丁祖昱：融创、雅居乐、世茂、恒大，家家有本难念的经
这两天大家都在发布中期业绩，特别是昨天，融创、雅居乐、世茂、恒大等都同时在香港开业绩发布会，好在大家也互相体谅，各自时间错开，且大多都选择港岛香格里拉，让分析师们可以略松一口气不用跑来跑去赶场子了。另外各家发布会形式上也大同小异，发布业绩读下统发稿，然后就是提问时间，大致意思反正都是市场很严峻，各自做的还不错，接下去仍然要努力！我也尽量从这些内容中挖些特色和大家分享！
融创
中报评论：
1、由于市场调整，融创原有的标准和策略不得不做调整。例如原来的“5,9,12,15,30”政策，由于15%的净利在北京上海比较难实现，所以标准降低至10%-12%，“5”和“9”也在变化，9个月无法开盘，需要15个月等等，市场压力迫使融创标准发生变化，当然其他企业也一样。
2、二季度之后的孙宏斌的最重要工作是进行“绿城整合”，接下去进一步实现“协同效应”，让绿城和融创互补共进。当然最终结果是让绿城“融创化”。
3、增长率、负债率等指标终于一改高歌猛进的态势开始趋于正常化，不过这也会让少部分人担心。
中报要点：
融创始终坚持改善性需求产品会主导市场，在上半年房地产整体市场疲弱，刚需产品不旺、改善产品不兴的情况下，仍然完成了全年650亿元销售目标的40%，符合企业一贯的销售节奏，未来也将始终贯彻该主张。此外，融创积极优化融资结构，净负债率从近年的90%慢慢下降至今的66.7%，且整体上融资成本下降1个点。除此之外，融创还是在努力整合绿城上面花费大力，以求实现协同优化布局。
雅居乐
中报评论：
1、雅居乐应该讲压力还是比较大的，特别是在销售方面。企业上半年价格促销方面是最积极的，但即便如此还没有完全实现降库存，去化的压力还会持续下去。
2、海南原来作为企业主要粮仓，但近两年海南市场压力也明显增大。上半年也听到关于海南雅居乐清水湾部分尾盘降价50%的消息，在这样的情况下，对海南市场要重新评估。
3、“毛利率”维持很有压力。受市场和价格双重影响，虽然雅居乐在业绩发布会上对此还是信誓旦旦，但我认为并不是一件容易的事情。
中报要点：
根据上半年业绩显示，雅居乐已完成480亿元销售目标的45%，完成情况较好。其中，海南项目贡献48亿元，占比高达22%。但雅居乐海南项目回款率处于较低水平，2014年上半年仅有52%，虽有进步，仍显不足。库存总数稍升，但2013年前的现货都是减的，只有2014落成的有增加。故为了避免增加库存，企业有放缓开发节奏的措施，很多在建的都是缓下来的项目。值得一说的是，企业全年通过降价去库存，但依然希望保持33%的毛利率水平。
世茂房地产
中报评论：
1、从上半年的销售情况和下半年销售目标来看，14年整体明显增速放缓，一方面表明对于当前市场谨慎的态度，另一方面也说明14年对于世茂的压力还是大了很多。
2、二线城市的刚需和改善将占到世茂最主要的比重，在这方面企业还是具有一定优势，企业在一线城市的产品经验运用在二线城市还是相对领先的，但还是要关注在部分城市产品的品质。
3、开工调整世茂还是做的比较及时，不过之前的开工量还是较大，完全以销定产还有困难。当然从控制风险的角度来看，世茂做的还是相对到位的。
中报要点：
上半年世茂实现销售321亿元，完成全年目标的40%，完成情况属于正常水平。其2014下半年主要战略实通过19个项目带动增长，其中除北京两盘之外其他均为二线城市项目，且刚需类及改善类产品占到总可售资源78%。企业将继续专注一二线城市的优质土地。现金流方面，企业严格控制土地款及施工等成本支出，上半年新买地只有70亿元，同比下跌50%，故净负债率仅58.4%，低于同业水平。此外，由于销售压力依然存在，会减少开工量，以销定产。
恒大
中报评论：
1、恒大是业绩发布会中谈房地产最少的一家公司，这也是整个房地产规模企业中多元化做的最彻底的一家。当然今天做多元化，肯定也是因为房地产方面存在比较大的压力，而且对房地产未来判断也比较谨慎。
2、今年上半年恒大销售在一二线和三四线城市的配比还是55：45，应该说还是存在一定压力的。实际上，更多的房企今天一二线和三四线贡献度是七三开或者八二开，还是以一二线城市为主。这两年房地产市场的调整，也会对恒大三四线的布局产生一定的影响。
3、恒大上半年的销售完成率都比规模房企领先一步，从这点上讲恒大走在前列。另外从这几年销售增长情况来看，速度也是非常快。应该讲恒大在大的战略选择和具体执行方面还是很有一套的。可以说“中国恒大”名副其实。
中报要点：
今年上半年恒大销售积极，单月销售额均超过100亿元，且销售完成率名列前茅。从销售分布来看，一线城市贡献10.4%，二线城市贡献45.1%，项目布局优化战略取得一定效果。另外，8月2日，恒大正式宣布进入“多元+规模+品牌”战略阶段。从实际情况来看，恒大从足球、矿泉水、粮油、畜牧、奶粉、乃至电影、音乐均有涉猎或介入。
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