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博势智库“菁英讲坛”第2期｜银发经济与养老地产市场解析

https://www.biud.com.cn 2014年11月25日10:53 家居装修知识网

【提要】2014年11月23日下午，由博势智库、中国人民大学土地政策与制度研究中心举办的“菁英讲坛”第2期财经沙龙在中国人民大学求是楼318会议室成功举办。本期话题为“银发经济与养老地产市场解析”。众多来自养老机构、保险公司、房地产公司、投资机构的高管以及高校和媒体的代表齐聚一堂，共同探讨养老地产的投资开发和市场运营策略。

本次沙龙活动由博势智库秘书长成立博士主持，来自养老机构、保险公司、房地产公司、投资机构的高管以及政府和媒体代表近30人参加了本次活动。成博士基于2014年7-9月期间搜集整理的全国和35个大中城市2000-2013年人口、收入、医疗服务、养老机构等方面的数据和2014年27家房地产企业、6大保险公司、6家央企以及13家国际国内从事养老地产的其他行业公司在养老地产投资和开发的数据和资料对中国养老地产从市场发展环境、竞争格局、城市投资潜力和未来发展趋势四个方面进行了全面的分析和解读。网易房产总经理张媛媛、中央财经大学城市与房地产管理系系主任易成栋教授、泰康人寿投资发展部高级经理李永梁、北京诚和敬投资有限公司运营管理部经理赵大鹏、南方九鼎投资管理有限公司副总经理刘元名、黑龙江土地利用监测中心李长生科长等先后就养老地产的投资开发以及运营管理问题进行了发言和探讨。

1、养老地产市场环境分析

博势智库秘书长成立博士首先从房地产市场、人口老龄化、收入水平和养老服务业四个维度对养老地产的市场发展环境进行了分析。成博士指出：第一，房地产市场细分大势所趋。在房地产市场告别“黄金十年”的暴利时代后，未来房地产的专业化趋势会更加明显，每一个细分领域的附加值会逐渐提高，而养老地产同时作为“银发经济”和房地产细分市场的重要一环，其独特的价值正在不断的凸显出来。从建设用地供应和成交情况来看，在2009-2013年五年间，商服用地供应的年均增长率达到了20.01%，工矿仓储用地供应的年均增长率为18.97%，而住宅用地的年均增长率则为18.74%，明显低于商服用地和工矿仓储用地的增长速度。从房地产开发投资来看，2013年商业营业用房开发投资比重达到了13.89%，较去年增长0.92%，这也是自2008年以来连续第五年比重增加。办公楼开发投资占房地开发投资的比重则增长到5.41%，较去年增长0.72%，这也是自2010年以来连续第三年比重增加。中国的房地产开发投资持续向商业和办公领域倾斜。从新开工面积来看，2008-2012五年间，而办公用房和商业营业用房新开工面积的平均增速分别为23.49%和19.92%，大大超过住宅。第二，人口老龄化进程加速发展。根据统计数据显示，从2001年到2013年，我国65岁及以上人口数量由9062万人增长到13199万人，平均每年增加337万人，年均增速高达3.15%。与此同时，失能和空巢老年人口数量持续增加。根据《中国老龄事业发展报告(2013)》中的数据显示，全国空巢老年人口数量继续上升，2012年为0.99亿人，2013年将突破1亿人大关；同时，失能老年人口也继续增加，从2012年的3600万人增长到2013年的3750万人。从地区分布来看，经济发达地区加快向深度老龄化发展。东部经济带上最为发达的长三角地区2000-2010年65岁及以上人口年均增长35.34万人，年均增速高达2.84%。第三，家庭收入小康化和富裕人群扩大化。根据国家统计局的数据显示，2013年，我国城镇居民人均可支配收入26955元，约合4405美元；截止2012年，我国31个省(市)中已经有26个省(市)城镇家庭居民人均可支配收入超过3000美元。城镇居民收入的不断提高将为养老地产的发展奠定坚实的经济支撑。同时根据《2014中国高净值人群心灵投资白皮书》中的数据显示，截至2013年末，全国个人资产600万元以上的高净值人群数量比上年增长3.6%(10万人)，达到290万人，其中亿万资产以上的高净值人群数量比上年增长4%(2500人)，达到6.7万人。健康、旅游和教育是高净值人群最为青睐的三大领域。第四，养老机构和专业护理人员严重不足。根据民政部发布的《2013年社会服务发展统计公报》显示，全国各类养老服务机构42475个，拥有床位493.7万张，但全国养老结构的床位总数仅占老年人口总数的2.44%，该比例尽管与发展中国家2%-3%的平均水平相当，但远低于发达国家5%-7%的比例。

