多盘日光楼市又火了？
刚过去的周末捷报频传，一个接一个项目的日光热销，成为周末楼市最夺人眼球的事情。京投银泰·琨御府揽金24亿、龙湖·长城源著400套售罄、合生世界村劲销450套、首开常青藤大幅涨价仍售罄……市场真的回暖了？还是因为这些项目各有特色，偶然扎堆造成了“普火”假象？
京华时报记者鲁欢 邢飞 桂瑰
与上半年楼市冷清的主基调完全相反，“日光”成为上周末北京楼市关键词。
8月16日，位于海淀区的纯新盘项目京投银泰·琨御府以73000元/平米的均价首次开盘，当天认购率即达95%，而位于朝阳区的首开常青藤则推出均价42000元/平米的两栋楼王，尽管开盘价格较上一期上涨17%，当天仍然全部售罄。另外，位于顺义新城的龙湖好望山以及位于大兴的亦庄金茂悦当天去化率也超80%。
近日表现突出的华润置地在周末推出布局密云的首个项目——密云橡树湾开盘。8月16日上午，近千组客户汇聚于橡树湾营销中心，在不到5小时的短短时间里，去化率超过90%，认购总额高达8个亿。
此外，位于马驹桥的合生世界村开盘两小时便劲销450套，成交5.5亿。龙湖旗下首个旅游地产项目龙湖·长城源著周日推出40-80平米观景洋房、70-110平米叠院别墅共400套房源，现场认购超700组，开盘90分钟即宣告售罄，等于每分钟卖出近4套、平均20秒成交一单，成为北京首个旅游地产“日光盘”。
日光的不仅仅是北京，在唐山，8月16日，中南·唐山湾首期开盘便吸引2000余客户到达现场，凭借着独特的环境资源优势和相对较低的价格，中南·唐山湾开盘首日推出500套3小时全部售罄。
成交回暖的不仅仅是北京，中原地产监测的全国40个重点城市数据显示，8月前17日新建住宅成交面积较7月同期小幅上升6.8%。分城市来看，各线城市成交均有所回升，一线、二线及三四线城市分别上升11.4%、10.9%、3.2%。根据8月前17日新房成交量与7月同期对比来看，成交上升超过三成的重点城市包括长春、杭州、福州、南京、青岛、佛山、宁波、北京、珠海。
□典型案例
琨御府5小时抢金24亿元
>>业绩
8月16日上午9点，位于西三环昆玉河岸的京投银泰·琨御府首期产品准时开始选房，400余组幸运客户参与了此次选房。短短5小时，认购率达到95%，盛销24亿，成为这个周末销售总额最高的项目。据悉，此次共推出225套房源，户型从90多平方米到200多平方米，单套总价从800万元到2000万元。
>>总监解密
绝版地段造就热销
对周末的热销，京投银泰·琨御府副总经理李盛辉表示都在预料之中，因为在开盘前的排号期就已经有超过2000人次排号。“这次开盘有点急，建委刚批了预售许可证我们就决定周六开盘，有些客户是连夜从外地赶回来的，有些在国外的客户都没来得及回来，否则业绩应该会更好。”
李盛辉认为，京投银泰·琨御府的热销，首要原因当推绝版的地理位置。琨御府位于海淀区玉渊潭区域，该区域已经多年没出过新项目。项目周边自然环境优美，除了千年古河昆玉河之外，项目周围还有玲珑公园、紫竹院公园、玉渊潭公园等大型城市绿地；交通方面，项目衔接三环、四环，紧邻地铁10号线与6号线的换乘站慈寿寺站，亦有多条公交线路交织，非常便利。此外，琨御府位于城市核心区，周边有着成熟的配套，如多所全国著名大中小学、多家全国著名三甲医院、四大商圈环伺等。
此外，项目本身的规划设计也可圈可点，大气恢宏的规划布局、低密度的小高层设计、高达60米的楼间距、全部干挂石材的高品质建筑、南北通透的纯板产品、产自欧盟的顶级精装产品、极具魅力的东方园林、60%的园林覆盖率，对置业者而言，都是极大的吸引。
除了地段和产品，李盛辉认为优异的性价比也是项目热销的重要原因。据悉，该项目获批的预售价格为7.3万/平方米的毛坯价，但实际成交价会略低于此价，同时项目还赠送价值8000元/平方米的精装，还不到东三环某地块的楼面价。开盘现场，多位业主向记者表示，最终的价格比自己的预期要低，“甚至比周边部分二手房的报价还低。”
记者点评
绝版的位置加上低密度的产品和合理的价格，琨御府想不火都难。当三环附近的高端项目都准备瞄准10万元起时，琨御府明智地选择了贴近市场现状的高性价比。产品潜力的挖掘可能是无限的，但市场承受的价格却是有限的。抓住时机，以合理的价格快跑，琨御府的营销思路显然很理智。期待琨御府年内的再一次推盘，看看能再创怎样的佳绩。
