加拿大楼市供不应求 买房需提前几个月预约
柏可林 摄
两年前，Kate Zhang在多伦多租了一套公寓，由于当地房价太贵，做大学教师的Kate打算一直租房。
然而，20天前，房东通知她，房子已经卖给新主人，让她寻找新的住所。
“快一个月，我为了房子的事情可以说是精疲力尽，马上到8月中旬了，我必须搬出之前的房子，但我还没有找到适合自己的新住所。目前，只能先寄宿在好朋友家中，再去慢慢找房子。”8月10日，Kate对《国际金融报》记者无奈地说。
值得一提的是，Kate在找房途中发现，她认识的一些经纪人手头的房子都不再出租，而是直接有了买主。“似乎近几个月，有不少买家来加拿大购房。”
在Kate的描述中，如今的加拿大楼市已经火爆到让人无法理解的地步。
“不仅是高房价，更夸张的是，如果你想买房或者租房，必须提前几个月预约。”多伦多房地产经纪人Bryan Clayderman告诉《国际金融报》记者，加拿大楼市正进入到新一轮购买潮中。
对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，加拿大多伦多、温哥华等地房价上涨主要受汇率、利率、市场供需等因素影响。“一是第一代移民、新移民、留学生等购房需求大；二是房地产投资的保值增值吸引了大量投资者，推动了当地房价上涨；另外，银行等信贷机构提供较低的信贷利率，更是刺激大量投资者贷款炒房”。
根据加拿大地产公司RE/Max Hallmark Realty Ltd最新公布的数据，仅在今年前6个月，多伦多和约克区大部分的社区（或市镇）的独立屋均价比去年同期增长超过10%。而在最火热的社区里，售价半年内就飙涨了25.4%之多。对于投资者来说，这样的涨幅颇具诱惑力。
只是，加拿大楼市的火爆给当地居民带来的是不少的烦恼。
近日，加拿大五大商业银行之一的多伦多道明银行发布研究报告指出，由于多伦多地区房价的飙升，许多家庭只能选择租房；而对租房需求的上升会导致租房市场的紧张，出现租房难的问题。
加拿大皇家银行的研究报告也指出，随着房价的飙升，大温哥华和大多伦多地区居民购房负担能力恶化的趋势还会继续下去。
现抢房潮
加拿大央行调降利率，加元汇率应声向下。各路富豪纷纷赴加扫货，“我们缺房源，不缺买家。”
近期，加拿大楼市如火如荼，地产经纪、买家争相竞价。尤其在温哥华，买房不仅仅是价格上的较量，更是一场心理上的对决。
根据温哥华地产局公布的资料，6月，独立屋基准价格已经升至112.4万加元。火热的市场不仅让房价升高，房源也越来越少，不加价抢房很难买到心仪的房子，遇上好的房子，十几组人争抢是常有的事，这让买家和地产经纪都很头疼。
刚结婚的James Twain就是抢房大军中的一员，今年秋季，他将要迎来自己的第一个孩子，为了有个正规的婴儿房，一个月前他挂牌卖掉之前的一居室，准备在温哥华购买一套两居室的公寓。
让James没有想到的是，他不仅要在经纪人那里排队，在有房源提供时，还要出比之前更高的价格，才能“打败”那些和自己看中同一套房子的竞争者。
James对《国际金融报》记者分享了他的买房过程：他先是在家等待了快一周，经纪人才告诉他有合适的公寓空出。一开始，那套公寓挂牌价格为35万加元，但是由于有8个竞争者，他考虑了一下，先加价1万加元，没想到有竞争者直接加价5万加元，让他吓了一跳。
“因为我觉得那套公寓很合适很想买下，地产经纪和我关系不错。他告诉我，如果打价格战，对于我现在的经济情况非常不利。正好他和房主认识，我们一起吃了几顿饭，抱着真诚的态度去了解那套房子，用赞美房子装修之类的话题来给房主留下好印象。最后我花了39.5万加元拍下这套公寓，比原先的价格高了4.5万加元。”
已经住进新房的James告诉记者，他算是打着友情牌买下了那套公寓。一般情况下，如果竞争者太多的话，房价上升10万加元都有可能。“现在在温哥华买房，可谓是拼价格还得拼关系，幸好我运气不错，加上之前的一居室（公寓）卖了23万加元，否则我根本无法负担这套新公寓”。
身为房地产经纪人，Bryan这两个月来也一直忙着帮客户抢房。“有的时候，竞争者太多，哪怕客户有经济实力，我们也得带着客户看十几套房子才能抢到”。
据介绍，尤其在加拿大的独立屋市场，竞争更加激烈。处于历史低位的贷款利率和加元汇率，让买家蜂拥而至。Bryan这样的经纪人从夏天开始到现在，没有闲下来的时候。“我已经一个多月没有给我的小女儿晚安吻了。”Bryan无奈地称。
对于造成当地楼市如此火爆的局面，有分析指出，加元走低是原因之一。
加元走低，不少中国富豪前来抢楼。地产经纪黎恒表示，中国股市虽然已经走回正轨，但许多人经历之前的股灾，皆认为将钱放在股市“太过刺激”，会有意愿将钱转移至海外投资永久产权。而加元对人民币汇率走低，刺激更多中国热钱流入。
地产经纪苏娴雅透露，“温哥华西区600万加元以上的豪宅，每一宗交易都能比开价至少高出50万加元，我们现在缺的是房源，不是买家。”
