东莞刚需盘同价不同命 还得位置好配套齐
位置地段较好，生活配套齐全的楼盘，入住后生活更方便。
面积小实用率高的楼盘更受欢迎。
位置好配套齐开盘时机好的楼盘易吸引消费者出手
文/记者蒋幸端 图/记者卢政
自去年8月份，城区刚需盘以毛坯房1万元/平方米以上价格成功出售后，东莞城区刚需盘正式迈入了万元时代。进入2014年，房贷利率提高，楼市观望氛围浓厚，万元刚需盘销售也会有阻碍，近日，世纪城·幸福公馆除特价房外，整体均价以1.1万元/平方米左右的价格入市，开盘当天销售率不到五成。记者发现，虽然目前城区有近10个万元刚需盘，但是却是同价不同命。
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户型小总价低更热销
去年，位于南城西平的君珆花园、万科·金域华府、恒大·御湖、东城的格兰名筑等万元刚需盘，前期推出的产品基本以中小户型为主，面积区域在70~100平方米左右，总价基本上在100万元以内。由于面积小，户型实用率高，三房的户型基本上能够满足首次置业刚需购房者的需要，因此虽然单价较高，但是在火热的市场氛围下，推出后也受到热捧，成功将东莞城区刚需盘带入万元时代。
中心城区轻轨利好吸引购房者
此外，记者发现，大部分的万元刚需盘都在中心市区，周边有成熟的商业配套和轻轨站点，购房者看好这里的升值潜力和生活便利，也比较能够接受较高的房价。如西平片区二手房价已经基本在9000元/平方米以上，品牌开发商云集，目前可开发的土地很少，商场、电影院、学校等商业生活配套成熟，更重要的是，即将于明年开通的R2线，其中一个站点就设在西平，近几年来，这里已经成为东莞高档生活片区之一，因此出现万元刚需盘可以理解，购房者的接受程度也较高。
去年开盘入市时机好
此外，开盘时机也十分重要。去年楼市一片火热，东莞楼市量价齐升，人们对于房价上涨的预期大，城区部分区域由于供应量少、位置地段好、配套齐全等原因，推出万元刚需盘，也更容易被购房者所接受，销售情况自然也比较好，而今年有楼盘“捂盘”近半年后再入市，错过了好时机，购房者“看降”的情况下，销售自然遇到困难。
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配套差总价高透支升值潜力
东莞楼市不乏跟风涨价的楼盘，而部分楼盘打出“升值潜力”的口号，将刚需盘定价在1万元/平方米以上，但是同时也将未来升值的房价也透支掉了。
如位于南城总部基地的世纪城·幸福公馆，从目前来看，位置仍然较为偏僻，没有齐全的商业生活配套，该楼盘目前整体均价在1.1万元/平方米左右，而城市中心区的房价也仅在1.1万元/平方米左右。业内人士认为，正常情况下，位置较偏的楼盘定价要比中心城区较低，而该楼盘定价过高，东莞的房价上涨又较慢，高昂的房价已经将楼盘未来的升值潜力给透支掉了。
据了解，万元刚需盘大多位于中心城区，周边商业配套和交通配套成熟支撑起高房价。但也有个别楼盘位置较偏，周边配套不完善，户型条件不佳，在户型相似的同质化竞争之下，位置更好的楼盘自然更受购房者青睐。
户型存缺陷土地使用年限短
目前，楼盘降价促销的主要是户型有缺陷的单元，如世纪城·幸福公馆临近东莞大道，位置不好，土地使用年限又只有50年，销售均价过万元，面临着销售受挫的风险。
记者了解到，该楼盘开盘当天成功销售的单位基本上是特价房，价格在9500~9800元/平方米左右，但是在东莞大道边上，而户型较大，户型朝北，不够通透的户型，均价在1.2万元/平方米左右，总价高，销售情况并不理想。
业内人士
万元均价是个坎 再往上走很困难
“1万元是一个坎。”东莞中原策略研究总监车德锐认为，刚需购房者对于房价十分敏感，他认为，户型小的万元刚需盘销售遇到的阻力较小，而户型大，总价高，遇到的销售阻力就越大。
一名业内人士也表示，刚需房均价在1万元以上，优势是总价少，而如果80~100平方米左右的刚需户型均价在1.1万~1.2万元以上，总价超过了刚需购房者的承受能力，产品也将很难被购房者所接受。
记者发现，不少万元刚需房在户型面积上升至100平方米以上后，销售速度就会放缓，而今年以来，也有部分万元刚需盘推出优惠促销，变相降低房价，以吸引刚需购房者入市，如西平的君珆花园将在五一期间推出优惠促销活动，除购房贴息等策略外，还启动君珆花园置业基金计划，购房者总价可优惠2万~3万元。
建议
货比三家再择定入市
如何挑选到满意的新房，记者建议购房者在购买前先货比三家再择定入市。
对于刚需购房者来说，应尽量选择靠近上班的地方，生活配套比较齐全的楼盘。此外，还要看户型是否合适，靠近路边噪音过大，影响睡眠，而户型朝向不好，过于阴暗潮湿，会影响到家人的健康。
此外，刚需盘多是首次置业的购房者购买，对于楼盘的升值潜力也要关注，如果价格过高，开发商提前透支了升值潜力，到未来需要换房的时候，房价可能比你现在购买的更低，将得不偿失。
因此建议购房者在购房前要多看、多比较，“货比三家”寻找一些促销优惠比较多，价格比较低，有升值潜力的楼盘，在同样价格的情况下，尽量选择一些位置地段较好、生活配套齐全的楼盘，这样入住后生活方便，而未来升值的可能性也较大。
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