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万达携“O2O”为估值护航上市路一波三折

https://www.biud.com.cn 2014年10月20日11:06 家居装修知识网

　　东方ＩＣ图

　　虽然富豪们把各式各样的富豪排行榜看得很淡，但私底下对排序的争斗却并不这么淡然。

　　阿里巴巴在美国上市，作为创始人和董事局主席的马云以218亿美元净资产问鼎中国内地首富，并且前首富万达集团董事长王健林甩开了不止一个身位。按照海外媒体彭博社发布的亿万富豪指数，排在马云身后的分别是腾讯创始人马化腾和百度创始人李彦宏。

　　9月16日，万达集团旗下的重要成员万达商业地产向香港联交所递交了上市申请。这一举措可能让刚刚落定的富豪榜再生变化。

　　据香港媒体报道，万达商业地产业此次募资规模大约在50亿至60亿美元，总估值约500亿美元。照此计算，万达集团董事长王健林所持股份对应市值超过200亿美元。此次，万达商业地产赴港上市还打出了时下最热门的O2O概念，而这能否为其估值带来提升，还有待观察。

　　上市路一波三折

　　“我们是中国领先的商业地产开发商、业主及运营商，并是世界上第二大的商业地产业主和运营商，同时也是中国最大的豪华酒店业主。”万达商业招股书的第一段如此写到。这样的表述对于喜欢大盘和蓝筹股的香港市场来说，可谓投其所好。但其地产属性也让这家中国，乃至世界领先的“开发商”，在上市路上遭遇了不少坎坷。

　　目前，规模超过千亿的房地产公司，还未上市的只有万达。资料显示，大连万达集团创立于1988年，目前已形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。2013年，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。

　　早在2005年，万达就开始了资本运作。彼时，万达也想过IPO，但根据王健林接受媒体采访时回忆，受香港投行的“忽悠”，最终选定了以“REITs（房地产投资信托基金）”形式在香港上市。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　2005年，香港REITs上市大门开启，一度受到金融界人士的追捧。2005年底，万达REITs招股文件在香港地区获通过。不过，运气不佳，2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文件”（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》），万达REITs计划被迫搁浅。

　　此后，万达在2008年开始筹备A股上市，然而，时运并没有转变，楼市调控、房企融资渠道收紧、新股发行停滞，原本计划2010年6月在A股上市的万达一变再变，直至最终退出A股市场。

　　7月1日，证监会网站披露了截至当日首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况，本年度首发共终止审查企业129家，其中包括大连万达商业地产股份有限公司，原因是没有按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期限达3个月。同时，万达电影院线也出现在深交所中小板首发中止审查企业名单中。

　　7月2日，万达发布公告《关于万达商业地产A股上市终止审核的说明》。《说明》强调万达商业地产已经取得的成绩，“4年来，万达商业地产……形成了商业地产独特经营模式，追求持续稳定的不动产租金及酒店管理经营收入，已成为世界最大的商业不动产商之一”。

　　万达在《说明》中明确表示，“为进一步做大做强，万达商业地产仍将积极探索多种进入资本市场的途径”。这句话让外界浮想联翩。

　　8月25日，在香港上市的万达商业地产（集团）有限公司宣布，未来将着力打造为万达自有品牌酒店项目为主的海外综合地产项目投资及运营平台，名字也将从原来的“万达商业地产（集团）有限公司”改为“万达酒店发展有限公司”。这一举措被外界看作万达上市策略转变的重大信号。

　　“在香港上市的万达商业地产就是一个壳公司，万达可以借助这个公司实现借壳上市，但这并不是最有效的途径。”香港一家中资券商投行部董事总经理对《国际金融报》记者表示，“万达的体量太过庞大，借壳的技术难度较大。与此同时，香港对细分行业的上市公司比综合性公司更加感兴趣，因此，万达商业更名在当时被看作是万达赴港上市的信号”。

　　9月16日，万达商业地产向香港联交所递交上市申请，由此，万达上市正式进入实质运作阶段。

　　O2O为估值护航

　　“虽然万达商业地产的地位属于业界龙头，但香港市场对于地产股的兴趣并不那么大。”香港证券专业学会委员会委员温天纳在接受《国际金融报》记者采访时表示。

　　根据招股说明书，本次上市的资产包括大连万达商业地产股份有限公司在中国29个省份112个城市拥有的178个物业项目。其中包括：109个城市共159座万达广场（其中47个城市的71座万达广场已整体完工）；7个城市共8座开发中的万达城；10个城市合计11个其他物业项目。