2、养老地产市场竞争格局分析

然后，博势智库秘书长成立博士通过系统梳理和总结27家房地产企业、6大保险公司、6家央企以及13家其他行业公司的养老地产项目资料后发现，目前整个养老地市场还处于起步摸索期，各大公司也尚未形成可盈利的良性循环发展模式。从房企的情况来看，主要有三大特点：第一，养老地产项目投资巨大，但难以盈利。由于养老地产高投入、慢产出的特点，再加上国内还没有养老地产成熟的运营模式和盈利模式，各大房地产公司还处于“试水”养老地产阶段。第二，养老地产项目运营以租售并举为主，单纯持有极少。大多数房地产企业在养老地产的运营上都采取租售并举的模式，通过销售收入缓解持有物业的经营压力。而远洋地产在养老地产运营上则是极少有的以自持为主的养老地产开发商。第三，房企与国内外专业养老机构合作渐成主流。从首创与长青基金合作、万达与中国太平保险集团合作、远洋地产与美国最大的养老运营商Emeritus、荣禾集团与澳大利亚颐养运营机构“水博克”(WATERBROOK)合作等多个案例可以看出，“房企开发+专业养老机构运营”正逐渐成为中国养老地产的主流开发模式。从险资的情况来看，截至2014年一季度末，共有6家保险机构投资了16个养老社区项目，占地4300亩，预计总投资250亿元，已投资65亿元；投资方式上除泰康人寿以股权计划方式间接投资外，其他保险机构均通过持股项目公司股权，直接投资养老社区实体。从央企的情况来看，从去年以来，中石化、中水电、首钢、中铁等多家大型央企相继大手笔投资或规划进入养老地产市场。央企在养老地产的开发上最大的优势在于稳定的资金池，同时政府背景易于拿地、固定的客户渠道和成熟的营销团队也有助于增强央企的竞争力，但央企最大的问题在于对市场不敏感和跨界经营缺乏经验。目前央企投资的养老地产项目大多还处于规划建设期，未来成功与否还有待观察。

3、35个大中城市养老地产发展潜力评价与排名

博势智库秘书长成立博士指出，为了能全面、客观、准确的评价各城市养老地产的发展潜力，博势智库遵循系统性、可比性、可操作性、可得性和实用性的原则，参照国内外有关宜居城市、城市竞争力和房地产投资潜力的指标评价体系，同时结合养老地产的发展规律和特点，从老年市场、宏观经济、生态环境、医疗服务和基础设施五个维度选取了24项指标构建了中国养老地产发展潜力评价模型，并运用灰色层次分析法进行综合评价和分析，最终得到了35个大中城市养老地产发展潜力指数和排名：

博势智库秘书长成立博士指出，从35个大中城市养老地产发展潜力TOP10的情况来看，除西部城市重庆和成都外，其他8个城市都位于东部地区。以上海为龙头的长江三角洲的城市占据了三席，珠江三角洲和环渤海的城市各占据了两席，说明中国最活跃的三大经济圈在养老地产的发展上存在巨大的增长空间。

博势智库秘书长成立博士指出，从35个大中城市养老地产发展潜力TOP20的情况来看，大连和青岛都是中国著名的滨海旅游城市，经济发达、环境优美，但两个城市在医疗服务上发展相对滞后，对其养老地产发展潜力的拓展有所制约。

