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精装不精精装房还有多少漏洞要修补？

https://www.biud.com.cn 2012年03月01日16:59 家居装修知识网

　　●实地探访●

　　精装不精开发商能否兑现精装标准？

　　关于业主因房屋精装修问题而维权的案例不在少数，业主蔡先生就是一例。蔡先生说，“本来精装修是开发商‘送’的增值产品，到头来却因为‘赠品’的瑕疵而影响了‘正品’的品质，得不偿失。”本报也跟随蔡先生实地探访了他购置的位于顺义的某精装楼盘。

　　根据买房人蔡先生的介绍，他此次购房的目的是改善居住环境，因而更倾向于空间开敞、户型通透、环境优良的项目，“两年前来到顺义选房的时候，还是有不少价格合理也符合自己预期的楼盘，不过，碍于工作繁忙的关系，便选中了一个精装楼盘购买。”蔡先生说，精装是他决定出手购买该楼盘的重要因素之一，同时，由于他自己就是做工程建设方面工作的，对精装房或多或少有所了解，预计会不尽如人意，因而在选房时特地将开发商的资质和实力也作为考量标准，本以为会有所保证，没想到会状况连连。

　　走进蔡先生的家，首先的感觉是冷，蔡先生说，开发商承诺房子使用的是知名品牌的双层中空断桥铝合金窗户，这本是保温隔热效果良好的窗材，没想到“保温窗”竟然关不严，而厨房和卫生间的窗户一开始根本就关上不，物业几次维修，依然不尽如人意。蔡先生说，这房子本该去年夏末时收，结果收房之前下了雷阵雨，几声惊雷就把卫生间的窗玻璃震裂了，“真不知道是雷声太惊人，还是玻璃太脆。”蔡先生苦笑着说。

　　房间里的大飘窗是蔡先生的太太最喜欢的设计，然而，收房时，飘窗的装修也给他们添了不少堵。蔡先生说，开发商给外飘窗的窗台装了大理石台面，本来是提升档次的设计，结果收房时才发现，原本坚硬的大理石窗台竟有多处裂纹，物业方表示可以维修，将一种专用胶填入台面再打磨即可，但蔡先生却又对维修材料的环保性能表示担心，毕竟飘窗是在卧室里的，对胶类材料的使用还是慎重一些好。

　　另外，据蔡先生介绍，他的房子倒是没出现太大的质量问题，最多的就是入户门有多处划痕，窗户把手看起来像旧的，跟窗户不太配套，踢脚线做得不够精细等影响“面子”的问题，不过，小区有的业主家中还出现漏水等现象。

　　对此，我们从该项目的论坛中找到相关业主，据了解，该业主家里出现了房顶开裂、下水管漏水、地板变形等各种亟待解决的问题。然而，无论是给销售房屋的开发商打电话，还是联系社区物业，他们解决问题的积极性都不高，“小修小补拖很久也不解决问题，还不如把精装拆了重新装修。”该业主表示。

　　在走访过程中，无论是蔡先生还是另外不具名的业主均表示，开发商在卖房时承诺了高价值的精装标准，也将精装要使用的材料明确地告知了，为何等到交房时，总是出现货不对板，名不副实的现象？精装标准是否只适用于样板间？开发商怎样才能兑现精装承诺？

　　承诺标准难兑现

　　基础精装常识被忽略

　　室内暗藏安全隐患

　　房地产下游产业链有待成熟

　　一块安信地板搅动了所有开发商和买房人的神经。上周，本报刊登了《安信地板事件挑开行业潜规则》一文，业内人士揭开了精装房在材料选择环节的“内幕”，所谓名牌建材的“特供品”大多为“特制”，为的就是节约成本、缩减预算，而谁能为“特制”的质量把关，却是说不清道不明的。“精装房是未来发展的必然，不能因为出了‘安信地板’事件就放弃向前发展，因噎废食，所以，万科还是要继续深入研究精装房。”万科集团副总裁毛大庆在接受本报采访时如是说。或许从另一个角度去考虑，正是因为出了“安信地板”事件，才让更多的开发商有所警醒，回头去找精装房可能出现漏洞的环节，进而去修补，更加沉下心来做产品，让精装房从此摆脱“旺季的涨价工具，淡市的降价手段”的尴尬角色。

