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“拯救”开发商资金链业内：小房企只能降价求生

https://www.biud.com.cn 2014年06月26日15:51 家居装修知识网

　　乐观派

　　上市房企融资渠道拓宽

　　中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱

　　目前房企都面临着市场行情不好的现实，在这种大环境下，每个房企都会面临房子卖不动，资金回笼较慢等压力。对于具备一定规模的大房企来说，可以适当采取一些策略减轻压力，如通过调整项目价格来控制运转周期等。房企应对去化率低的措施是“多卖房少拿地”，这在短期内将会影响市场格局。而从融资的角度来看，目前上市房企早已经注意到了资金压力的问题，今年一个明显的趋势就是房企的融资渠道在拓宽，不再单一依赖银行，所以在目前的信贷状况下，上市房企的资金控制事实上做得不错。

　　总体而言，今年绝大部分房企的利润都在下滑，因此有一定的财务压力也属于当下市场的常态。不过随之而来的是，房地产行业也在发生着改变，企业已经把规模放在第二位，开始追求利润。

　　大型房企不惧资金压力

　　绿城黄浦湾项目副总经理张宠

　　房企面对的资金压力应该具体问题具体分析，例如我们所做的高端项目，由于本身的稀缺性以及购买人群的经济实力较强等原因，我并未觉得市场不好，从市场表现来看，近日上海高端市场成交一直不错。

　　总体来看，近年来随着房地产市场进入分化时代，“强者恒强”的格局愈发明显，大型房企由于盘子够大，定价策略灵活，加上融资渠道顺畅，它们可以通过积极的定价策略牺牲利润以抢占市场份额，但中小型房企承受较高的融资成本，价格调整空间有限，在大型房企的降价攻势下，未来将逐渐被市场边缘化。

　　降价幅度不会太大

　　金地集团华东区域助理总经理　陈喆

　　就目前情况来看，房企肯定是存在一定资金压力的。尤其是一些较为激进的房企，例如去年下半年拿地比较凶猛的，财务杠杆较高的房企，当前资金问题应该会大一些。资金问题会直接影响到房企的经营上，首先就是拿地方面。土地是房企最重要的生产资料，然而从今年土地市场的表现看，可以看出房企都较为谨慎，拿地量较去年减少很多。另外，资金问题会导致部分企业在未来定价方面有所调整，未来为了尽快回笼资金，业绩压力大的房企会选择积极跑量，但考虑到土地成本较高，所以预计降价的幅度不会太大。

　　目前的市场并没有乐观的余地，但我认为也不至于太悲观。现在判断房企的资金链状况还为时过早，毕竟房地产行业和其他行业不同，周期性比较突出，很多项目尚未开盘，下半年还是值得期待的。

　　悲观派

　　下半年房企或将“以价换量”

　　南山地产上海公司常务副总经理雷小明

　　充裕的现金流对于房企而言非常重要，而就目前披露的房企业绩情况来看，部分房企的销售计划竟然连3成都没达到，这对于房企而言并不乐观。

　　从当前情况来看，房企资金压力颇大。资金压力对房企的影响首先会表现在扩张萎缩上，拿地方面会迎来低潮。房企会较多地将资金投入开发工程，而不是拿地扩张。其实，去年的“疯狂”也让年初很多房企的预计过于乐观，因此相信接下来部分房企也会相应地制定更合适的计划。另外，在成本方面，房企很有可能做压缩，具体体现在减薪和裁员等方面以开源节流，另外在建设过程中，部分房企很有可能降低投入标准，例如一些公共设施部分的投入。当然，最重要的仍然是价格方面的调整，“以价换量”很有可能是下半年的关键词。

　　小房企只能降价求生

　　上海社科院房地产研究中心顾建发

　　从近期一些龙头房企的表现就可以看出房企已经开始做出动作了，尤其是大型房企，由于半年报业绩的压力，诸如保利、万科、中海等都已经陆续推出了优惠促销活动。但事实上，资金压力对于小型房企的影响更大，房地产行业的利润率已经开始下降，若是不降价，按照目前市场很难卖得动，若是降价，按照当前毛利率仅20%而言，可降空间太小了。

　　总体而言，今年下半年一定会在价格上有调整，相信下半年将是大开发商开始降价的时候，而小房企恐怕也只有降价这一条出路了。但是这也要视政策而定，如果下半年有相应的扶持政策出台，整个市场情况好转，那么房企的资金压力也随之化解。

　　加紧推盘以应对市场风险

　　锦和投资集团品牌总监沙立松

　　从现在到8月底一直是传统的市场淡季，以往大部分房企都会选择8月底开始强销。但今年情况显然与往年不一样，在宏观经济面没有明显改观、政策面不改初衷的情况下，从年初持续到现在的这种博弈现状有可能会持续下去，“金九银十”能有怎样的成色，大家心里也都没什么谱。因此大部分房企今年的推盘节奏一直就在赶，只要具备条件就上市，抓紧回笼现金流，以应对未来可能发生的市场恶化。

　　我认为今年的“下半场”可能会比较沉闷，未来房企可能会加快刚需产品的推盘节奏，加速回笼资金，尤其是在库存充足的二三线城市，一些激进的房企在二三线城市的个案上出现大幅降价的可能性开始增加。