□案例
>>业绩
密云橡树湾5小时热销8亿
8月16日上午，华润置地布局密云的首个项目密云橡树湾开盘。近千组客户汇聚于橡树湾营销中心，在不到5小时的短短时间里，去化率超过90%，认购总额高达8个亿，创造了北京楼市淡市下的热销奇迹。
据悉，橡树湾首期房源主推90平米两居、106平米和138平米三居，格局南北通透，延续了经典的华润橡树湾产品线特点。7月，华润置地北京大区四盘齐开，吸金23亿，备受瞩目。本次密云橡树湾延续了华润热销态势。
>>热销分析
密云橡树湾项目负责人：
得力于华润大战略和大眼光
密云橡树湾首战告捷，得力于华润置地在城市发展规划中的大战略和大眼光。密云自然环境优越，堪称北京后花园，湿润指数和水体密度居北京之首，区域自然条件为橡树湾的落基奠定了坚实的环境基础。
橡树湾所处的密云生态商务区，以山水商务田园总部为发展定位，为密云带来全新的城市发展机遇。密云橡树湾作为区域内的首个启动项目，除了拥有良好的生态优势，更是拥有了无可比拟的发展优势。
目前驾车走京承高速，从三元桥到橡树湾需要45分钟。同时随着京沈高铁的开建，紧邻橡树湾的密云折返站将为业主提供更为便捷的出行方式，预计2017年建成后，从密云到北京市区的行车时间将缩短至15分钟。
此外，项目还规划有20万平米一站式购物中心五彩城，3万平米生态湖景公园，华润旗舰产品橡树湾品质住区，是集居住、文化、商业、商务、生态、休闲为一体的新都会生活体。
中南·唐山湾开盘3小时热销500套
8月16日，中南·唐山湾如期开盘，记者在该项目的销售现场看到，2000余客户到达现场，凭借着独特的环境资源优势和相对较低的价格，中南·唐山湾开盘首日推出500套3小时全部售罄。
“我们50%以上的购房者都来自北京，随着交通条件的改善，这里基本上就是北京和天津的后花园，区域认可度也比较高。”对于该项目此次的热销，项目的相关负责人表示。
据了解，中南·唐山湾此次开盘新推的一线精装海景户型，除了追求海景环境，还完美满足日常空间所需。据悉，此次推出的户型为39平米-110平米，且有不少赠送面积。早在该项目推出之际，便备受消费者青睐。“50米举步即达的海景洋房，其居住舒适度超越普通住宅。”销售人员称。
一位购房者告诉记者，买房主要是为了度假，除了这里的环京比较好以外，关键还是价格，“我买的一个比较小，40多平米，非常便宜，还送了不少面积，以后周末可以过来度假。”
长城源著90分钟卖400套房
>>业绩
8月17日，经过两个月的蓄客期后，位于古北水镇景区的旅游地产项目龙湖·长城源著首次开盘，短短的90分钟，首批400套房源售罄，单人成交最高达20套。本次开放的房源，精装墅总价100万起，精装洋房50万起。首期主力户型为40平米一居、80平米两居跃层洋房和70-110平米叠院。
>>总监解密
投资回报明晰是主因
龙湖·长城源著营销经理王芳表示，长城源著的销售旺势有些出乎前期预料，在他看来热销的主因是置业者认为长城源著的投资回报前景明确，“甚至超过了市区的一些投资性产品”。
据了解，长城源著的购买人群中，纯自住和纯投资的客户各占1/4，其余都是自住和投资兼顾的客户，很明确，投资是购买的主要动力之一。王芳表示，长城源著的投资回报前景主要体现在项目占据的优越景观资源和古北水镇未来可期的前景。项目坐落于密云县古北水镇国际度假区之内，仰观世界文化遗产司马台长城，俯瞰时下炙手可热的古北水镇，其天赋资源得天独厚，其中古北水镇是成功打造了乌镇模式的中青旅团队重资缔造，今年仅试运营期间，客流量预计就已经能超过100万，预计三年内达到400万-500万。但与此同时，景区内的酒店只有1000多套房源，远远不能满足人流需求。因此，可住可租的长城源著就成了置业者的香饽饽。
合生世界村2小时热销450套
8月17日,合生世界村精英公寓开盘，排队认购的客户数量均远超推货量，开盘销售额总计近5.5亿元，2小时热销450套，受追捧程度可谓火爆。
