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新房5年后可按140%房价退房促销还是变相融资?

https://www.biud.com.cn 2014年06月10日08:06 家居装修知识网

　　5年免费住房，5年后如果不想要了，可以把房子按照原房价140%卖回给开发商。真有此事？昨日，有媒体报道杭州城西近郊一楼盘推出了上述促销宣传，据介绍主导这一广告的“幕后大佬”正是杉杉集团。该楼盘名称已经加了“杉杉”二字，而楼盘开发商杉恒地产集团由杉杉控股51%，剩余49%归属原开发商恒和置业。

　　不过，昨日记者致电杉杉集团产业发展部，却得到相关工作人员的否认，表示并不清楚集团参与了上述楼盘开发，可能是杉杉控股方面参与的，不过上述说法并未得到杉杉控股相关人士的确认。

　　有业内人士对企业“5年后按140%原房价回购”的做法提出质疑，不少人士判断上述做法并非“楼市促销”，而是“疑为年化利率不到8%的低息变相融资”。

　　看好后市的促销手段？

　　记者通过公开资料得知，该项目位于杭州余杭区，离杭州主城区有相当的距离，目前在售房源为50~90平方米的精装公寓，现购买此精装现房，即可享受5年后无理由退房，并有高达140%超额退款。由于项目位于杭州近郊，同时由于开发周期较长，销售一直不温不火。有业内人士认为，祭出“回购”这一促销手段，是试图撬动投资市场，达到回笼资金的目的。

　　“是否能达到回笼资金的效果，还是很难说。采取回购方式这种促销手段来卖房，市场是否能够认可也很难预计。”房地产研究院副院长对记者表示，杭州余杭区目前的房源已经显示出明显的供大于求，采取这种方式去卖房，是不是能把房全部卖出去仍有疑问，“如果能够顺利卖出去，即使5年后退房、退款，对杉杉集团本身资金成本不高。但如果卖不出去，或者卖出去的房子有限，对于杉杉集团本身也无价值。”

　　以现在的情况来看，余杭区楼市今年肯定有下跌的过程，明年能不能见底尚难明朗，他倾向于明年继续下跌，后年有可能复苏。“对于5年内的走势，现在预测还为时过早，我个人认为，5年后，余杭房价很有可能和现在差不多或略高。”

　　博单利8%的变相融资？

　　不过，记者了解到，对杉杉集团许以“购房者5年140%原价回购”，多位金融界业内人士的判断却并非“楼市促销”，而是“疑为年化利率不到8%的低息变相融资”。

　　“我理解杉杉的逻辑是：房子反正卖不出去，不如抵押给房客融资。5年付40%利息，融资成本不算高。如果杉杉能挺过去，5年不倒闭，对房客而言这个投资收益不错。”美国达拉斯联邦储备银行高级经济学家王健在其实名微博上表示，杉杉此举更像是一个融资。

　　“这是明显的融资，以集团溢价回购为增信。”广州民信投资管理公司执行董事廖伟华对记者表示。根据公开资料，这100多套房源的货值为4000多万元，而事实上，目前该楼盘开发商由杉杉集团控股51%，具体杉杉集团能通过这一促销手段，从资金回笼中拿到多少资金，还要看股东之间的内部协议，外人很难知晓。

　　而另一大型券商资管部门负责人则对记者分析称，如果说从会计的角度来讲，出售一个资产，权利和风险没有转移，并没有办法认定是一个出售行为，从制度角度来讲，本来就是一个融资行为，相当于将房屋作抵押借款。

　　杉杉集团：曾称不涉足地产项目

　　杉杉对于地产项目态度可谓极其“暧昧”。事实上，杉杉集团掌门人郑永刚此前曾多次强调，杉杉不会涉足房地产项目。

　　但是，在2013年杉杉控股悄然布局地产版图，并对媒体表示，除传统主业服装外，奥特莱斯商场、城市综合体等商业地产业务将成为其主营业务之一。不仅如此，以服装业务起家的杉杉控股早年曾操作过土地一级开发项目，如宁波杉杉科技园、中科廊坊科技谷、中科芜湖科技园等科技园区。

　　公开资料显示，杉杉是以资本为纽带的大型企业集群，创立于1989年，经历20年的发展，已在全国形成跨地域、跨行业的102家具有独立法人资格的下属企业，旗下产业包括服装、科技、投资、园区、贸易等，旗下拥有“杉杉股份（600884）”、“中科英华（600110）”两家上市公司。

　　根据杉杉股份2013年年报显示，在经营性业务中，锂电池材料成为公司主要的利润来源，据介绍，公司主打“服装、锂电池材料、投资”三大业务。去年全年服装业务实现17.26亿元收入，同比下滑4.25%，毛利率下降2.66个百分点至22.84%；实现归属于上市公司股东的净利润-552.91万元。海通证券分析师指出，其服装业务业绩下滑主要系多品牌业务及OEM业务亏损扩大所致。

　　另一方面，其锂电池材料业务实现主营业务收入21.64亿元，同比增长28.92%；实现归属于上市公司股东的净利润1.29 万元，同比增长33.11%。投资收益为1.66亿元。在经营性业务中，锂电池材料成为公司主要的利润来源。

　　法律人士：5年回购谁来执行？

　　“对于回购承诺倒没有说明令禁止，只要愿意在合同明确写清楚，确实可以这么约定，但是实际操作，万一房价跌了，购房者真要退房，难度还是比较大的，这样的承诺以噱头为主。”胜伦律师事务所律师王欣亮表示。

　　公开信息显示，目前杉杉集团对于项目公司杉恒地产集团控股51%，剩余49%归属原开发商恒和置业。王欣亮表示，购房者一般是和项目公司签订购房及相关的合同，而项目公司作为有限责任公司，会有破产倒闭的可能。杉杉集团并不对项目公司承担出资比例之外的连带责任。“比如，项目公司宣布破产注销，资产为零，除非合同上标明集团来承担连带的责任，否则合同上的义务就无人来承担。”

　　而广东环球经纬律师事务所律师何荣新则分析称，非法集资是指针对不特定的主体，非金融机构采取高额回报来吸收资金。而该项目对每年房价8%左右的升幅是否是高额回报，房屋买卖的形式如何判定还有差异，因此无法断定是非法集资行为。潘彧、周慧