博势智库秘书长成立博士指出，从35个大中城市养老地产发展潜力TOP35的情况来看，这十五个城市尽管具有一定的养老地产发展基础，但市场空间和发展潜力都有限，在目前中国养老地产刚刚起步的阶段，博势智库不建议对这十五个城市进行大规模的养老地产投资和开发。

4、养老地产未来的发展趋势与前景展望

博势智库秘书长成立博士在对养老地产的发展环境、市场竞争格局和城市投资潜力进行了全面分析之后，提出未来中国的养老地产会出现四大趋势：

趋势一：机构养老存在巨大供需缺口，未来养老地产或迎来爆发性增长。

居家养老、社会养老和机构养老是我国目前基本的三种养老模式。在长期计划生育政策的影响下，“421”家庭结构日益普遍，传统的居家养老逐渐不堪重负。目前已有的社会养老机构的服务设施严重不足，服务水平也参差不齐，影响了老人入住社会养老院的意愿。因此，从目前的情况来看，我国机构养老产业在商业健康保险和医疗保险、护理和康复服务、适老住区等方面发展潜力巨大。

趋势二：养老行业的本质是“服务”，养老地产的开发要以养老服务为核心。

养老地产作为养老产业的支撑平台，与传统地产最大的区别就在其核心并非地产开发而是养老服务。所谓老有所养的全部含义除了老有所居之外，更应该包含有所医、有所学、有所乐、有所为。

趋势三：移动医疗可能成为养老地产的市场突破口之一。

在养老产业链中，医疗护理即使养老服务的关键环节，也是养老地产的核心配套。但受限于医疗卫生行业的制度门槛和专业门槛，养老地产与医疗机构的合作推进极为困难。通过运用移动医疗的手段，养老地产一方面可以顺利的解决养老的核心问题——健康医疗服务问题，另一方面还能节约兴建或者与医疗机构合作的资金成本、人力成本和沟通成本，可以很好的实现企业与市场的双赢。

趋势四：现阶段独立开发养老地产风险较大，与养老相关业态联姻是优选模式。

养老地产作为复合型地产与现代服务业相融合的新型产业，需要开发商与保险机构、养老专业服务结构等养老相关业态开展跨行业深度合作，促进整个养老产业生态链的融合，以规模化运作降低使用成本，提高养老地产品质的，同时还可降低目前过高的客户准入门槛。

5、养老地产的投资开发与运营管理策略探讨

在“银发经济与养老地产市场解析”主题演讲结束后，博势智库秘书长成立博士继续主持了关于养老地产投资开发与运营管理策略的圆桌讨论，来自养老机构、保险公司、房地产公司、投资机构的高管以及政府和媒体代表们各诉己见，展开了热烈的讨论。

网易房产总经理张媛媛非常认同博势智库成立博士关于养老地产市场的研究成果，指出养老地产市场的发展是大势所趋，并认为2013年是中国养老地产发展的元年。张总指出，养老地产与住宅地产差别很大，作为一种地产形式更贴近商业地产，需要全方位、长期的运营管理。而目前国内无论是房企还是险资在养老地产都在处于探索阶段，央企的动作则没有太多的市场借鉴意义。养老地产的一个核心要素就是医疗、配套、文化等软性服务，而这对不少的市场机构而言都还是短板。同时由于养老地产投资回收期长的特性，亟需与如REITS等融资工具和相应的金融体制相匹配，而目前我们国家在金融创新上是相对落后的。关于移动医疗和养老地产的关系，张总与成博士的意见向左。张总认为移动医疗只是医疗资源的一个线下应用而已，对老人而言，实体医院的功能仍无可替代。

