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京商品房库存告急供地减少开发商无米下炊

https://www.biud.com.cn 2016年04月22日07:51 家居装修知识网

据有关机构统计显示，截至4月18日，北京可售期房商品住宅共31658套，可售现房商品住宅共34918套，期房与现房相加，北京商品住宅的库存总量仅为66576套，创近25个月新低。专家认为，库存量创新低的原因在于北京商品住宅市场供不应求的现状所致。在未来两年供应难以满足成交量的情况下，房屋成交均价的上涨将成为必然。

库存量创新低

统计显示，2016年一季度，北京商品住宅的成交均价高达33271元/平方米，同比涨幅高达25.7%。北京纯商品住宅的供需比低至1:3，供应远远不足以满足购房需求，加之北京执行的严格限购，促使部分刚需及刚改购房客群转而选择商住产品，商住产品成交量不断上升，并占到市场交易的主体。

数据显示，3月，北京住宅市场当中商住产品共实现成交4656套，创下有史以来的月度销量新高，占到当月全部商品住宅成交量的比重高达51%，这是商住产品的成交量首次超过住宅类产品，并因此成为北京楼市的主角。

但商住产品仍未能有效补充北京楼市库存告急的现状。按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推，北京66576套商品住宅库存的去化周期仅为8个月，已经濒临8-10个月合理去化周期的底线。

供地减少开发商无米下炊

亚豪机构市场总监郭毅分析，北京延续两年的商品住宅供过于求的局面在2016年被打破，其主要原因在于2014年和2015年在土地供给上向民生类用地的自住房和保障房倾斜所致，保障类住宅产品供地较大，挤占了商品住宅用地面积，导致2014和2015两年北京出让的商品住宅面积仅有500万平方米。

业内人士认为，供地减少，开发商无米下炊，导致商品住宅市场的供应减少，由供地不足到住宅供应减少的传递效果最终在2016年开始显现。在库存不断下滑、供需严重失衡的市场背景下，北京房价涨速开始加快。

郭毅判断，尽管2016年北京商品住宅计划供地量增加了100公顷，但一方面计划落实到实际供地量能否明显增加尚在未知数；另一方面出于商品住宅开发的周期性原因，2014和2015两年供地不足仍将导致北京楼市在2016年和2017年保持商品住宅供给大幅减少的窘境，这将催升北京房价的上涨势头不可抑制。

催升房价上涨

业内人士分析认为，北京楼市供需失衡的现状将催生北京房价上涨，在未来两年供应难以满足成交量的情况下，房屋成交均价的上涨将成为必然。

除了市场供应不足导致的房价普遍上涨之外，地价的不断攀升也是导致房价上涨的主要因素。2015年北京仅成交50宗住宅用地，土地稀缺引发房企激烈争抢，在一定程度上推高了地价。中原地产数据显示，2015年成交的住宅用地中实际楼面价超过3万元/平方米的多达26宗，占比高达52%。业内专家认为，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，对市场定价产生明显影响。

不过，3月底北京昌平区南邵镇2宗土地出让公告中重现“90/70”政策，引起业内广泛关注。分析人士认为，该政策的提出将会增加商品房供应套数，在一定程度上缓解供需失衡以及所带来的房价上涨局面。