　　总体来看，上市公司纳入了长期投资的商业物业开发租赁、开发和销售物业及酒店经营三大板块。而这些也是万达集团目前盈利能力、收入水平最好的三大板块。

　　预披露显示，万达商业地产2011年至2013年的营业收入分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元，净利润分别为197.79亿元、273.10亿元、245.81亿元;2014年上半年实现营收232.51亿元、净利润49.65亿元。2014年预计核心净利润（不包括公允价值收益）为132亿元，比2013年有所增长。

　　招股说明书显示，万达商业地产2013年的净利润达248.82亿元人民币，要知道此前公开财报的房企中最赚的中海地产，2013年的净利润也不过230.4亿港元（约为181.97亿元人民币），不足万达商业地产的3/4。这样的利润表现已经引起了部分投资人的关注。不过，对于今年来一直处于不景气状态的地产行业来说，一些隐患同样令投资者担忧。

　　招股书显示，万达商业地产2014年上半年的净利润出现快速下滑，由去年同期的100.86亿元降至49.17亿元，跌幅超过五成。同时，万达商业地产的债务总额从2013年底的1340亿元大幅增至2014年6月底的1800亿元。

　　“毫无疑问，地产属性和业绩表现肯定会影响万达商业地产香港上市的估值，因此，公司可能会另辟蹊径，讲出一个更具成长性的故事。”温天纳表示。

　　8月29日，万达火速联合百度、腾讯等共同出资在中国香港注册成立万达电子商务公司，希望可以打造全球最大的O2O电商公司。而与阿里巴巴从线上到线下不同，万达谋求的O2O商业模式，则是线下到线上。

　　王健林表示，万达电子商务公司一期总投资约为50亿元，万达集团持有70%股份，百度等各持股份15%，而后5年内总投资将达到200亿元。

　　在此之前，万达官网放出了一份王健林参加万达电商内部研讨会的讲话。当时，王健林表示：“万达用了20年时间做成了线下，已经把最难的都做了，应该说对于线下线上融合需求的理解，万达最有发言权，因此，万达做O2O应该大有机会。”

　　如今，加上百度和腾讯的合作，万达O2O平台确实给外界增添了大幅的想象空间。

　　“利用O2O这个概念来淡化地产企业的角色确实是一个不错的策略，但能够获得香港投资者的认可还有待观察。”上述中资券商投行人士称。

　　目前，万达商业地产还未披露详细的融资，但据媒体此前的报道，万达集团最早于今年年底在香港挂牌上市，筹资规模可能在50亿至60亿美元之间。

　　首富排位竞争

　　根据港交所规定，在香港主板上市的公司，最低公众持股量为25%，如发行人市场超过40亿港元，则最低可降低为10%。按照10%的比例计算，万达市值最高将达600亿美元。而有可能改写刚刚落定的中国富豪榜。

　　2013年，王健林以1350亿元身家成为胡润百富榜上的中国首富。9月23日，最新发布的榜单则显示，得益于阿里巴巴刚在美国成功上市，马云及其家族以1500亿元财富首次问鼎中国首富，财富比去年增长5倍。王健林的财富虽然增长7%，至1450亿元，但已经在趋于“暴富”的马云之后。这样的排名虽然与此前海外媒体的排名有所出入，但王健林从内地首富的位置逼退却是一致的结果。

　　不过，一旦万达商业地产上市，这样的排名或许又将在年内发生转变。

　　资料显示，万达的股东主要分为四个部分，分别是王健林7.93%、大连万达集团51.07%、管理层持股4.19%和其他股东36.81%。

　　其他股东中包括赣州壹泰投资合伙、建银国际资本管理(天津)有限公司、北京五谷丰投资咨询有限公司、北京大中太平投资有限公司、巨人投资有限公司等。

　　而持有万达商业地产51.07%股份的万达集团，股东分别为王健林和大连合兴，持股比例为0.24%和99.76%；大连合兴股东则只有两个人，王健林和他儿子王思聪，持股比例分别为98%、2%。

　　根据港交所规定，在香港主板上市的公司，最低公众持股量为25%，如发行人市场超过40亿港元，则最低可降低为10%。按照10%的比例计算，万达市值最高将达600亿美元（约合3700亿元人民币）。根据这样的规模估算，若按照王健林对万达商业地产的绝对控股比例来看，超过马云的身家，并非难事。