丁祖昱：万达回归A股是想忽悠内地投资人么？
8 月18日上午，在万达商业2015年临时股东大会及类别股东大会上，万达商业董事长丁本锡宣布，对于万达商业回归A股的决定，内资股股东的支持率为 100%，H股股东的支持率为99.8%。看来万达回归A股一事已成板上钉钉。对于这条新闻，我如鲠在喉，在这里有几点不吐不快：
第一，万达回归A股，毫无疑问就是为了股价。万 达在香港上市不满一年就提出回归A股，股价问题应占首位。从目前的情况来看，毋庸置疑A股的PE远高于港股。此外万达的轻资产模式在海外投资人当中不被认 可也是现实情况。万达商业的上市发行价为48港元，在今年6月10日最高达到过78港元，现在又一路回落到51.7港元，基本上距离发行价也就只有一步之 遥。万达目前的市值约1874亿，PE为7.35。反观近日绿地在内地整体上市，尽管目前的股价和当时的最高点相比回落已有一半，但市值仍有2219亿， 双方不可同日而语。
第二，内地投资人也会日益成熟起来。海 外投资人相对比较成熟，更看重报表和业绩，对于企业讲的故事虽然也有兴趣，但是不见兔子不撒鹰。内地投资人更看重概念，更愿意相信各种各样的故事（有故事 才有股价的上升，其实也没有长期投资人只愿意赚一票就走）。但是千万不要认为内地投资人永远就是那么的不成熟，继前段时间去杠杆之后，这段时间股市又在去 泡沫，这实际上就是投资人成熟的表现。故事再多最终还是要用业绩说话，故事再好也还是需要业绩的支撑。A股投资人再好忽悠，他们终有一天也是会成熟的。
第三，万达商业最终比拼的是商业运营能力。既 然王健林已认定要做轻资产模式，那么过去的开发销售能力就已经不再是万达的核心竞争力了，接下来要比拼的是商业运营能力。但是从目前的情况来看，差距还非 常大，万达百货和大歌星的落幕实际上就表明了商业运营并不是那么简单的事情。即使今年上半年万达的租金同比增长了33.3%，达到了预期目标，但考虑到目 前万达的总租赁面积和去年同期相比有了巨大增长，因此实际平均租金并没有大的上升。从这个角度来讲，万达的商业运营仍然任重道远，再加上电商的挑战以及三 四线布局的不断增加，运营的压力日益增大。万达必须要在运营中杀出一条血路，取得实质性的突破，因为不管在哪里上市，最终还是需要用运营业绩说话。另一方 面，万达在A股上市也表明了它对近几年国内REITS的上市抱有极大期望，但即使REITS能够启动，即使REITS的前几单万达都能够参与，最终商业运 营能力还是起主导作用。当年东方广场完成REITS之后，价格也是一路下跌，更不要说今天的万达广场了。
第四，商业运营当中的种种弊病，万达并没有完全解决。最 近万达掀起了一股“打老虎”的热潮，据说不少老总因内部腐败问题被拿下。商业运营当中这类问题本来就层出不穷，好的商场可以从商家排队入驻当中取得寻租收 入，差的商场也可以从给商家的各类补贴中拿到不义之财，因此商业运营当中的猫腻众多。万达的老虎本来也不少，（大公司老虎本来就众多，阿里腾讯也一样，央 企国企更不用说了，都有纪委看着呢）。在这种情况下，万达抓出小老虎三四只完全不能说明问题，还有大老虎隐藏在后面呢！
总的来说，万达回A，我不反对，但千万别把A股投资人当成傻子。只要王健林家族的股权仍然大于50%，万达今天的估值都已经高了，不，是太高了！
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