购买手续不全的商品房会有什么风险？ 2011-06-07

1.购买商品房应注意的几个法律问题

商品房 是指房地产开发企业经批准用于市场出售并按政府规划许可而建造的房屋。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房，

可以购买上海市内销商品房的对象为：境内（不含港、澳、台）的内资企业、事业单位、机关、团体、其它组织及具备合法身份证明的中国公民，在境外留学或工作但未取得长期居留权的中国公民，在境内注册的企业（限购买新建内销商品住宅供本单位员工居住），
可以购买外销商品房的对象除可以购买内销商品房对象外，还包括境外的公司、企业、其它组织和个人（法律另有规定的除外）。
由于内销商品房的开发成本比外销商品房的开发成本相对要低，所以内销商品房的价格比外销商品房的价格也来的相对要低，在市场上有个别境外人士购买内销商品房，虽然付清了房款收了楼，但其对房屋的利益却不受法律保护，双方所签的房屋买卖合同是无效合同。目前司法实践中只能通过返还财产的方式来解决此类纠纷。

目前上海市场上购买内销商品房领到的房地产权证有两种颜色，一种是绿色权证，一种是黄色权证。
绿色权证指定房地产开发经营企业是通过出让、转让方式取得土地使用权并已付清了土地出让金，这样，绿色权证所记载的房地产可直接进入市场交易，绿色权证的土地使用权都是有期限的，到期业主应按规定另行交纳土地出让金。
黄色权证是房地产开发经营企业通过行政划拨方式取得土地使用权（1994年后立项的商品房已取消行政划拨土地使用权方式）并建造的商品房的权证。黄色权证的土地使用权是没有年限的。黄色权证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。
外销商品房由于房地产开发经营企业都是通过出让方式取得土地使用权，所以外销商品房的权证都是绿色的，可直接进入房地产市场。

按签合同时商品房是否可马上交付使用，商品房可分为期房和现房。
所谓期房是指在建商品房。
现房是指已竣工且具备法律规定的交付使用条件并有相关文件的商品房。
购买期房显然要比购买现房的风险要来得大，这是因为购房者要把房款全部或部分付出去，但房产商是否能把该项目按期全部并且是合格地建设好是不确定的，这将受到各种因素的制约。
为降低购房者的风险，法律规定，房产商预售期房必须经主管部门审批并取得商品房预售许可证，主管部门颁发商品房预售许可证的前提是确认房产商已合法取得土地使用权并已办理登记，工程已经取得规划、建设许可，工程已达到法定的进度，落实了市政等配套建设计划以及预售款监管银行等。
所以，对购买期房者来说，审查房产商是否有商品房预售许可证是购买期房的必要前提，是降低风险的最好办法。其次，买期房最好选一些信誉好，有实力的房产商。购买期房的优点是期房房价比现房房价要低。

房产商出售现房应当持有《住宅交付使用许可证》（仅指住宅房）或房地产权证。
只有拥有上述文件，才能说明土地使用权已合法取得；工程质量已经过法定质监部


2.随着人们生活水平不断提高，购买商品房的居民也逐步增加，购买商品房对家庭来讲，是一件重大的事情，笔者在此提醒大家购买商品房时应注意以下事项：
一、看楼房、户型设计是否合理。商品房的设计一般是南北朝向，厨房、卫生间最好朝北，这种户型布局厨、卫不占南向房间，夏季也不热。根据家庭人口状况和经济条件，确定厅、室的数量。只要满足使用功能要求，家具放置合理，不感觉拥挤就可以，不必求大，也减少打扫卫生的时间。来客较少的住户，客厅有25—30平方米就够用了。学生卧室不能小，厨房、卫生间不宜小，厨房用具和卫生用具要有处放，如果放在其它房间，就会显得乱，每一种户型都有不足之处，要看总体布局和各房间的面积、长宽比例是否合理。

二、查验各种证件。对于即将开工的商品房和正在建设的商品房，必须查验开发商开发的商品房是否合法，一项建设工程的审批手续要有“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果手续不全，以后住户的《房屋土地使用证》和《房屋产权证》就很难办理。

三、认真签订合同。户型满意，查验开发单位的审批手续齐全后，要签购房合同，购房合同注意认真阅读，合同各条款内容必须清楚、明白，越详细越好。对合同缺少的条款和不清楚的内容，采用补充合同进行签订。正在建设的工程，住户可请建筑业懂工程质量的人士或干过主体工程的师傅一起对工程进行检查，框架结构工程，必须检查钢筋的外观，冷弯质量，水泥品种及生产厂家，砼的配合比，浇筑质量。砖混工程还要检查砖的质量，砂浆配比和砌筑质量。已经竣工的工程，必须查验《竣工验收合格证》，小区的绿化，附属设施是否与购房合同相符，室内的设施是否满足使用功能的要求，如厨房、卫生间的顶棚，地面的管道周围是否有渗漏现象，给水、排水、采暖设施是否有渗漏，下水管道、地漏是否畅通，电气设施是否开关灵活，各种插座的线路是否接通，门扇开合是否灵活，窗扇推拉及配件情况，顶层还要看屋面是否渗漏。

四、了解各项费用。主要有：购房款，契税，合同印花税，产权登记费，测量费，住宅公共维修基金，物业管理费等，如果贷款，还要交贷款保证金，抵押登记费、保险费、评估费和公证费等。