4月北京楼市调查：学区住房400万起 过户人数火爆
2016年春节前后，如果有什么比北京的气温蹿升得更快，就得数北京楼市了。
“我们曾在2月份交易了一套房子，一夜间涨了70万，最终还能完成交易。这本来就是个不正常的市场。”望京地区的某房产经理张明告诉记者，以总价300万元左右的房源来看，在望京这边可选择的空间并不大，单价一般在5万/平方米左右，比去年涨了近1万元。
经过春节前后一轮价格调整，北京楼市现在到底处于什么状况？是继续上涨还是逐渐回落，是观望等待还是换手频繁？
4月初，记者分别对中关村、国贸、望京等区域的房产市场展开调查，尝试为北京楼市“测体温”。与今年2、3月份买房客户人满为患相比，进入4月后，一些中介门店显得冷清了不少，但房价依然坚挺。
400万起 学区住房改按套卖
中关村，既是科技创新的代名词，也是优质教育资源的汇聚地——中关村第一小学、第二小学、第三小学等都是北京市知名的小学，在小学就近免试入学的政策下，学区住房自然成为中关村一些小区头上特有的光环。
中关村某店面的房产经理王红向记者介绍，中关村第一、第二小学附近的学区住房，单价一般在每平方米10万元以上，即使稍差一点的学校学区住房单价也超过8万元。而在去年底，同样位置每平方米报价大约是6万~7万元。
从王红向记者推荐的房源来看，面积一般都是30~55平方米不等，总价多在500万元左右，唯一一套低于400万元的房源，业主要求全款支付。即便是房价上涨较快，但成交依然火爆。王红说：“春节后，我们的成交量同比增加了1.5倍。”
在距离中关村不到1000米的苏州街，同样算学区住房的热点地区之一，但房价比中关村明显低了一些，均价在每平方米7万元左右。但这并不意味着在这里可以轻易买到总价在300万元以下的房子。
主营苏州街附近楼盘的末地产房产经理李君对记者说，300多万的房源很少，一居室不论大小论套，基本上都是一套400万起。
买学区住房只是为了孩子上学，过几年一般就会卖掉，很难持续自住。一位知情人士称，卖学区住房实际上是卖学区名额，房产经纪人该叫教育经纪人更准确。
实际上，针对学区住房房价炒作问题，今年2月，教育部办公厅曾下发通知，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。多校划片会将热点小学、初中分散至各片区，确保各片区间大致均衡。
在业界看来，这一文件释放出了很明确的政策信号，未来学区住房的光环将会逐渐褪去。但记者采访到的多家房产中介认为，从成交量、业主报价等情况分析，越往后价格依旧会越高，没有显示出因为政策原因而造成学区住房房价下降的迹象。
约号过户 排队得等一个月后
小邓夫妇是在北京的上班族，本来两人在河北已买了一套房子，去年随着女儿降生，两人开始谈论是否该在北京买房。
“我们上午去北京南城看了一套房子，感觉还比较满意，价钱也可以接受，中午就让房产中介约业主面谈，下午就签订了相关合同。”小邓笑称，体验了一回买房像去菜市场买菜的感觉，这并非是自己有钱，也不是一时冲动，而是感觉合适就买了。最近一段时间，周围的朋友也都在买房，很多都是看好就快速签合同。
中原地产研究部统计数据显示：3月（未到月末）北京二手房累计成交就已高达29925套，全月肯定将突破3万套，这也将是2013年3月43780套后的最高纪录。
某研究院给出的统计数据大致相同，3月北京二手住宅网签量32009套，环比上涨111.3%，同比上涨193.3%。
对当月市场的火爆，张明感受很深，他说2、3月份北京房价疯涨时，根本忙不过来，不可能像现在一样还能接待记者，大家都在带客户看房，只要有房源就有客户来看，一般看完房子基本就能定下。
张明介绍，3月有一天下午，他带一个客户看一套总价320万元的房子，当时是客户说要和老公商量一下，结果再打电话来业主已经加了价，客户也同意马上加2万元，让业主签合同，但就这样还是没能抢过别人。后来再过两天，这名客户又来看了其他房源，这回吸取了教训，当天就跟业主谈好，第二天就交了定金。
对此，中原地产的房产经纪人郑浩告诉记者，现在北京房产交易量很大，办理的窗口每天都在排长队，早上6点过去的话，都要排到下午。“目前过户的号只能约5月10日之后的，比如4月初看房，4月中旬走手续，等过完户就得到6月下旬了。”
房源收紧 市场观望周期变长
“今年2、3月份业主普遍都是不诚心卖房的，他报个价你接受后他就涨价，你再接受他再涨价，涨到你不买为止，那时候差不多一天一个价。”位于团结湖的某房产经纪人王朋对记者说，2月份，附近的小区平均每星期单价就涨1000元，一个月涨了5000元左右，3月初到现在大概也有1000多元的涨幅。
根据某研究院统计，今年3月北京二手住宅成交均价为39286元/平方米，环比上涨14.5%，同比上涨4.3%。
对此，该研究院分析，一方面改善性需求主导下的成交结构拉高了均价，城区（东城、西城、海淀、朝阳、石景山、丰台）的成交量占比较上月增长了1.03%、总价600万以上的大户型、高质量二手房成交占比较上月增加2.06%；另一方面价格也存在实质性的上调，卖方市场推高了业主的心理预期，使得成交价达到历史高位。
张明认为，北京出台的房产限购令始于2010年，对外地在京工作的人而言，从去年开始刚好达到满足连续5年缴纳社保或个税的条件，使得这部分购房刚需集中释放出来。再加上受央行降息利好政策影响，推动房产市场需求旺盛。
很显然，正是因为需求量大才使得业主有了涨价的底气。但在经历了一段时间的快速上涨之后，3月底以来，房价进入了平稳期。
不过，受前段时间房价上涨影响，一旦价格进入平稳期后，业主对市场的观望心态越发明显。记者在国贸、团结湖、望京等区域了解到，目前房源相对稀缺。
3月底，记者在丰台某小区调查时发现房源较多，但一个多星期之后，却看到仅有一套房源在售，记者随即以购房者身份让房产经纪人约业主面谈，开始业主一再延后约定面谈时间，后来直接让房产经纪人转达房源不卖的信息，也未给出理由。
张明说：“我们手上也有性价比相对较高的房子，但房主联系不上，可能是不想卖，现在房源不算充足，此前有很多房子，后来都不卖了。”
业内的分析是，随着房价上涨，渐渐业主就不卖了，并不是说没有房子，而是业主的心态在发生变化。郑浩说，即便有一些房源还在报价出售，但报价普遍较高，比如本来300万左右一套的房子，现在一般会报价320万~330万元。
与此同时，市场上客源量也开始减少，3月新增客源/房源比下降到2014年以来的低位，显示卖方市场有所松动。某研究院认为，可以预见后期购房需求将会回归理性、市场观望周期会变长，供需矛盾的缓和将会使价格上涨的空间收窄，市场交易量减少，价格上涨趋势减弱。
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