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利好叠加成交稳涨一线城市成本轮复苏领头羊

https://www.biud.com.cn 2015年05月29日16:46 家居装修知识网

　　在政策暖风的持续吹拂下，房地产成交稳步攀升，无论是新房市场还是二手房市场，均回温明显。其中，以北京、上海、深圳等为代表的一线城市，都在2014年来再次出现了日光盘，一线城市的住宅用地供应减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。业内称，政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。

　　□新房

　　供需持续升温

　　年初以来，一系列利好政策对市场的影响正在发酵。供应持续回暖，拉动楼市成交持续升温。据机构统计显示，在刚刚过去的一周(5·11-5·17)，北京商品住宅累计成交2230套，环比前一周大涨37.7%。这只是近期楼市的一个缩影。业内人士认为，在3·30新政、降准、降息等楼市利好政策叠加效应下，楼市正持续升温，楼市信心得以提振，购房者正加快入市步伐，预计二季度楼市还将进一步升温。

　　改善型产品成交升温

　　亚豪机构统计数据显示，5月11日-5月17日，北京共有5个商品房项目开盘，其中3个普通住宅项目分别是润泽公馆、春晖园·随园、福海棠华苑，其他两个别墅项目誉天下温榆府、V7荷塘月色。供应量环比上周增加1个开盘项目。

　　成交方面，润泽公馆去化率七成，誉天下温榆府项目销售火爆，当天售罄且加推房源。另据链家地产统计，本周热销项目数量明显增多，成交在30套以上的项目达到11个(一般情况下在5个以内)，最热销的项目金第万科·金域东郡网签量达到130套。随着市场的好转，热销项目逐渐增多，市场好转迹象十分明显。

　　“5月以来，普宅市场中首改型产品的市场占比保持高位”，亚豪机构市场总监郭毅表示，在楼市整体回暖的情况下，改善型需求回暖势头更加强烈，这主要是调控政策的引导作用。据亚豪机构统计数据显示，5月以来，总价在300万-500万元的产品占到普宅市场总成交量的14%，而去年同期的市场占比则为9%。同比去年同期，首改型产品的市场占比提高了5个百分点。

　　郭毅解释称，一方面，在卖房的过程中，营业税“五改二”，直接利好二手房市场，使得“2-5”年的房子成交周期更短，出售价格更高，利于卖房者筹集资金；另一方面，在买房的过程中，二套首付比例的调低降低了客户入市门槛，降息减少客户购房成本，让改善型需求在换房的过程中，卖了二手房再选择新房入市的可能性加大。

　　郭毅表示，现在的购房者对于社区环境和品质的要求胜过以往，随着市场新盘的陆续推出，趁着政策利好，改善型客户进入新房市场的情况将持续。

　　库存压力明显减缓

　　“进入5月后，新建商品住宅市场成交明显好转，周均成交在千套以上。截至目前，2015年5月成交甚至超过2013年，达到近3年以来最高。”链家地产市场研究部李巧玲表示，按照目前的成交水平，预计5月全月成交有望接近5000套。

　　李巧玲表示，虽然2015年以来供应量一直整体偏低，但在旺盛需求的支撑下，近期成交量持续攀升。随着市场的好转，老项目后期库存也得到一定程度的消化。根据统计，截至5月17日，新建商品住宅库存量为80621套，较去年底的9万余套下降近1.5万套。虽然库存量仍然处于高位，但相比年初库存压力已经有所减缓。

　　中原地产市场研究部统计数据显示：目前北京市场库存一直在8万套左右，但整体看，库存结构出现了明显变化，目前整体期房可售库存只有3.6万套，相比年初的5万套下调了超过1.4万套，而现房库存则增加了7000余套。

　　北京市住建委网站数据显示，今年4月25日，北京市场上就出现了近一年来现房存量首次超过期房的现象，其中，期房住宅存量为40797套，而现房住宅存量41012套。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近两年高价地王频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。与普通住宅“能早卖就早卖”不同，高端项目多会选择现房入市。自2011年开始，直接取得现房销售证的项目占比开始持续保持在10%以上，2013年甚至达到过17%的高点，2014年虽有所下滑，仍然保持在12%。而在2011年之前，直接现房销售的比重基本都在10%以下，最低在2010年，仅4%。

　　价格上涨预期浓厚

　　“现房库存大增，意味着房价又将开启新一轮的上涨”，郭毅表示。

　　根据5月18日公布的70个大中城市房价数据显示，新房市场在经历了量增之后出现价格上涨的城市越来越多，尤其是以北京为代表的一线城市，房价的上涨更为明显。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，商品住宅价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为1.8%，最低为下降0.7%。

　　从环比情况来看，价格走势分化较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。从上涨的城市来看，北上广深均位列其中，其中北京环比涨幅为0.8%，深圳环比涨幅最高位1.8%。

　　此前国家统计数据显示，1-4月，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月收窄4.4个百分点。同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于楼市来讲，当前销售面积及金额降幅收窄，已经呈现出基本面复苏好转的态势，在央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在330等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，未来下半年预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

