万科轻资产路径再抉择
由万科联合鹏华基金发起的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金”（以下简称“鹏华前海万科REITs”）终于传来确切消息。6月23日，《中国经营报》记者从基金管理方鹏华基金方面获悉，已于6月8日获证监会批准的鹏华前海万科REITs于6月26日登陆深圳证券交易所挂牌交易，鹏华前海万科REITs由此成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。
REITs破冰意味着万科的轻资产战略迈出了实质性一步。从万科向城市配套服务商转型开始到其首只公募REITs落地，万科的轻资产战略推进其实并不容易，面对资产周转效率和不动产运营权之间的矛盾，万科暂时还没有寻找到特别合适的方案，这让万科在推进轻资产战略时面临着诸多困惑和压力。
公募REITs破冰
根据此前万科透露的信息，万科与鹏华基金合作的REITs基金，标的是位于深圳前海的万科企业公馆。该项目包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建筑面积约200~1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场，目前，该项目已是满租状态，每平方米月租可达到250元。
2014年6月，万科采用BOT（建造、运营、移交）的模式为前海管理局开发完该项目后，拥有了该项目8年的运营管理权，期满8年之后（至2021年），项目将无偿交还给前海管理局。
记者从鹏华基金方面获得的鹏华前海万科REITs交易方案显示，该基金在合同生效后10年内将实行封闭运作，并在深圳证券交易所上市交易。在封闭运作期间，将以不高于基金合同生效日基金总资产50%的比例，通过增资方式持有目标公司（深圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后的实体）50%的股权至2023年7月24日，以获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入；另外不低于50%的基金资产,将投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。在基金封闭运作期满后，该封闭式基金自动转为上市开放式基金，属性变为债券型基金。
“这是一个具有里程碑意义的事件，宣告了公募基金投资范围拓展到了不动产领域，是将顶级商业地产资产证券化的重要实践，不仅填补了国内公募REITs基金的市场空白，丰富了国内金融市场的层次和产品，对投资者而言，也是优化资产结构，分享优质商业地产租金收益的机会。”鹏华基金董事长何如在6月24日举行的“前海公募REITs金融创新高峰论坛”上表示。
据鹏华基金方面披露的信息，该公募REITs基金的面值是1元，首次募资期间，认购金额最低为10万元，追加认购单笔最低金额1000元，基金以30亿元为募集上限。
作为基石投资者，深圳前海金控公司将以自有资金或其指定机构认购3亿份（不包括利息折算的基金份额），自基金合同生效之日起两年内不得转让；同时，鹏华基金也将以自有资金认购1000万份（不包括利息折算的基金份额），自基金合同生效之日起三年内不得转让。
为了确保未来投资标的能够获取稳定的现金流收入，该公募REITs基金设立了多个条款以控制风险，其中包括实行利益绑定，对万科超出预期的运营结果实行超额收益部分分成机制，以确保项目后续的良好运营；与此同时，要求深圳万科开立保证金账户，一次性存入不低于2000万元的保证金并确保每年维持不低于2000万元的保证金。若目标公司当期实际业绩收入低于深圳万科提供并经基金管理人确认的目标公司当期业绩比较基准，深圳万科将以保证金账户资金余额为限按目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额向本基金进行支付。
万科高级副总裁祝九胜将该基金的落地发行视为万科轻资产战略的重要一步。“万科作为这只公募REITs的受益者，能拿到这个钱不容易，首先要感谢鹏华前海基金的团队”，一直负责万科前海公募REITs商务谈判的祝九胜表示，未来万科的资产管理规模将是万亿级的，万科将会继续为各金融机构提供更多的可证券化优质资产。
轻资产的路径抉择
尽管外界对鹏华前海万科REITs的发行前景表示看好，但对万科而言，从其面向城市配套服务商转型至今，其依托房地产信托基金等方式的轻资产战略推进并不顺利。今年5月4日，领汇基金就宣布，放弃早前公布的向万科收购龙岗万科广场的计划，原因是双方在部分条款上暂时未能达成共识。
“他们希望产权交易，让我们把项目卖给他们，而我们希望股权交易，将持有这个产业的公司股权卖给他们。从我们的角度来说，我们并不希望把项目卖掉。”万科董秘谭华杰5月份曾向记者解释了双方未能达成交易的具体原因。
显然，如何在资产周转率与项目运营权之间寻求平衡，如今已经成为万科推进轻资产战略时难以回避的一对矛盾：即便是此次与鹏华合作成功发行公募REITs基金，万科内部也存在着一些压力和分歧。
“REITs无非是现金流的呼唤，但去年在酝酿这个REITs基金时，万科其实并不缺钱，我们的融资渠道非常多元化，况且去年我们的回款率也很好，在这个背景下推这个REITs方案，其实公司内部有很大的压力”，具体负责推进该基金的深圳万科财务总监刘波表示，最终公司管理层决定从长远考虑，在不缺钱的情况下与鹏华合作，推出了这个REITs基金。
虽然该REITs基金并不涉及产权交易，只是让渡了项目的租金收益权，但在万科看来，万科在其中依然担当了一定的风险。“作为一个持有经营性资产的运营方来说，运营这项资产是需要一定的运营成本的，运营成本和租金收入增长一般呈现正相关的关系，高租金回报需要高的运营投入。当收益权和运营权一体的时候不会出现矛盾。但现在我们出让了租金收益权，这就意味为了提升租金所增加的运营成本以及由此导致的相关税费都必须由万科承担”，刘波告诉记者，这一点在万科内部当时也引起了很大的争议，但考虑到这是国内公募型REITs基金的破冰之作，万科还是顶住了压力。
而让万科感到为难的还不止于此。刘波认为，鹏华前海万科REITs基金以万科前海企业公馆的租金收入为标的，意味着该项目的的运营团队不仅要尽力满足公司内部的考核，还要接受广大投资人的监督和要求，一旦运营业绩不及预期，损害的将是市场对万科资产运营管理能力的信心，“所以我们必须全力以赴去换取项目的高收益”。
在万科推进轻资产过程中的挫折、困惑和压力中可以发现，采取产权交易的方式实现资产证券化并非万科轻资产的主要思路，出让部分股权并保留资产运营权才是万科所看好的轻资产的路径。“万科不愿意做纯粹的开发商，城市配套服务商的转型意味着万科未来是一个服务商、运营商的角色”，有熟悉万科的分析师认为。
在万科高级副总裁祝九胜的描述中，资产运营正是万科未来主要的一个业务方向。“开发商已经走出了传统的开发阶段，未来谁在这个行业里面做得好或者做得大，不是简单看他的开发量、开发面积或者说销售金额，看的是他的资产管理规模，或者它与金融界金融资产交易量的大小”，祝九胜表示，未来万科服务的人群是千万级的，管理的资产是万亿级的，大量的物业和资产所产生的基础现金流会让万科“越来越稳”。
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