苏娴雅指出，在加元走低的影响下，美国华裔富豪也看到温哥华的投资潜力，纷纷拿钱北上寻找机会。
负担加重
温哥华楼市目前的红火情况加上低利率，更加难以估算一套房产的真正价值，因此会造成屋主的焦虑及不安
“这已经不是普通的购买‘潮’了，这是一场海啸。”对于目前加拿大的楼市，Kate对记者戏言。
然而，在这场楼市和房价的“海啸”中，加拿大居民显然不那么愉快。
据加拿大皇家银行发布的加拿大购房负担能力的研究报告，温哥华和多伦多居民的购房负担能力在今年第一季度继续恶化，一个普通两层独立房的均价在温哥华是92.9万加元，需要中等收入家庭拿出86.9%的收入来支付房贷、房地产税等费用。在多伦多，一个普通两层独立房的均价为75.98万加元，需要中等收入家庭拿出67%的收入来支付房贷、房地产税等费用。皇家银行上述研究报告得出的结论是，大温哥华和大多伦多地区居民购房负担能力恶化的趋势还会继续下去。
很多加拿大的老人们都记得，在二战后的50年里，加拿大工薪阶层付首期，然后向银行借房贷买房并非难事，每年拿出1/3的家庭收入供房，当一二十年的房奴，房贷也就还清了；在加拿大大城市和小城市买房的区别也就是用同样的钱在小城市可以买大房子，而在大城市只能买小房子而已。
但从过去十几年开始，加拿大的房价普遍上升，如果说其他城市的房价上升幅度还没有超出加拿大工薪阶层的承受范围，太平洋沿岸城市温哥华和加拿大最大城市多伦多的房价已经快速攀升到他们可望不可及的程度。在这两个城市，连个不大的平房都要卖上百万加元。
“我父亲和爷爷那个年代，工作、结婚，攒钱准备付首付买房是很正常的顺序，但是到了我这一代，购买自己的住房几乎成为奢望。”Shania Morissette在多伦多的大学毕业后，居住在一栋一居室的公寓中，光是一个月的租金就需要1800加元，对于她目前的薪酬来说，负担很重。
房价居高不下，住宅租金也水涨船高，这不仅令本地租客感到难以负担，更令留学生慨叹租金贵得超乎想象。随着大批学生秋季返回校园，租金可能还会再度升高。
加拿大卑诗大学（UBC）医学院的一位留学生指出，温哥华部分地区租金已高出多伦多，而且符合条件的房源也有限。还有留学生原以为校外租房便宜，其后发现并非如此，最后无奈选择迁入校内宿舍。
韩长吉认为，楼市“海啸”现象，对于加拿大市场并不是一件好事。“房价飙升会导致房地产泡沫危机明显化，一旦泡沫破灭将会影响加拿大金融市场发展；另一方面，房价上涨速度超过民众工资增长速度，普通民众无法承受高额房价，逐步造成大量房屋空置，引发民众不满。”
规范市场
收入文件造假在加拿大华人经纪中早已不是新闻了。与贷款中介息息相关的地产中介对其中的猫腻也心知肚明
过分火热的投资让当地居民生活负担加重的同时，也为当地楼市带来了一些不稳定因素。
由于高收入才能贷到更多款，同时享受更多优惠。对于很多想买房或投资的人而言，收入证明无疑是很重要的。所以很多人为此钻了空子，从一些渠道去做假的收入证明。
近日，为了规范市场，加拿大最大的按揭服务公司之一Home Capital与45名涉嫌收入资料造假的贷款经纪解除合约。
记者了解到，由于最近几年加拿大大城市房价飞涨，购买者对于银行贷款的需求渐趋强烈。但是，在加拿大银行审批贷款对申请者的收入等有严格要求，不够资格的人，无法获取相应的贷款。这让一些购买者看着好利率却拿不到贷款，感到万分着急。
于是，有些购买者在贷款经纪的指导下，找到公司老板开具了高收入的证明，每个月因为多出来的收入需要向政府缴纳的税则会由雇主从他们的收入中直接扣除。就这样从加拿大当地银行拿到了高额贷款。
“违规事件的严肃处理，可以让多伦多的信贷市场更加干净。”Bryan警告，无论是什么国家的投资者，都千万不要冒险去做这样的事情，因为被发现后，客户的房产可能会被政府没收，情节严重甚至可能会被遣送回国，反而得不偿失。
在韩长吉看来，多伦多严查收入证明、大规模解除购房贷款经纪合约有利于规范信贷市场、促进房产价格稳定。
“某些程度上，这些举措将会对火爆的楼市有一定抑制作用。”韩长吉认为，若要控制火爆的楼市，关键还是需要政府的政策调整，同时严加监管信贷企业，遏制投机行为来控制房地产目前形势。
除了需要遵循当地法规，韩长吉还指出，由于目前加拿大房地产市场火热，住房过度建设，未来可能因为供过于求导致房价下跌，影响投资收益，投资者要做好承担这样风险的准备。
“而且，加拿大政府政策的调动对房地产价格影响较大，投资存在较大风险。目前加拿大房地产增值空间较小，投资价值相对较小，建议投资者根据个人投资偏好理性投资。”韩长吉指出。
对于目前加拿大楼市的“抢购潮”，Bryan建议投资者一定要保持冷静。“虽然‘抢房’的机会稍纵即逝，但每个买家的情况也不相同，最好还是从自身需求出发。不要因为跟风而盲目投资。”Bryan称。
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