地、香港还是海外也好，利息上涨，银根紧缩，大家买大宗商品都会相对保守，而且现在房子存量比较高。
《中国经营报》：你刚才提到，有些城市即使亏本，也要及时出货，具体是哪些城市？今年还会买地，今年有没有制定目标？在哪些城市？
周安桥：这样的城市不多，常州算是这类城市，发生什么变化？刚才也讲了，有些地方在城镇化过程中，过分激进了，推出土地太多了，供需关系发生变化，我们会根据每个地方的情况作出相应举措。我们在内地大概有五十几个项目，比较明显调整价格的也就两三个。我们调整价格不止这几个，还有别的项目也做了调整，往下调比较多，幅度不高，5%，不是大量地降，不是上百套的规模，大家都没注意。
没有很具体的数字，新进的城市会比较保守，原来已经进的城市会优先考虑。不会超过我们销售的数字。我们买地分两种，一种买进来补充我们的销售，但是九龙仓同时又是综合体的发展商，不包括买综合体的数字。如果找到一块商业综合体的地，也许会超过。
《中国经营报》：在业绩会上，管理层说完成今年目标比较困难，经过价格调整后，有没有改善？是不是持相同的看法？
周安桥：前3个月超过了预期目标，原因包括在某些城市调价，所以对达成整年计划有信心。跟大部分地产公司一样，下半年预算会比上半年高，主力销售时间是第三第四季度，总目标是230亿元，从内部来讲，第一季度预算是40亿元多一点儿，已经略微超过，还要继续努力。我们没有特意说继续降，不排除会涨，这个不是政策范畴，是业务性问题。同时也密切注意市场的变化，我们对改变有预期，调控不会一成不变，中央政府可能会出一些全国性的政策，把政策下放到地方上来，我们同样在期盼，哪些城市会出新的做法，希望有新突破，甚至我们认为上半年就会出现，但是具体说不准。我们以后的一些做法也会根据政策作出调整。
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