中央财经大学城市与房地产管理系易成栋教授首先提出了养老地产究竟是事业还是产业的问题，易教授认为从目前的情况开看，养老地产大部分是事业小部分是产业，而开发商在其中可以做三件事：一是旧城改造，通过公私合营的方式挖掘商业机会；二是代建，因为养老地产的开发和运营是两个需要不同资源和能力的领域，统一起来非常困难；三是整合投资商和运营商进行全产业经营。在智库的养老城市评价上，易教授认为应从老年人口的年龄、分布、迁移特点等方面做进一步的细分研究，他在对美国亚利桑那州的养老模式进行研究后发现，养老地产开发应从人的角度出发，想想老年人到底是怎么想的，老年人到底需要的是什么。从养老产业链经营和地产资金成本的角度考虑，易教授认为医疗护理机构做养老地产成功的概率较地产商会更大。

泰康之家投资发展部高级经理李永梁指出，泰康人寿进入养老社区主要基于两个目的：一是将养老社区作为深耕寿险产业链的战略投资，形成与公司保险主业的协同效应；二是五六十年代出生的一批人是改革开放后崛起的最有经济实力的群体，也是未来20年最具有养老投资潜力的人群，泰康投资养老医疗可以抢占先机。在老年客户群细分上，60-75岁属于活力养老期，这个年龄段的老人会更偏好旅游和度假；75岁以上老人根据身体状况分为独立生活、协助生活和专业护理。在养老城市的选择上，李永梁指出，除博势智库分析评价的35个大中城市外，其实三亚是特别适合活力老人养老的选择；重庆尽管老年人口数量众多，但考虑到城市性质，从可比性上考虑应选择其主城区做分析；深圳尽管经济基础好，但年轻人居多。在泰康的养老社区城市布局上，首先是北上广，然后是三亚。在开发模式上，泰康是自己拿地、开发、运营的全产业链自持模式，长期深耕养老产业。

南方九鼎投资管理有限公司副总经理刘元名提出在养老地产的运营模式上，能否借鉴互联网思维，构建一个全国性的租房置换养老的平台，即在不改变房屋产权的情况下，一方面老人通过置换房屋租赁权换取在养老项目中的床位从而解决了自身的养老问题，另一方面年轻人可以通过这个平台获得较为廉价且合适的租赁住房。这样可以将年轻人主导的租赁市场与养老地产市场结合起来。

北京诚和敬投资有限公司运营管理部经理赵大鹏赞同易教授关于根据老年人口的迁移来决定养老产业布局和房地产商的程序介入的两个观点，同时，赵总指出，在未来30年，居家和社区养老在一、二线资源高度集中的城市会有较多的体现，而机构养老在年轻人较少、产业不集中的三、四线城市则会有更多的发展机会。关于南方九鼎刘总提出的问题，赵总认为老人以房出租养老的模式从理论上可行，但实际中面临三个难题：一是房产评估谁来做？是否公允？；二是房地产业的稳定性除北京外其他城市难以保证；三是老人的寿命与第三方的收益是成反比。

中国人民大学土管系博士李长生指出老年人选择养老城市受子女工作地点、退休前社交圈、环境质量、气候等因素影响，是区域性市场，项目选址多数应在城郊有公共交通的地方；养老产业，尤其是养老地产目前没有成熟的营利模式，应考虑在时间空间轴上发组合模式才可营利。如城郊农业生态园型，可前十年用于经营办公和接待，退休后享受田园农作、亲友聚会的模式；另外一种是针对目前候鸟式养老，开展东北省会城市与沿海城市的夏避暑冬避寒的项目模式组合创新，找出营利点才可持续；第三，养老市场要定位于小部分高净值人群，大众养老属公共事业，靠市场解决不了。

后续服务：

本次沙龙活动的主题演讲内容是博势智库于今年9月完成的《2014中国养老地产研究报告》的部分内容，在下期沙龙的活动中博势智库将分享最近完成的《2014年三季度中国房地产金融研究报告》中的精彩内容，欢迎各企业与市场机构参与本智库的活动，如果对本智库的研究报告有更深的兴趣或者想与本智库联合举办活动，可通过以下联系方式沟通：

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