据了解，合生世界村项目定位明确且满足刚需，绝大多数产品的定位都是针对首次置业者和自住型普通市民的刚性需求，产品结构配置合理，与老百姓需求的物业类型比例吻合。自住比例超过80%，首次置业比例超过60%。此次楼盘均以刚需产品为主，70平方米左右的刚需户型占总货量的70%以上;在销售前的认筹量均远超推货量，其中认筹人群中超过八成为自住型需求。除了适宜的产品和价位外，其产品的高品质与成熟的交通和齐全的配套，亦使得合生世界村成为刚需人群的首选。
据销售人员介绍，合生世界村总价90万买70平米两居，4梯12户，现房发售，主力户型70-76平米创意两居，天然气入户，即买即住。
业内人士分析认为，从以往回暖的经验来看，楼面价格上涨时，价格合适、位置好、交通便利、性价比高的楼盘会首先获得市场的关注。
合生创展相关负责人表示，无论政策和市场如何调整，满足刚需、高性价比的产品，都会得到市场认可，在竞争中脱颖而出。房企打造品质好、园林绿化标准高、配套完善、精装修交楼的高性价比产品，就一定会受到购房者的青睐。
□观点
日光迭出，热销连连，上个火爆的周末令人印象深刻，市场就此要走出低谷、普遍回暖了吗？周末的热销是筑底回升的标志，还仅是市场在改变状态中的特殊集群？看看专家们怎么说。
>>北京房协秘书长陈志
市场走势尚需观察
上周末热销的几个盘，除了密云的项目之外我都去过，明显能感受到各项目都是有自己非常突出的特点，琨御府的地理位置很优越，同区域的供应也非常稀缺，再加上不错的品质和合适的定价，热销在意料之中。而金茂悦有独特的科技体系，产品品质高于同区域产品，但价格和周边的差距不大，同样，龙湖的楼盘也有自己的优势。这些热销楼盘均是同区域内比较出色的楼盘，这些项目的热销并不代表市场的回暖，未来市场的走势仍需进一步的观察。
>>东亚新华地产营销总监贾玉鹏
热销仅是个案
今年淡市中出现的热销盘均有自己明显的特色和优势，这和之前2008年和2011年市场不好的时候也会有热销盘一样，但热销仅仅是个案，从市场层面上来看，市场并没有好转的迹象。上周末热销的几个楼盘均有自己的特点和非常鲜明的优势，华润在密云的项目位置和产品都独具一格，是非常不错的产品。其实，无论北京的市场多么冷，购买力始终是不缺的，关键是看产品和性价比，高性价比的产品总归是有买家的。
>>亚豪机构市场总监郭毅
市场并未趋势性回暖
8月份楼市周成交量的持续上升，主要在于个别项目低价入市或大幅降价，甚至个别项目的房价已经降至与同区域历史成交的地价水平相近，市场底部的契机已经出现，部分持币观望的购房需求出于抄底心态试探性入市，带动楼市成交有所复苏。统计显示，近期降价或平价入市的项目，均取得不俗成绩，如上周降价入市的商住项目合生世界村以及平价入市刚需项目鑫苑·鑫都汇，开盘当日的去化率均超80%。但从目前的市场成交情况来看，成交量主要集中在降价及低于预期开盘的项目中，市场并未出现整体的趋势性回暖。此外，自住房项目的集中网签，也是这几周楼市成交量维持高位水平的重要原因。据统计，上周自住房项目当代采育满庭春MOMA共成交523套，在全市总成交量中占比23%，位居商品住宅成交排名首位。
>>链家地产市场研究部张旭
市场博弈仍将持续
虽然从三季度开始，开发商为促进成交采取了多种优惠措施，但是大幅让利的项目仍为少数。大部分入市项目难以撬动需求，项目去化率普遍较低。但是与此同时，也有一些项目在入市短期内就取得较高的去化率。这其中有性价比较高的刚需楼盘，也有位置优越的豪宅项目，这说明当前市场存在三种情况：第一，浓厚观望情绪和信贷收紧环境，难以使市场趋势性升温；第二，新房市场并非全然是“有价无市”，市场中需求分化，对于购房者认可的项目和价格，并不存在绝对的“淡市”；第三，高地价项目降价难度大，价格博弈持续存在。
>>上海易居房地产研究院研究员严跃进
目前是抄底的好时机
北京库存压力大，出现日光盘则和房企具体有效的营销策略息息相关。换而言之，如何让持续观望的购房者积极入市，考验了北京房企的营销能力。目前主要的策略还是在价格上做文章。一旦价格到位，很多购房者还是会积极步入楼市中，目前降价恰是抄底的好时机。
京华时报制图 吴尚楠
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