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叶檀:房地产已处紧缩状态部分开发商处崩溃边缘

https://www.biud.com.cn 2014年05月14日13:51 家居装修知识网

　　【导读】前4个月全国房地产开发投资增加16.4%，增速回落；商品房销售面积下降6.9%，降幅加大。经济之声解读最新数据。

　　央广网财经北京5月14日消息据经济之声《央广财经评论》报道，国家统计局昨天发布的数据显示，今年1到4月份，全国房地产开发投资2.23万亿元，同比名义增长16.4%，增速比1到3月份回落0.4个百分点。

　　经济之声特约评论员、财经专栏作家叶檀对此解读。

　　经济之声：通篇来看，发现很多的“回落”、“下降”这样的词，也就是说房地产业的形势已经很不乐观，可以做出这样的判断吗？

　　叶檀：可以说是这样子的判断，我们的房地产是处于一个紧缩的状态。它主要表现在除了库存量上升到历史的高位之外，其他的数据其实都是在下降，包括开工面积竣工面积，这说明购买者的量在减少，但是开发的量也在减少，同时库存在增加。如果按照这样的销量的话，它的库存比很多大城市库存比销售需要一年以上，这说明现在的房地产市场已经一个以非常快的速度进入了一个凝固状态，因为1-3月份的数据还可以，但是4月份，1-4月份的数据急剧下降。

　　经济之声：分区域来看，1-4月份，东部地区房地产开发投资同比增长17.7%，增速和1-3月份持平；中部地区投资同比增长12.2%，增速回落3.4个百分点；而西部地区投资同比增长16.6%，增速提高1.1个百分点。不同地区的不同表现，说明了什么问题？

　　叶檀：只能说明几个问题，第一，不同的地区它的购房者的意愿是不一样的，开发商的意愿是不一样的。比如说在一季度它整个的销量上升，或者是一季度它的整个拿地上升之后，他必须有个开发的过程，所以在两年的过程中，不管开发商的意愿市场意愿怎么样他必须进行开发。第二，虽然中部地区的刺激在回落，但此前它的基数是比较高的，尤其是中部地区的一些大城市，它们的回落也是一个自然的技术下行的过程。

　　东部和西部的增速比较高，两者其实含义是不一样的，东部地区相对来说它的整个这两年的增速的下行已经很明显，尤其是像一些中等城市下行是比较明显的，而西部地区相对来说以前它的开发热度比较高。所以，现在就出现了一个市场的拐点。

　　经济之声：西部的拐点更为明显，我们再来看一下商品房销售的情况，今年前4个月，全国商品房销售面积2亿7700多万平方米，同比下降6.9%，降幅比1到3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%。加上刚才我们说的房地产开发投资增速回落，对房价后续走势的影响将表现在哪些方面？

　　叶檀：现在是处于一个量价齐跌的状态。当然各个城市不一样，其实有的一线城市或者说有的开发商，因为前两年比较稳健，市场又较好，所以像这样的开发商，他们的资金链还可以满足需要的，日子相对来说要好过一点；而以前激进的开发商，就像光耀地产这些，它的日子更难过一点，或者有的开发商已经接近崩溃的边缘。

　　同时，不同城市的趋势是不一样的，有的城市在救市，有的城市的限购令还没有取消，这说明城市的基础不一样，但是整体来看，确实是往下走的行情。而且，像房贷或者是税收，限购这些领域已经有所放松，尤其是首套房的房贷已经开始放松。所以，说明政府对刚性需求的支持，已经提上了议事日程。

　　经济之声：另外一组数据，房地产投资增速回落、销售面积下降的背后是楼市居高不下的库存量。机构研究报告显示，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%。库存量创下了近5年的历史新高。4月份购房者观望情绪比较重，从而使得房企跑量的希望落空。库存“压力山大”，接下来会有越来越多的地方政府加入救市大军吗？

　　叶檀：我们不能认为地方政府是救市。地方政府是稳定队伍的大军，很多地方政府已经出手了，但核心的政策，比如房贷政策和税收政策，它们是没有办法出台的。地方政府能够做的就是放松一些行政管制，在税收方面给予一些优惠，主要是降低税收和放松限购令，但是这些手段在非常低迷的市场上，作用是有限的。所以，我们没有看到市场有一个大幅反弹的过程。

　　从未来来看，第一，地方政府会加入救市，第二，像央行这些部门会考虑到首套房贷和市场的承受力来鼓励刚性需求。所以，未来市场会出现一个各方的合力，会希望市场出现稳定的趋势，而不是大幅上升，或者大幅下降的趋势。

　　经济之声：确实关于房价的回调一直认为它在一定程度上如果能够回调是能够挤出一些泡沫的，但是对于整体的经济来说，如果说房地产调整的过深可能对经济也会带来一些负面的影响，所以这次我们看到今天的央行也和银监会来要求各家银行不许停止个人放贷，市场解读为是保护刚需，那您怎么看待央行的在这个时间点的这个动作？

　　叶檀：央行维稳的意图是非常明确的，它不希望鼓励投资和投机性购房，但是希望能够鼓励首套房贷刚性需求，这样的话房地产市场相对来说会比较健康。

　　但是值得关注的是两点，第一，鼓励刚性需求，刚性需求是不是真的会出来，因为刚性需求有一个观望的情绪，不是说你鼓励出来他马上就会出来了；第二，对于央行来说，虽然希望银行不要停贷，但是商业银行也是理性的经济人。如果房贷的利率比较低，而且它的资金成本又很高，那对于商业银行来说，它停止房贷或者减少房贷就是一个保护自己利润的自然之举。所以，如果这两点不改变，我们希望房贷市场能够有所恢复，恐怕是比较困难的。

　　经济之声：最近关于房地产的很多引论被大家所关注，像万科的董事会主席王石也说，房地产可能会有个好的前景，但是现在买了就能赚钱的阶段已经过去了。现在投资人也很关注，对于一些有支付能力的，要解决购房、住房问题的话现在是不是一个好的时机？

　　叶檀：确实性价比比较高，自己的资金能够承受的话当然是一个好的时机。中国房地产的黄金时代已经过去，也就是闭着眼睛赚钱，在哪买都赚钱的时代已经过去。但是考虑到中国的城镇化的进程，不同城市的分化在有些城市它的白银时代还是继续存在的，所以现在要避免的是在白银时代跟黄金时代的过渡阶段出现一个大峡谷，迅速下滑，这对于中国经济是不利的。

　　对于购房者说，他现在最需要看城市、看楼市，因为各个城市、各个楼盘已经出现了分化。

　　经济之声：您觉得这个机会会在哪里更多呢？现在一线城市的房价是已经控制住了吗？

　　叶檀：一线城市的话，从现在刚性需求的销量来看，从降价之后楼盘的区化率来看，显然是一线城市它的刚性需求更多，而且是一线城市它未来的需求更高。

　　经济之声：最后一个问题，由于房地产行业上下游关联产业众多，二季度的宏观经济增速是不是也难言乐观？

　　叶檀：显然是这样子的，就是我们可以把房地产数据和PMI，制造业的PMI数据对照来看，以及和工业增加值对照来看，我们可以看到随着房地产投资的大幅回落，工业增加值以及新订单这一块，尤其是工业增加值出现了大幅回落的现象，这两者是密切相关。