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丰台白盆窑地块拍出86亿元一线城市投资回暖

https://www.biud.com.cn 2015年01月08日07:26 家居装修知识网

　　2014年12月25日，位于南四环外的白盆窑地块。新京报记者张旭摄

　　——中国房地产业协会副会长任志强

　　虽然从全国看，房企整体投资在下行；不过一线城市在回暖，“狼多肉少”。土地价高不等于量大，全国土地供应总量和新开工总量并不乐观。

　　从2015年二季度开始，北京将有约70个项目、近百次开盘价格超过每平方米5万元甚至7万元。这标志着2015年开始，北京普通商品住宅将进入6万元时代。

　　——万科集团高级副总裁毛大庆

　　北京土地市场开年火热。在1月5日丰台亚林西两宗地经历开年第一拍之后，1月7日，因体量巨大而被媒体戏称为“巨无霸”的丰台区白盆窑地块开拍，最终以86.25亿元成交，再次刷新了北京总价地王纪录。

　　高起始价引多方关注

　　经过63轮激烈的竞争，华润、首开、平安联合体最终以86.25亿元豪夺丰台区白盆窑地块。而该地块在挂出之时就因其巨大体量和70.7亿元的高起始价引起了业界持续关注。

　　2014年，北京土地市场二环内稀缺地块西城华嘉胡同地块以74.6亿元的价格成交。

　　亚豪机构市场总监郭毅指出，白盆窑地块之所以达到如此高的底价主要还是因为其体量巨大造成的。“地块处于南四环附近，再加上41.9万平方米的巨大体量，自然会让底价显得很高。”郭毅表示。

　　白盆窑地块所在的郭公庄区位也较为优越。据记者了解，该地块紧邻京投万科西华府以及中海九号公馆，这两个项目的房价均在4万元／平方米以上。而且该区域还拥有地铁房山线、9号线两条轨道交通连通，出行便利。是目前北京西南热门的高端住宅区。

　　资金门槛促房企联合拿地

　　不过，也有业内人士指出，这一地块中真正能够用于商品房开发的部分比较有限。据国土局公开资料显示，该地块规划建筑面积约41.9万平方米，其中需配建16.33万平方米的限价房和12.26万平方米的自住型商品房，前者销售限价为1.7万元/平方米，后者销售限价为2.9万元/平方米，被媒体称为北京最贵自住房。

　　而除配建限价房、自住房外，再扣除6880平方米的教育设施，白盆窑地块剩余可供销售的普通商品房最多12.6万平方米。

　　据中原地产首席分析师张大伟计算，该地块纯商品住宅部分楼面价约为3.8万元／平方米。而其中一家拿地企业计算纯商品住宅部分楼面价为3.2万元/平方米。

　　“不过，由于华润在打造商业地产方面拥有丰富的经验，因此该地块的入市将有助于城南区域商圈的发展，对于此前丰台出让的几宗高价地都是一个利好。”郭毅表示。

　　由于大体量、高总价的属性，使得这宗土地的入手门槛较高。除万科外，华润、首开、平安联合体；龙湖、天恒联合体；金融街、首创联合体；住总、保利联合体等其余四家竞拍单位均是以联合体的形式参与到土地竞拍当中来。

　　对此，张大伟分析指出，房企联合拿地主要是针对高价地而采取的一种策略。“这样做既可以降低同行业竞争，又能分散资金压力和市场风险。”

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　　华润置地：

　　昔日25亿拿地已售124亿

　　1月5日，丰台区两地块以86.9亿元的价格出让，拿地的是华润置地联合体。

　　昨天，白盆窑地块以86.25亿元的价格成交，拿地的又是华润置地联合体。根据记者了解，在丰台白盆窑项目上，华润置地和首开股份将联合负责操盘，以华润置地为主。

　　拥有央企背景的华润置地，在北京土地出让历史中已经多次拿下地王级项目，最著名的是2005年击败富力、顺驰等企业，以25.65亿元拿下清河毛纺厂地块，楼面价超过3600元/平方米。清河地块即如今的华润橡树湾、万橡府项目。

　　在当时华润拿下清河地块后，多位开发商都觉得该地块拿地价格偏高，开发起来难度会比较大。不过时至今日，橡树湾、万橡府已经是北京楼市的知名楼盘。记者从华润方面了解到，清河地块已经为公司合计创造了124亿元的销售额。

　　对于白盆窑地块，华润置地内部人士表示，将打造高品质改善型产品。与此同时，同样有开发商担心该地块前景。在业内人士看来，以白盆窑地块旁边的京投万科西华府为例，目前售价4万元/平方米左右。白盆窑地块楼面价都已经大幅超过3万元/平方米，未来售价至少要在每平方米五六万元的水平，而该地块由于容积率等条件限制，打造高端产品会有难度。

　　（张旭）

　　■ 声音

　　任志强：一线城市投资回暖

　　对于今年年初北京土地市场的连续走高以及部分企业的高调拿地，中国房地产业协会副会长任志强在接受记者采访时表示，虽然从全国看，房企整体投资在下行；不过一线城市在回暖，“狼多肉少”。

　　任志强同时强调，土地价高不等于量大，全国土地供应总量和新开工总量并不乐观，“北京去年供地计划完成率不到70%”。

　　一家参与白盆窑拿地的房企高管也对记者称，如今的情形是，一方面房企有土地储备需求，另一方面北京优质地块稀缺。这两年北京土地的价格也已经涨到一个高位了，遇到好地块价格自然也下不来。白盆窑地块高价成交就在情理之中了。

　　就北京土地市场而言，经过2014年年中3个月左右的短暂沉寂，从8月开始就出现复苏迹象。标志性的事件包括西城区华嘉胡同地块以74.6亿元成交、石景山刘娘府地块以49亿元的高价成交。最终，2014年全年，北京土地出让金合计达到1917亿元，创下历史新高。宅地平均楼面价达到14557元／平方米，较2013年上涨51.4%。

　　2015年年初，包括华润、方兴、保利、龙湖、万科在内，多家知名企业开始活跃在北京土地市场。截至1月7日，北京今年土地出让金已经达到179.3亿元。（张旭）

　　毛大庆：北京房价进6万时代

　　平安旗下深圳联新投资管理有限公司通过与华润等组成联合体，已经拿了三块地。平安不动产北京公司总经理许良飞对外表示，“就是拿地投资”。这也反映出险资对北京优质土地价格的看好。

　　不过还有业内人士认为，当前企业对市场的判断可能出现一些分化迹象。一些企业对当下北京高价地项目扎堆也有些许担忧。

　　万科集团高级副总裁毛大庆昨天表示，从2012年7月至今，北京公开出让的土地楼面价超过25000元／平方米的有60余块，楼面价超过30000元／平方米的有近30块。加上税金、利息，这些地块成本又有近20%的提升。从2015年二季度开始，北京将有约70个项目、近百次开盘价格超过每平方米5万元甚至7万元。且这些地块多在五环或之外。这标志着2015年开始，北京普通商品住宅将进入6万元时代。

　　虽然毛大庆现身昨日的白盆窑地块拍卖现场，但最终，谨守“不拿地王”原则的万科始终未参与竞拍。

　　（张旭）