　　一位业内人士表示，从1993年北京签出第一张商品房购房合同开始，开发商们就研究毛坯房，20年过去了，到了今天的程度。而对精装房而言，只是最近几年才刚起步，因而，如何让精装房做得更好，还需要时间和精力继续推敲下去。

　　●精装补漏●

　　一切皆因成本压力？

　　从实地探访中我们看到，买房人在入住前对精装房的诟病大多限于材料质量以及装修效果两个方面，对此，某集团开发商在接受采访时表示，目前建筑开发成本与日俱增，仅就人工成本来说，就给开发商增添了不少压力。一方面是用工荒和技术熟练工人的断档，另一方面是工人的日结工资以及极强的流动性，所以，开发商想要留住好的工人就必须提供更有吸引力的待遇，而且往往还得做好“安抚”工人家属的工作，给他们的家属也同样提供一份力所能及的工作，否则，这些工人就随时有可能“撂挑子”不干了。而这些成本和支出对开发商来说，压力确实大。为了做好成本控制，某些环节就需要适当缩减开支。

　　该开发商表示，到了精装环节，前去参与招投标的企业和品牌都明白，在一定程度上为开发商节约预算才能中标，因而，才会出现层出不穷的“特供品”，以及精装标准表里不一，“可见的都是优质的，不可见的都是次级的”的问题。

　　显然，成本压力是开发商不得不面对的挑战，但这并不能成为找补精装房缺陷的借口。同时，对于提供精装产品的开发商来说，仅看到材料和工艺问题是远远不够的，精装房作为一个系统工程，目前还有很多遗失的地方需要被捡起。

　　还有多少基础精装常识被忽略？

　　在位于昌平的某别墅项目现场，其开发商曾亲口表示，当初选择承接项目精装的施工单位时，他们对各单位并不是太了解，只是在自己家装修时了解到某某装修公司还不错，而且，目前家装公司也开始逐步涉水精装房，所以最终就选择了某家公司做项目精装。该开发商还表示，在精装工程展开的过程中，他们也才逐步了解该精装承接单位在工艺、材料、产品等方面拥有的优势，所以，很“庆幸”当初没有选错。

　　另外，去年广受关注的项目金茂府今年也面临业主收房，开发商兑现精装承诺的时期，据其项目负责人介绍，为了更好地完成项目精装，金茂府先拿各种户型的一套房子做“实验”，将该户型精装过程中和装修后可能出现的问题做一次“预演”，争取将这些问题在“预演”中全部都解决。同时，为了不耽误精装工期和装修质量，金茂府在精装工程前就预先采购完毕了所有精装工程所需的材料，进而保证工程的顺利进行。

　　对于金茂府的做法，有业内人士表示，这确实能够在一定程度上保证精装工程保质保量地完成，给业主一个交代，但对于开发商来说，这样做也意味着要有强大的资金实力为后盾。该人士透露，没有太多的开发商会选择这样做，特别是在目前开发商“钱紧”的时期，所以，很多精装修的项目在施工过程中都会遇到材料使用到一半用完了，断档接不上，或者前后批次的材料因成本问题而质量不一的情况。而这些行业内部的“潜规则”无疑是对买房人的伤害。

　　售后服务能否涉及安全隐患？

　　关于精装房，除了前期收房时遇到的种种问题外，困扰业主的还有后期使用时的安全保证和售后服务。去年，城南某精装项目的业主在入住半年后，因室内灯具突然脱落而被砸伤，事后业主要求开发商赔偿，但开发商表示，精装保修期内，产品出现质量问题可以解决，但灯具砸伤人并不排除业主使用不当等其他原因，因此拒不赔偿。而在2009年，昌平区某小区的一栋精装修别墅内，重约200斤的大理石壁炉装饰因未用刚挂结构而突然倒塌，导致在壁炉前玩耍的女童当场被砸倒在地上，抢救无效死亡。

