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资本创新风起云涌房企融资再显分化

https://www.biud.com.cn 2014年07月05日06:06 家居装修知识网

搜房产业网讯：中国指数研究院[微博]7月4日发布《2014上半年品牌房企融资专题研究》，2014年房地产市场销售放缓，货币市场仍将延续紧缩常态，上半年房地产企业的整体流动性趋紧，融资难度增大。在此背景下，房企的融资环境继续呈现分化，优秀品牌房企优势依然突出，而中小房企资金压力愈发凸显。【下载报告】【更多报告】

2014年中盘点——品牌企业销售业绩专题研究

2014年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告

2014年房地产市场销售放缓，货币市场仍将延续紧缩常态，上半年房地产企业的整体流动性趋紧，融资难度增大。在此背景下，房企的融资环境继续呈现分化，优秀品牌房企优势依然突出，而中小房企资金压力愈发凸显。面对日益趋紧的现金流压力，品牌房地产企业积极创新融资方式，把握国内外资本市场窗口期，积极发展多元融资渠道，以期在市场调整期实现逆势突围。

内房企多途径赴港搭建融资平台，B转H、分拆上市开辟融资新思路

香港市场资本活跃，IPO和发债等融资较为畅通，成为国内房地产企业上市首选。此外，中国证监会有意取消境外上市的行政审批，也利好房地产企业在港上市融资。2014年以来，内房企通过多途径筹谋在港搭建融资平台，共有6家内房企成功在港挂牌上市，融资总额约90亿港元，超2013年全年。

表：2014年以来在内房企赴港IPO融资情况

除土地储备规模与质量外，独特的业务模式能够增强房地产企业在资本市场的吸引力，2014年海昌控股、阳光100中国、光谷联合、亿达控股等多家企业因其特色的经营模式备受投资者认可，融资额在8-25亿港元之间，成功叩响香港资本市场大门；2014年6月25日，万科B转H股成功落实，解决了B股丧失再融资功能的困局，“A+H”易获得境外评级机构更高的评级，有效开拓资金来源，降低未来融资成本，同时有利于推进企业国际化战略，未来预期有更多地企业将构筑“A+H”融资体系；此外，分拆优质资产上市，也可得到投资者的青睐，2014年以来，花样年、众安房地产、方兴地产分别分拆旗下物业管理、商业综合体、酒店业务实现成功在港上市，为培育企业核心业务提供资本支持。

内房企积极出海搭建资本市场平台，意味着房地产企业趋于通过市场化、资本化方式获取优质资金。而国际资本化平台的搭建能够为房企提供资金支持的同时，将有助于提高企业在国际市场上的影响力，也成为企业实施国际化战略的重要步骤。

上半年海外发债规模近800亿元，融资成本有所上升

图：2014上半年海外债融资额及发行数量

2014年上半年，共有25家房地产企业通过境外融资平台发行35笔债券，共募集资金约合人民币797亿元，发债规模较去年同期略有缩减。但是，仍有多家房企多次通过境外平台获得较大的融资额度，如华润置地于2月、5月共发行3笔债券总额约合人民币达89.6亿元，雅居乐于2月发行两笔票据总额约50亿元，6月绿地集团在香港成功发行两笔5年、10年期共计10亿美元高级票据。

表：部分房企2014年与2013年同期限债券利率对比

从融资成本来看，2014上半年，受美国QE逐步退出及人民币汇率波动等因素影响，房地产企业海外发债利率已有明显上升。如世茂房地产2014年发行7年期6亿美元债券，票息率为8.125%，利率较去年发行同期限8亿美元债券提升1.5个百分点；方兴地产、佳兆业、万科等房企2014年发行债券与2013年同期限债券利率均有不同程度的提升。但是相比之下，万科、保利、绿地、华润等领军企业的发债始终受到投资者的青睐和较高评级，成本保持突出优势，2014年发行债券利率均在6.0%以下，在行业分化、市场波动时期融资优势更为明显。

在房地产市场预期变化的背景下，房地产企业投资节奏将放缓，加上境外投资者更趋谨慎，预计下半年海外发债将有所收紧，企业融资成本也将继续上升；在此背景下，优质房企发债规模及成本优势将进一步凸显，中小房企海外发债难度将加大。