商业地产如何开发 2011-11-15
对房地产价值影响因素是：土地位置、邻地影响、地质、建筑形态、建筑的附加价值。还有建筑对商业的使用性，什么业态用什么商铺，这是商铺房产的价值规律。衡量商业地产价值的唯一标准是：商业利润的产出能力；第二标准的延伸是：租金产出能力。商业物业和居住物业比较，它的最终用处是商业，而另一个是居住；住宅的好的标准表现在六个方面：舒适性、安全性、便捷性、私密性、经济性、实用性，商铺好的标准是商业利润和租金；以前开发商说我定位模糊一点，如果不行再翻过来做另外一个行业，现在的定位难到手里只有一支飞标，必须打中一个蚊子，要精确定位，选择最好的只有一种，定位准确以后，不管你是销售型的、还是租赁型的、还是融资型的，都会变得轻松，所以商业地产的定位重于一切。我们要把亮度高的地方、承受租金能力强的、增长性好的业态组合起来，形成商业的业态。商业用途决定他的建筑规划；业态决定建筑形态；商业文化决定建筑风格和景观的设施；经营特色决定装饰风格。我们造大型围合式商业设施一定要重业态；做街铺的一定要重房型，从商业的需求性和购买力来考虑；在商业建筑的规划中，要求三不忘：不忘橱窗、不忘广告牌、不忘客人到来的通道。商业地产使用的策划有以下几种：1、价值发现：别人没有看到的价值，我们要想办法让人家看见，起到放大镜的作用。2、改变竞争态势：别人说不好的，我要把它变成最好的，人家说最难看，我想办法把它搞成好看的，把黑的说成白的，说出道理来，这就是策划。3、引起关注：这有个市场策动的原理在里面，做些动作让别人来关注我们，引起市场关注和认知。4、核心内容：要让人家看得到前途，把赚钱的来源演绎得越清楚，租用你的机会就越多，看不见前途，听得见钱响就难了，我们需要招商策略。商业地产的开发不在于房地产的价值，而在于品牌的推导，楼好了品牌没有好，收益很低。品牌的特征：其实麦当劳和肯德基也是在做房地产的东西，他把他的无形资产品牌变成了租金的优惠，实际上就赚了钱了，麦当劳和肯德基品牌的知名度在中国差不多，但是他们经营的商品管理、模式不同，杭州的南山路和上海的新天地也有差异性，上海的新天地是通过建筑理念文化的气息，上海的石库门的感觉可以体会到，杭州是以自然景观和老建筑为主的文化氛围，杭州是宜居式的，而我们是怀旧式的，所以不一样，如果房地产虽然是属于同一种类型，但其实也还是有差异的。比方说成都的荷花池和义乌的小商品市场，义乌是产地型的，他背后有几百万的手工业作坊，而成都的荷花池是没有生产基地的，他面对的是上千万的销售市场空间，他们之间也有品牌的差异。一个商业品牌店能够带动一圈的商业活动，他有一个召唤和引领的作用，这些是根据我们要做的商业形态进行选项。商业地产的品牌还要靠商品的品牌予以支撑，现在商业资源显得紧缺，而商铺资源显得有些过剩，所以现在处于商业地产开发商商业间不均衡的状态，要提供很多的优惠条件和利润分层他才愿意进来，我们要考虑到商业资源的配置，应该建立品牌招商资源的库，我们尽量选新的品牌，因为他为了占领市场会付出更多的代价，做出更多的妥协，这一部分资源也要整合。
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