首页 > 装修资讯 > 摩天大楼热:地方政府成推手超长回报期考验开发商

摩天大楼热:地方政府成推手超长回报期考验开发商

https://www.biud.com.cn 2014年10月09日07:16 家居装修知识网

现在的中国正在兴起一场 “摩天大楼热”。

一方面，一线城市核心区域地块资源日益稀缺，大量房企寄望“旧城改造”腾出土地；另一方面，伴随着产业转型，一线城市的商业租金已连续5年上涨。

在此背景下，中国各大城市再次兴起一场向天空突破的竞赛。9月17日，天津117大厦第84层混凝土浇筑完成，达到416.91米，成为中国北方最高楼。此前稍早，南京、武汉、广州、上海和深圳等地的天际线也被陆续刷新，如广州东塔的530米，上海中心大厦的632米、深圳平安金融中心的660米……

数据显示，全球300米以上的超高层建筑目前在建的有125座，其中78座在中国，占比达到62.4%。《每日经济新闻》记者注意到，对于这场“摩天大楼热”的主导者地方政府而言，增加税收或是其推动建设的初衷。而主要参与者——成熟的开发商将收获业内声望、低廉的土地以及便捷的高额融资。

在建高楼多在二、三线城市

城市天际线正在不断被拔高。

9月17日，在建的天津117大厦达到416.91米，超越415.2米高的天津广播电视塔，成为中国北方第一高楼。

9月12日，绿地集团邀请多家媒体参观在建的成都绿地中心，该项目预计2017年完工，468米的高度将助其成为西部第一高楼。

6月22日，339米的重庆第一高楼，因直入云霄，当地市民误把乌云视作浓烟，闹出一场虚惊。

5月20日，南京方面传出消息，规划中的鱼嘴核心区将树起两座超高层建筑，一座600米，一座500米，远超目前南京最高楼450米的紫峰大厦。

随着城市天际线不断刷新，关于摩天大楼的高度标准也水涨船高。1985年，高达160米的深圳国贸大厦竣工，成为当时中国最高楼。1995年，384米的地王大厦竣工，成为当时亚洲最高楼。然而，到了2011年，京基100以441.8米取代地王大厦成为深圳新一代地标时，却仅是国内第五高楼。

以前在中国只要超过100米就算超高层，然而根据目前世界超高层建筑学会的新标准规定，300米以上才能列为超高层建筑。“根据这个标准，目前全球有79座超高层建筑，其中25座在中国，占比31.6%；全球在建的有125座，78座在中国，占比62.4%”，世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事吴沂城称。世邦魏理仕的报告显示，目前超高层建筑主要集中在中国、美国、中东，其中又以中国为首。

城市天际线被拔高之时，高层建筑的更迭速度也愈来愈快。在深圳，超越160米的深圳国贸大厦，用了10年，但超越441.8米的京基100，仅用了3年。今年7月14日，尚未竣工的平安金融中心大厦主体高度已达到448.3米，正式超过京基100。该项目预计在2016年竣工，届时主楼118层，塔尖高度660米。竣工后，将超过上海中心大厦，成为中国第一高楼。

在世邦魏理仕策略顾问部董事黄易里看来，超高层建筑多出现在区域中心城市，当这些城市的经济发展到一定程度后，一方面核心区域的土地日渐稀缺、写字楼租金不断上涨，另一方面开发商经过多年建设普通高层，积累了大量经验和资源，这时上马超高层建筑项目便水到渠成。

2014年9月17日，《每日经济新闻》记者在深圳平安金融中心大厦工地看到，该项目所在地——福田中心区已高楼林立，似无空置地块。吴沂城向记者表示，对于一线城市而言，土地供应不足也是政府规划建设超高层建筑的原因之一。

不过，并不是只有一线城市在建超高层建筑，二线城市的热情同样不可小觑，如南京紫峰大厦450米，武汉绿地中心606米，天津117大厦597米，苏州中南中心729米。在今年某论坛上，吴沂城曾表示，中国在建的78座超高层建筑分布在全国29个城市，一半以上在二、三线城市。

地方政府成主要推手

对于地方政府而言，建设高楼虽有政绩因素的考量，但又不止于此。多位业内人士表示，这更像是一场政府放长线钓大鱼的好戏。

黄易里表示，为了吸引优质开发商前来建设超高层建筑，当地政府往往会在出让土地的价格上让步，这意味着土地出让金并不是政府的目标，或许税收、区域形象和招商引资等其他因素才是。

