广州公寓市场面临过剩危机

　　小房子现在越来越受欢迎，特别是商业性质，不受限购限贷影响的小公寓产品更是受到投资者的关注。这些产品与以往的小户型住宅已经有了很大的区别，并被开发商们包装成为一种非常时尚的东西。

　　无论是LOFT的普遍化或者是高端装修标准以及酒店式的服务管理，都开始成为公寓产品吸引买家进行投资的理由。然后，随着近年来大量公寓项目的，这些产品尽管拥有越来越多的支持者，但同时也隐约地出现一些不太理想的苗头。其中最为关键的就是大量的公寓推出，开始透支着这个市场的承载能力，尽管现时以总价而言，小面积的公寓产品给了更多的人成为市场的投资者，但公寓的泛滥也必定会面临着过剩的问题，而这个问题未来将越来越明显。

　　据合富辉煌市场研究部报告显示，预计2014年广州将推出近2.5万套的（商务）公寓新品，遍布广州11区，这一数据比去年还要多出近5000套。据统计，广州全市11区今年在售和计划推出的商务公寓项目共有五十余个，其中40多个在售。而番禺则是在售公寓盘数量最多的区域之一。现时有超过10个公寓盘集中在华南、市桥、南站等热门板块。

　　熟悉地产行业的人会发现，在过去的很长一段时间里，广州的公寓产品数量都是非常少的。记得在2011年，北京路、环市路等地段一些高端的公寓项目推出时，所打出的广告语就是“稀缺”。正由于少，这些产品都被做得非常精。除了质量本身被要求得高以外，配套、服务等都达到了非常高的水平。然而，从2012年开始，这种势头开始被打破。众多开发商开始迷恋起小公寓这种产品，一来是住宅地越来越难抢，二来是不少小面积的商业土地很难打造大型的商场，所以一小块一小块分割的商用地块开始被建成了公寓项目。只是仅仅不到两年的时间，这些公寓楼盘就开始泛滥甚至有点成灾。以番禺为例，当年敏捷在华南板块、金山大道以及南站推出三个LOFT项目时，这里还没有其他的公寓产品。但现时不仅有万达、四海城、海印等走高端路线的公寓项目，同时还有敏捷、奥园、保利所打造的一些较为平民化的商业公寓项目。仅在方圆几公里的区域内，就已经聚焦了差不多十个公寓楼盘。这样的量是非常惊人的。而这些项目还不包括那些现时仍然只是地块，未来很有可能又再度转变成公寓楼盘的土地。

　　尽管现时还很难说公寓产品是不是已经过剩，但起码在某些区域的确是数量非常大。事实上，这对于买家而言是有风险的。毕竟公寓产品大部分都是被用以投资用途。而与住宅不同，未来接手购买这些产品的买家同样也将是出于投资的考虑。如果在某个区域拥有大量的公寓产品，那么投资的风险就是变高。

　　如果仅从租赁性价比来看，公寓产品无疑是比不上住宅产品的。尽管其面积小，但是由于密度大，更为关键的是大部分公寓楼盘几乎没有小区，仅是以单体楼形态存在。这样从租赁的角度上看，对于市场更多的吸引力并不是居住，而是可注册公司的商业性质。如果从这个角度上看，则极有可能会出现一种状况，那就是价低者更有吸引力。如果在某个区域量过于大，那么未来投资回报将不会理想。而从转手回报来看，显然，由于有高税以及短时效的影响，如果再在同类型产品密度大的环境下，公寓产品的投资性将极有可能比不上住宅。

　　蒋劲劲

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