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北京学区房成不倒翁业内称真正的学区房是无价的

https://www.biud.com.cn 2014年05月24日07:36 家居装修知识网

楼市调整的瑟瑟寒风，依旧无法降低北京一些名校学区房的热度。

“我们这里学区房的价格不仅没有下降，反而有所上涨。”5月18日，西城区西便门外大街我爱我家的一名置业顾问告诉《华夏时报》记者，附近的育民小学是北京的老牌名校，其学区房的价格普遍在9万元/平米以上，处于历史最高位。而在离北京第二实验小学(以下简称实验二小)最近的一家链家地产门店里，一名置业顾问为一套14.6平米的平房报出的价格是460万元，单价达到了31.5万元/平米。

“北京真正学区房的价格不会受到市场波动的影响。”中原地产首席分析师张大伟指出，北京一些名校的学区房资源极度稀缺，几乎不存在真正的交易市场。我爱我家分析师孔丹也认为，北京学区房市场是一个畸形的市场，目前的楼市调整还不足以对名校学区房的价格造成冲击，未来学区房价格坚挺的现象也将会在一段时间内长期存在。

热度不减

位于西城区新文化街的实验二小是全国重点小学，此前传出的该校学区房每平米高达30万元的消息让全国人民震惊不已。而本报记者日前走访时发现，目前该校学区房每平米价格超过30万元并非个案。

在前述链家地产置业顾问提供的三套该校区学区房中，有两套单价超过了这一价格。除了前述总价460万元的房子外，还有一套仅8平米的房子售价250万元，单价也超过了31万元/平米。最后一套的价格稍微低一点，但单价也超过了25万元/平米。

“这些价格听起来很夸张，但我们做这个的都觉得很合理。”这位置业顾问向本报记者解释，实验二小本部的划片区域极小，其真正意义上的学区房只有附近的文昌、文华等几条胡同内的平房，房源极其稀缺。

育民小学是西城区在北京排得上号的另外一所知名小学。前述我爱我家置业顾问给本报记者提供了一套“性价比最高”的房源：面积59.7平米，总价520万元，单价约8.7万元/平米。“房主要出国了，急着出手，不然也不会这么便宜。”他说。

该置业顾问推荐的这套房子位于一栋典型的六层老式居民楼内，没有电梯，过道里的墙皮已经大幅脱落，屋里房顶上的油漆也都开裂。“这是砖混结构的房子，如果是钢混结构，价格还会更贵一点。”他介绍说。他还告诉本报记者，育民小学学区房的价格今年以来略有上涨，近期砖混结构的房子一直保持在9万元/平米左右，钢混结构房子的价格要更高一点。

本报记者走访发现，除了实验二小和育民小学外，黄城根小学、奋斗小学等西城区一些知名小学的学区房价格依然坚挺，不仅比周围的房价高出一大截，而且在北京二手房价格出现松动的情况下，这些名校学区房的价格不仅整体保持稳定，有的甚至出现了小幅的上涨。而这种情况不仅在西城区存在，在海淀、东城等城区也普遍存在。

“高烧”难退

孔丹告诉本报记者，北京的学区房是一种畸形、特殊的产品，其价格历来都比普通住宅更加坚挺。目前，北京的整体房价才刚刚开始回调，主要还只是周边的远郊区县在降价，在名校学区房集中的核心主城区，房价还相对保持稳定。目前有限的楼市调整幅度还不足以冲击到学区房的价格。而未来北京房价也不大可能出现大幅下跌，学区房价格出现明显下降的可能性也不太大。

“真正的学区房是无价的。”张大伟表示，理论上中国所有的房子都是学区房，因为每一所房子都有相对应的小学，只不过有的好有的差，而我们通常所说的学区房是指那些知名小学所对应片区内的房子。就北京而言，这样的知名小学也就十所左右。而这些知名小学的学区房很少有人去卖。“这些学区房的主人都是一些老北京人，基本上都不缺钱。”他指出。

张大伟认为，由于资源的极度稀缺，北京的学区房市场根本就不能被称之为一个市场。孔丹也认为，高价学区房的问题并不是一个纯粹的房地产的问题，其根源在于教育资源的不均衡，即最优秀的教育资源被掌握在了少数几所学校的手里。

其实北京市的教育主管部门并非没有注意到教育资源不均衡的问题，其对策之一就是每年都会调整各小学的划片区域，即根据各个小学的招生名额和所在区域学龄儿童的分布情况适时调整。但是，这种调整的幅度有限，难以产生颠覆性的效果。

今年年初，北京市教委宣布全面推行学区制，把优质教育资源的重组和整合作为切入点，采取多种措施扩大优质教育资源。4月18日，北京市正式发布了《2014年义务教育阶段入学工作的意见》，进一步强调了免试就近入学的原则。但与此同时，这份文件还取消了“共建生”，即今后政府机关和企事业单位不能再通过赞助钱或物的方式将其员工子女“保送”至知名中学，这使得优质小学的价值进一步凸显，也引发了学区房的进一步升温。

今年西城区将试行学区制，以街道行政区划为基础，建设11个学区，实现学区内部硬件设施、人力资源、课程资源的共享。此外，西城区还将建成15个教育集团，实现在集团内统一的教育理念、统一的教学规划、统筹教研活动、统筹师资调配，以达到均衡资源的目的。据了解，其他各城区也在进行类似的改革。不过就目前来看，这些改革的成果有限。

业内人士普遍认为，北京市正在进行的教育改革不可能取得立竿见影的效果，教育资源的均衡化还有待时日。不过，随着置业高峰的迫近，学区房所面临的压力已经迫在眉睫。据介绍，每年的6月底7月初都是学区房交易的高峰期。而今年的特殊之处就在于，2008年出生的人数众多的“奥运宝宝”们都已经6岁了，他们中的大部分都将于今年9月1日踏入小学校门，北京的这些名校学区房也有可能在接下来的一个多月时间里继续升温。