投资回报分歧成最大障碍
“同业竞争问题的解决是在集团公司的整体战略目标和长远规划之内，目前仍在研究阶段。”
保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称保利地产)近日在上海（楼盘）证券交易所投资者交流平台上就保利地产和保利置业集团有限公司(以下简称保利置业)同业竞争问题的表态再次引起业内的广泛热议。
同业竞争是指上市公司所从事的业务与其控股股东(包括绝对控股与相对控股)或实际控制人或控股股东所控制的其他企业或实际控制人所控制的其他企业所从事的业务相同或近似，双方构成或可能构成直接或间接的竞争关系。
资料显示，保利地产与保利置业同为大型央企保利集团旗下的房地产平台，其控股股东均为保利集团。保利地产为内地上市房企，保利置业则是在香港主板上市的房企。
“根据国内证券法的相关规定，同业竞争是不被允许的，如果两家上市企业存在类似情况，需要采取一定的约定方式以规避从事相同或近似的业务。”德恒律师事务所深圳分所合伙人李忠轩告诉法治周末记者。
“保利地产与保利置业的同业竞争问题一直是投资者对两家上市公司的关注重点。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉法治周末记者，“近年来，保利地产与保利置业在同业竞争问题上一直保持着默契，避免业务上的相互触及与竞争，然而这也束缚了两家企业的业务发展。”
法治周末记者采访的多位业内人士表示，伴随着房地产市场的低迷与业绩增长的放缓，保利地产与保利置业同业竞争问题的解决已成保利集团地产板块发展的当务之急。
房市低迷下的同业竞争困局
“在当前房地产市场低迷、风险系数增加的境况下，各大房地产企业都在寻求转型。身处其中的保利地产亦不得不面对这样的市场环境改变。”上海领易投资顾问有限公司总经理邹毅告诉法治周末记者。
保利地产此前发布的2015年1月份销售情况简报显示，保利地产的房产销售面积和销售额出现了双下降的情况，其中销售面积同比下降了36.66%，签约金额同比下降26.72%。
事实上，保利地产在过去的两年里亦在不断尝试转型。
商业地产方面，保利地产在2012年就成立了保利商业地产投资管理有限公司。
养老地产方面，保利地产2013年12月在北京发布居家、社区、机构“三位一体”的养老战略，继北京养老项目之后，2014年10月保利的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”投入使用；官方资料显示，目前仍有三个项目在筹建中。
然而这在业内人士看来，相对于其他房企的动作，保利地产的转型似乎有点“雷声大，雨点小”。
“保利地产加大投入的养老地产业务回报周期最长。在这个过程中，服务良好的运营团队至关重要，这也是目前养老地产市场最紧缺的。也因此，保利转型养老地产不能铺的太广，否则容易牵扯大量资金。”邹毅表示。
资料显示，房产业内“龙头”万科2013年提出了向城市配套服务商转型，去年5月又推出了“事业合伙人”制度，加大了对职业经理人的激励；绿地借壳金丰投资(600606,股吧)整体上市，海外投资频繁，今年的销售目标意欲超过两千亿元，目标直指房企领头羊位置；同为央企的中海和中建整合，规模扩大。
与此同时，保利地产的业绩增长速度在市场情况较好的2013年就已有所放缓。资料显示，2013年保利地产的合约销售额为人民币1253亿元，同比增长23%，略高于其人民币1200亿元的销售目标，而2012年的增长率为39%。
然而，在房市低迷与外部竞争加剧的双层压力下，伴随着保利地产的还有与兄弟企业保利置业随时可能出现同业竞争的困局。
资料显示，伴随着这几年保利置业的快速发展，其已开始慢慢突破保利集团早前作出的同业竞争规定，与保利地产重叠的区域不断增多，并且在同一城市也日渐形成竞争之势。
“随着前年开始中海、中建整合以及中航内部的调整完成之后，大家对两家保利和两家中信的整合都拭目以待。实际上，今天再多试水与最终整合相比都是小事，对央企而言，没有任何东西比组织架构更重要，因此保利一日不完成整合，转型则一日无从谈起。”易居中国控股执行总裁丁祖昱公开表示。
整合势在必行
保利地产与保利置业的整合似乎势在必行。
“中国保利集团作为保利地产大股东，对同业竞争的问题非常重视，未来两个平台的整合肯定是集团的一个战略目标和规划，这一两年可能会进一步提到议事日程上。”在2014年4月股东大会上，保利地产董事长宋广菊就该问题作出表示。
“从现在央企的改革思路看，在过去分散经营的背景下，适当进行资源整合，是实现企业规模增强、防止资源闲置的重要思路。”严跃进表示。
在严跃进看来，来自房企之间竞争的压力将助推两家企业的整合。
“保利作为央企代表，势必通过将保利地产和保利置业两类企业进行合并，从而抵御目前包括中海、绿地、万科等房企带来的冲击，从而提高企业的竞争力。”严跃进说。
据业内人士分析，如果两家企业完成整合，整合后的保利系地产业务销售将稳居行业前三。
“保利置业的优势在于拥有海外融资平台，且后发优势明显。企业虽然比保利地产起步晚，但发展迅速。而保利地产优势更大，其运作能力和专业能力在行业内领先，城市布局平衡，管理架构成熟，且管理团队非常稳定，属于稳定均好性的企业。”上述业内人士表示。
“在整合完成后，能提升效率，产品品类方面也有互补。此前区域布局不完全的地方，也能有规模和渠道的扩大。”严跃进赞同了上述观点，“做大做强的目标，是目前企业资源整合的出发点。保利实现‘大一统’效应后，能够在目前房地产盈利机制发生变化的情况下，实现规模效应，并且实现和别的企业进行抗衡的效果。”
投资回报差异或成最大障碍
在严跃进看来，保利地产和保利置业资源整合的过程，将会比较耗费资金和精力。
“从目前的一个整合态势看，保利置业本身的投资价值和未来增值空间会更大，即在证券角度看估值修复的空间会比较大。这个时候若纳入到保利地产的业务板块中，那么可能就需要保利地产进行让步，否则最后的融合也会有一定的困难。”严跃进表示。
严跃进认为，最大的障碍还是两个企业之间的投资回报空间有差异，“从估值情况看，保利置业的价值是被低估的，这使得此类企业和保利地产的合作多少有点不情愿。所以未来如何理顺其中的厉害关系最为关键”。
然而，针对保利地产与保利置业的整合，在业内亦有不同的看法。
“从整合这件事情本身角度来讲，最好的时机已过。前两年市场稳定向上时，整合相对有利，即使在整合过程中影响了一部分的效率，也会被市场因素所弥补。而在当前市场发生转折之后，如果再进行整合的话，内外部双重作用有可能会使企业在转型过程中发生一定震荡。”丁祖昱近日公开表示。
丁祖昱认为，如果两家公司不整合，延续下去也是一个方向。“从当前市场情况来看，不整合可能也是不错的选择，当前市场对于两家发展不错的房企还是少折腾为好。”
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