卓达京东南“造城”记
在位于北京东南的天津武清区，河北卓达集团落子养老养生、文化创意、新材料、现代农业等多个产业，正在打造京东南项目群。
“与燕郊、香河、固安、涿州等环北京板块相比，天津武清区位于京津冀三省市的交汇点上。”卓达天津公司执行总裁孙智群表示，在京津冀一体化进程中，交通便捷以及大型企业不断进驻，使武清具有得天独厚的优势。
“产城互动”，助力城镇化，这是卓达集团建设环北京产业园区的方略。截至目前，卓达京东南项目群已在建或部分投入使用的有太阳城、三溪塘、温泉新城等。加上正在推进的“创意台湾”文化产业区、运河水城等项目，卓达的“三产联动”模式再次得到检验。
“建设产业园区涉及农村土地整合，是城镇化发展的必然手段。”在接受《企业观察报》记者采访时，经济学家、中国产业经济研究院执行院长邱仰林称，环北京产业园区在开发过程中，一定要与科技创新、文化创新相结合，根据自身已有的优势进行产业布局，错位发展，避免同质化竞争。
品牌企业逐鹿武清
乘坐京津城际高铁，从北京南站到达武清仅需20分钟。交通便捷，使位于北京东南的武清区域逐渐成为群雄逐鹿之地。
今年以来，随着京津冀一体化的升温，武清板块再次受到市场关注，也成为环北京房地产开发投资最为集中的区域之一。目前，进驻武清板块的品牌企业包括保利、卓达、首创、北京住总、中国水利水电等。
资料显示，京东南卓达项目群总体规划建设用地17平方公里，包括三溪塘“中国艺术家”聚集区、国家文化产业创意城、创意台湾文化产业区、中国养老示范社区和现代农业观光生态示范园区等板块。
其中，“中国艺术家”聚集区位于武清区河西务镇，规划总占地面积1399亩，总建筑面积约40万平方米。该项目以发展文化创意产业为立足点，通过建设中华文化会馆区、艺术家工作室聚集区、私人收藏家博物馆聚集区、文化风情街、艺术公园和综合配套服务等六大模块，搭建融艺术创作、交流、交易、展示、收藏、特色体验商旅等功能为一体的文化创意产业公共发展服务平台。
“创意台湾”文化产业区规划面积1500公顷，总投资800多亿元，主要由文化创意产业聚集区、数字科技产业聚集区、生态创意农业示范区三大板块组成。“创意台湾”文化产业区将被打造成目前国内规模最大、专业特色最鲜明的文化产业区。
此外，中国养老产业示范园区——卓达太阳城正在进行后期开发，总建筑面积达1000万平方米。有消息称，该项目将为卓达集团上市奠定基础。
自2007年起，卓达开始进入武清区，并陆续开始建设三溪塘项目、养老服务示范基地——卓达太阳城养老社区、创意台湾文化产业园、温泉小镇项目。随着京津冀一体化的推进，作为承接北京产业转移和新兴产业集聚的卓达京东南项目群正迎来新一轮机遇。
截至目前，卓达京东南项目群已在建或部分投入使用的有天津太阳城、三溪塘、温泉新城等。正在推进的项目为“创意台湾”文化产业区、运河水城等。
据卓达河北公司副总裁李竹青介绍，自2013年以来，围绕环北京区域，卓达与廊坊永清、唐山乐亭等产业新城相继签约并动工；卓达邯郸冀南产业新城的建设施工正在推进，启动区新材板块预计今年正式投产运营；固安、衡水、邢台、张家口、承德项目正在洽谈。
“加上京东南卓达项目群，卓达的京津冀产业新城集群已形成拱卫京津之势。”李竹青说。
破解土地、资金瓶颈
“开发产业园区符合城镇化发展方向。”邱仰林认为，一家企业如果追求长远发展，必须做一些产业园区项目。随着京津冀一体化的推进，有助于推进中高素质人才会聚及产业聚集，未来会给企业带来可观收益。
但就目前来看，卓达的环北京产业园区开发依然面临困难与挑战。
截至目前，卓达在全国已签署了30多个产业新城项目。与山东文登、沈阳苏家屯、山东章丘、重庆江津等产业新城相比，其在环北京区域的推进速度并不是很快。
卓达集团董事长兼总裁杨卓舒此前曾表示，对于产业园区建设，首先得从基础设施做起。“做产业地产需要一定规模，但在北京等一线城市，现在很难拿到上规模的土地；在环北京区域，也同样面临土地指标不好解决的问题。”
除了土地，制约产业园区建设的还有资金问题。
与住宅开发“挣快钱”的操作方式相比，开发产业园区的前期投入较大，资金周转周期长，房企往往面临较大的压力。
据一位不愿具名的房企人士介绍，在资金压力之下，一些产业园区甚至把项目由租赁转为销售。这种滚动式开发虽然有利于企业快速扩张，但后遗症却不容忽视，“因为工业用地只能整体出售，不可分割转让。如果解决不了这个问题，那么以卖为主的模式就会存在隐患。”
同样布局于环北京区域，从事产业园区建设的华夏幸福则确立了“园区+地产”的开发模式。“从华夏幸福的盈利模式来看，其最大的盈利点来自产业园区配套的大量住宅。”业内人士表示，在目前的市场调整期，如果住宅项目出现较大的销售压力，那么公司的经营性现金流将难免受到影响。
有观点认为，对于环北京产业园区建设，要谨防产业发展沦为简单房地产开发的危机。同时，巨额的资金投入所带来的风险，更应当引起重视。
对于产业园区投资见效慢的问题，邱仰林表示，政府可给予适当扶植。如果企业资金紧张，则必须谨慎从事。“涉及产业园区开发，关键在于战略定位。如果企业对未来5-10年的产业形态及发展路径没有清晰的定位，盲目进入则风险较大。”
“武清区距北京东南五环仅30公里，吸纳北京的产业转移有一定的地理优势，但并非绝对优势。”邱仰林认为，随着交通的便捷，今后的产业变革将随着高铁、高速公路沿线布局。“因此，未来的环北京产业园区建设要与科技创新、文化创新相结合，比如在一些细分领域选择产业，避免同质化竞争。”
他给卓达的建议是，根据自身已有的优势，立足新材料基地建设进行错位式竞争。
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