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开学季学区房是租还是买搅乱“陪读”父母心

https://www.biud.com.cn 2014年09月12日12:01 家居装修知识网

开学季，学区房是租还是买，搅乱“陪读”父母心

图为：租房还是买房，陪读家长面临抉择（资料图片）

　　进入开学季，不少计划“陪读”的家长开始纠结：是租房陪读还是购买学区房划算？连日来，记者探访了市场各方说法，针对市民疑惑，有业内人士指出，短期陪读租房更划算。

　　学区房好租不好买

　　短期陪读租房更划算

　　从家长“陪读”的角度出发，学区房无论租还是买，价格都不低。走访发现，在汉口永清街常阳永清城，由于靠近武汉二中、长春街小学，一套50平米简装房月租金达到2500元；在二中附近的六合社区，房龄已十多年的一套50平米简装房，月租金也达到了1600元，明显高于其他区域同档次房源。

　　世纪宏图不动产等多家中介门店介绍，名校周边房屋比非名校附近房屋，月租金至少高两成，且部分小区的租金每年开学季前，都要小幅上涨，而这些学区房中用于出售的房源，售价也会水涨船高。

　　武昌某学区房楼盘营销总监介绍称，今年楼市行情不佳，但是学区房仍是最好卖的，大多客户出手比较果断，“划片就近入学新政出台后，看房的客户明显增加，许多客户都担心学区房后期应声涨价，所以选择提前下手”。

　　实际上，早在九月份开学季之前，在不少名校所在区域，不少市民就已经在学校周边寻觅房源，而在采访中，多家中介机构也证实，近期接到学区房的电话咨询明显增多，成交的小户型产品中，学区房出售和出租都占据了可观的比例。

　　一些市场机构统计显示，武汉名校周边的学区房，绝大部分位于中心城区较好的地段，且以二手房居多。部分热门片区房价平均每年上涨5%至10%，而房租每年上涨10%左右，两边都在涨，租房和买房，哪一个更划算？

　　探访中还发现，一些位于中心区域的学区房，新房房源非常有限，二手学区房成为“香饽饽”，而且用于出售的房源相对较少，租学区房比买学区房更容易。

　　世纪宏图不动产市场总监丁奕指出，如果家长陪读1至2年，没必要专门购买学区房，租房就行了；如果陪读3年以上，买学区房比租房更划算。

　　以汉口永清片区一套100平方米、总价150万元的两房为例，月租金约3000元/平方米，一年租金3.6万元。即使3年不涨租，陪读家庭3年要付房租10.8万元。如果全款买下这套房，即使按房屋平均每年升值5%计算，3年升值22.5万元。升值部分加上节省的10.8万元租金，3年就是33.3万元。

　　但是，买二手房要缴纳相关税费和中介费，费用多少视房龄、房主自住是否满5年等情况而定，几万至十几万元不等。买房3年以后脱手，扣除各种税费，少说也可赚十几万元，而如果买的时间短，所赚就很有限。

　　买房利息逼近租金

　　房价稳定租房更划算

　　由于学区房资源的稀缺性，在不少购房者看来，即使是遇到楼市低迷，学区房也可以逆市飘红，是稳赚不赔的“投资品”。然而，有房产中介人士指出，对于普通家庭而言，由于学区房价格相对较高，牺牲一定舒适度选择租房，可以缓解每月住房支出压力，“如果房价相对稳定，没必要专门去另买一套学区房”。

　　以汉口一套75平米、总价112.5万元的学区房为例，1.5万元/平米的单价，在学区房中并不算贵，如果这套房属于家庭的第二套房，首付款七成78.75万元，贷款33.75万元。按照基准利率上浮10%来计算，20年期等额本息贷款，月供约为2658元，总还款金额约63.79万元，其中利息支出约30.05万元。这就意味着，买一套这样的房，20年总支出为142.55万元。

　　与此同时，临近区域房源月租金较低的仅为2000元左右。租房20年，不考虑房租涨幅和中途换房因素，住房支出总计48万元。这就相当于，在房产价格稳定的情况下，20年内支出的利息仅比租房支付的总租金少17.95万元。

　　值得注意的是，78.75万元的首付款并非一般家庭所能承受，除非是将家中原有住房卖掉用于支付首付。此外，将这笔首付款拿出来购房，也意味着放弃其他收益更高的投资渠道，即使按照当前5年期存款利率4.75%计算，78.75万元存20年，利息收入为74.8万元，这笔收益费用也足以抵对房租支出。

　　有业内人士指出，在当前银行房贷收紧的情况下，房贷特别是二套房贷款利率维持在上浮状态，而且放款审批趋严、放款周期延长，对于学区房是买还是租，要根据个人情况来酌情考虑。如果未被限购，可以考虑在名校附近购房，自住后还可以长期出租，获得长期稳定的租金回报。但需要注意的是，武汉不少小学和初中都位于中心城区，其周边房价本身就很高，家长们可以算算账，首付款和月供是否在家庭承受范围内，而如果后期用于出租，租金回报能否跑赢月供也是必须考虑的问题。

　　银行利息压缩升值空间

　　全款买房优于贷款买房

　　不管楼市整体行情如何，学区房房价总能一路稳健，这成为对不少买房者的巨大吸引力。而一些购买学区房较早的家庭，买房几年后成功转手，大多已经赚得盆满钵满。

　　2007年左右，为了陪小学的女儿读书，市民张先生在武汉育才二小附近全款买了一套不到60平方米的二手房，当时单价还不到6000元/平方米。如今，张先生将这套房子转手，净赚了17万多元。

　　像张先生这样享受到学区房升值收益的购房者不在少数，而买得越早、房子越大、地段越好的学区房收益也相应越高。“一些热门片区学区房房价，不仅单价比区域普通房源要贵，学区房价格涨幅也更大。”汉口崇仁路一家中介门店经纪人李静说，虽然只是个例，但她的一名顾客近期将崇仁路小学附近的一套二手房出手，100平方米的房子总价近150万元，而这名顾客7年前全款买房时总价仅80万元，相当于房子单价每年涨幅千元左右，明显高于其他普通房源价格涨幅。

　　不少业内人士指出，是租房还是买房，要视陪读家庭的经济承受能力而定。如果有足够的实力，又没有限购，买房更合适；如果硬着头皮贷款购买，大量的银行利息也会挤占不少升值空间。如果经济实力允许，全款购房的话，可以享受到被贷款利息挤压的升值空间，由于后期获益相对更高，所以在不考虑其他投资收益的情况下，全款买房比贷款买房更划算。

　　事实上，由于银行存贷款利率每年都会进行多次调整，而购房者选择贷款方式、金额、年限也都因人而异，所以学区房是买还是租，最可靠的办法还是看家庭自身需求和经济条件，然后根据相应情况算一笔量力而行的经济账。