　　而对于供地量偏大与库存量偏大(库存去化周期在15个月以上的城市)的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、330新政等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短，但城市之间房价的走势“分化”特征也会比较明显。

　　□二手房

　　成交同比去年涨近七成

　　二手房市场再度领先新房市场迅速升温。2014年四季度以来，随着政策环境的逐渐宽松，北京市二手房市场逐步走出低谷。链家地产的最新统计数据显示，截至5月14日，北京市二手住宅网签量为56279套，较去年同期增加69.4%，但成交均价却出现了一定程度的下滑，2015年前5月成交均价为34825元/平米，较去年同期下降3.3%。业内预计，在多重利好的带动下，二手房市场整体向好。

　　成交量大幅回升

　　根据链家地产市场研究部统计，截至5月14日，北京市二手住宅共成交56279套，达到去年总成交量的53.7%。1-4月，除2月受长假影响，其余月份网签量均超过万套，其中4月全月网签量达到17282套，仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高，而以目前的情况看，5月份成交量也会超过1万套。

　　链家地产市场研究部李巧玲表示，自去年9·30新政出台后，市场预期较政策前明显转好，入市客户量和成交量明显增多。随后陆续出台的降息、降准、提升公积金贷款额、降低二套房首付比例，每一次的政策调整都带来一波成交高峰。5月11日，央行再次下调了贷款基准利率，预计未来短期内成交量将有一定程度的上升。从1-5月的交易情况看，万套以上的成交水平，表明市场已经复苏到一个正常的水平。

　　值得一提的是，随着改善型置业的入市，公积金贷款的占比下调。据链家统计，从付款方式看，2015年4月，公积金贷款占比21.2%左右，商贷占比为46.9%。对比历史数据，公积金占比较历史高位的近40%大幅减少。

　　成交均价同比下降4%

　　虽然成交量有了明显回温，但成交均价却呈现下滑态势。根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅成交均价为35318元/平方米，环比上涨2.9%，比去年同期下降4%。5月成交均价为35753元/平米，环比上涨1.2%，同比上涨3.6%。3·30新政后，北京市二手住宅成交均价逐渐摆脱原先的平稳状态，上涨趋势逐渐显现。

　　李巧玲认为，3·30新政的出台一方面降低了二套购房者的入市门槛，增加入市需求量；另一方面从税费方面降低了部分房屋流转的成本，增加二手房供应量。虽然能够享受到政策优惠的供需群体比较有限，但这一政策释放出政府将进一步支持改善性需求购房的信号，提高了供需双方的市场预期，北京市二手住宅成交均价也在6个月的平稳期后呈现出进一步缓慢上涨的趋势。

　　值得注意的是，5月份成交均价同比上涨3.6%，主要是由于2014年5月份二手房市场已进入下行通道，成交均价降低。与2014年4月份市场高点相比，仍有2.6%的降幅，但降幅已明显收窄。

　　3·30新政落地后二手房创新高

　　事实上，利好政策的刺激下，二手房市场的整体预期持续向好。在3·30新政落地后的一个月里，整体二手房市场成交创下新高。

　　根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅共成交17282套，环比上月同期上升58.4%，同比上升126.9%。全月网签量仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。

　　李巧玲表示，4月北京市二手住宅市场表现火热的原因主要有以下几个方面，一方面，成交量大幅增加，网签量达到两年内新高；另一方面，4月成交均价2.9%的上涨幅度也打破了此前市场维持了近半年的价格低位稳定状态，房价初现上涨态势。此外，在需求入市热情高涨，客源量持续攀升的背景下，业主方面降价意愿开始出现较为明显的下降。根据链家地产市场研究部统计，4月链家成交案例议价空间下降0.4点至2.4%，而调价案例中价格下调占比下降7.8个百分点至66.9%，为近14个月来最低水平。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，虽然4月签约数据已经火爆，但因为上半月的滞后，并未完全反映市场一线数据，最近的北京楼市成交网签数据并未完全反映当下实际市场热度，330后，特别是北京二手房因为营业税的降低，整体成交明显升温。

　　整体预期向好

　　对于未来的市场，张大伟预计，整体北京楼市的表现上升趋势明显，虽然难以出现全面大涨，但是政策持续刺激下，楼市将比2014年有明显上涨。对于北京不同类型市场看，目前受到影响最积极的是改善型物业，整体300万-800万的物业在3·30新政后占比已经达到了25%，比之前提高接近5个百分点。预计在二手房成交升温后，后续改善型需求的入市会增加商品房市场的活跃度。

　　李巧玲也表示，从去年四季度以来，二手房市场在一系列宽松政策的作用下将进入缓慢上行轨道，从目前的房客源水平看，未来一段时间内成交量仍将保持在相对较高水平。另外，据链家地产市场研究中心发起的链家经纪人预期调研结果显示，当前市场中换房需求(卖一买一)占到总需求的70%，首套刚需占到22%，二套需求仅占到4%。虽然3·30新政降低了二套购房者入市的门槛，但银行实际优惠不大，纯二套购房需求入市仍相对较少，未来整体行业复苏依然乏力，不排除有进一步的宽松政策出台以稳定市场。

　　京华时报记者桂瑰潘秀林