　　装修质量不仅关系着业主的使用，更关系着居者的安全。对此，亦庄某精装项目开发商表示，通常情况下，购房者买精装房，开发商会承诺为期三年的精装保修期，为业主解决入住后可能出现的问题。但目前，开发商往往作为精装房集成商的角色出现，以厨房为例，一个精装修的厨房，开发商要面对的是不下20家的材料商和施工单位，众多的材料、设备如何被使用及安装工艺如何都将最终影响厨房的装修安全，而这其中不可控的变量又太多，使精装工程暗藏安全隐患。而每当出现这类问题时，买房人能够找到的只有物业和开发商，但有的开发商会觉得自己挺冤枉，明明是工程承接单位的问题，所以将责任推给买房人根本找不到的下游厂家去，致使矛盾产生，这也是导致精装房往往不能尽如人意的重要原因。本版文并摄/李丹

　　●业内声音●

　　精装房验收标准亟待出台

　　房地产下游产业链有待成熟

　　在精装房渐成趋势的当下，怎样才能交出令买房人满意的精装答卷？北京某开发商给出了如下答案，“买房人在精装收房时若验收不合格，则精装施工方提供解决方案，直到买房人满意收房为止，开发商对精装承建商的支付兑现建立在买房人满意的基础上，买房人验收合格一户，开发商给精装承建商一户的费用。”这个答案看似是对买房人的“力挺到底”，但有业内人士指出，开发商实际上是将矛盾转嫁给了精装承建商和买房人，买房人由于对装修的不了解等原因，验收时也根本无法查出那些“精装”外衣包裹下的问题，而验收合格后，倘若再出现问题，售后服务也可能面临“诉求无门”。

　　因此，精装房的问题不是某个开发商的一条对策可以解决的，据了解，商品房市场上，毛坯房交房是有国家强制标准的，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》。而目前精装房在交房时却没有国家强制执行的验收办法，业内人士指出，这就使得开发商在给“精装修”明码标价时添加了很多的不确定因素。无论是“2500元/平方米”还是“5000元/平方米”的精装标准，在没有统一验收规范的保证下都成了模糊概念，也使得业内公认，在5000元/平方米的精装标准口号下，实际花费有2000元/平方米就不错了。同时，也正是由于缺乏统一的监管和验收标准，使得业主在收房时对精装的质量和效果产生了较大的心理落差，进而导致纠纷频繁。

　　对此，参与亦庄某项目精装工程的装饰公司负责人就表示，行业急需尽快制定相关标准，规范房地产精装市场的价格体系、装修标准、责任认定和售后服务等一系列问题，并制定相关的赔偿方案。

　　另外，毛大庆也特别指出，目前房地产下游产业的成熟度与电子行业下游产业相比还相去甚远。开发商除了从成本角度出发选择出最优的材料商、品牌、产品和工艺外，还得严防死守这些产品和工艺的质量问题，因为装修涉及的层面太多太复杂，即便是所有的材料都用安全环保的，叠加起来也有可能会出现环保超标。同时，不成熟的施工工艺还可能带来装修安全等问题，因此，房地产商在呼吁其下游产业链尽快成熟起来之余，还应该从自身出发，更加精细化地管理精装修系统的各个环节，并控制好产品供应链，最大程度降低精装房或可能出现的问题的风险。

　　合格的毛坯房是做好精装的第一步

　　精装房成为楼市发展的方向，但“精装”的外表下却总包裹着这样那样的问题困扰着买房人。这一方面是由于房地产下游行业尚待成熟，另一方面，也反映了开发商对精装房的研究还有待完善。

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