黄易里估算称，如果建设100米高的建筑，建筑面积一般在5万平方米左右；如果建设300米高的建筑，建筑面积至少将达到15万~20万平方米。

在她看来，建设超高层建筑，一方面提升了核心区域的土地使用率，增加了纳税企业数量；另一方面，地区的区域形象得到大幅提升，更有利于吸引优质企业将总部迁移至该地，这些都将给当地政府带来丰厚的税收。

在业内人士看来，中国近年的高楼热，离不开地方政府、开发商和租赁客户三方基于自身需求的推动。不过，黄易里认为，地方政府始终是主导因素，建设超高层建筑多由地方政府的城市规划所决定，往往在出让土地时就已规定好最低建设高度。

除此之外，超高层建筑还将直接拉抬当地招商引资的金额，给一些城市直接带来至少30亿元~50亿元的投资，黄易里保守估计道。

但是，能否顺利收获丰厚的税收，还与当地的产业状况、经济发展程度相关。吴沂城曾表示，目前超过六成的超高层建筑集中在二、三线城市，比如重庆、南宁等地，而当地已出现供过于求的问题，超高层建筑的出租率堪忧。

楼高租金不见得高

超高层建筑带给开发商的，不一定是高额租金。

对于多数参与进来的开发商而言，预期收益是推动其建设超高层建筑的动力。因为整体来看，建筑的楼层越高，租金越高。世邦魏理仕报告显示，超高层写字楼在第一轮租金调整结束之后，会比周边甲级写字楼获取更高的租金，溢价一般在10%~40%。

吴沂城表示，高度并非影响租金涨落的核心要素。他举例道，虽然北京、广州是最高的建筑租金最贵，但是上海、深圳等地就不是。在他看来，影响租金的关键因素有三：建筑本身的地理位置以及所提供的功能、开发商和物业的品牌、高层建筑的管理服务。

不同性质的企业对建筑功能有不同需求。以占甲级写字楼市场主力客户——金融企业所需服务为例，直接负责运营高层建筑的广州国际金融中心项目招商总监石坚涛曾表示，以前银行办公室不需要配备金库，但现在办公室也一定要配备，而且金库的承重甚至达到2吨，所以需要不断更新硬件服务。

9月17日，《每日经济新闻》记者来到罗湖中心地带，曾经的深圳地标建筑地王大厦、京基100相去不远，地王大厦内部购物空间不足，装饰虽然豪华但略显老旧。与福田中心区金融、贸易等企业扎堆的浓厚商务氛围相比，地王大厦和京基100周边似乎更有生活气息。

吴沂城告诉记者，目前地王大厦的租金偏低，月租金在每平方米120元~150元之间，京基100的月租金为每平方米200元左右。而从未成为深圳最高楼的嘉里建设广场平均月租金为每平方米380元，最高要价甚至达到每平方米400元。

高额租金是由供需情况决定的。一线城市有限的甲级写字楼市场供应，以及不断增加的第三产业企业数量，推动了近年租金不断上涨。仲量联行深圳董事总经理夏春毅就曾表示，2014年深圳甲级写字楼的租金将同比上升8%~10%。

超高建筑回报期较长

开发商建设超高层建筑的收益，要从两方面考虑：产出和投入。在黄易里看来，虽然建筑高度不一定能带来高租金回报，但是往往带来更低廉的土地以及更便捷的高额融资。

黄易里表示，建设超高层建筑的风险并不一定会大于普通建筑，关键在于拿地成本和融资能力。一方面，能够建设超高层建筑的开发商，往往会从政府手中获得较为低廉的土地；另一方面，开发商的启动资金达到投资额的35%就可撬动项目，在建设后期，因为超高层建筑的估值高，开发商还可通过抵押等方式获得便利的高额融资，利用滚动开发提供现金流。

以建设武汉绿地中心、大连绿地中心等超高层建筑的绿地集团为例。据《瞭望东方周刊》报道，2009年，南昌市政府、济南市政府都曾为吸引绿地集团在当地建设超高层，捆绑低价住宅用地。此外，有绿地项目之地便有众多银行组成的银行团身影。在业内人士看来，正是绿地的超高层建筑，使得其拿地成本低、融资能力强。

不过，风险低只是对相对成熟开发商而言，超高层建筑的回报周期一般较长。世邦魏理仕资深董事林天春曾表示，对于超高层建筑的开发商而言，回报期基本在10年左右，如果市场处于供大于求状况，开发商还需深耕品牌，周期将进一步拉长。

不同的企业对回报期有不同要求。黄易里表示，一般而言，资金充沛的开发商多选择长期持有物业，通过租赁及增值来实现投资回报，反之，则多选择持有部分核心物业，而通过销售快速收回投资，缩短回报周期。对于自持的资产部分，据高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥介绍，有多种运营模式，既可自己组建物业经营，又可委托管理，也可引入专业管理团队合作经营。