全国房价现拐点，卖场租金降不降
荆州：稳中有升 拐点难现
上世纪八九十年代，市场经济浪潮席卷全国，一批人大胆下海经商。内地城市湖北荆州城区逐渐出现了专门从事销售家具的商人，他们自己单独在城区租赁店面从事家具销售，分布在城区的各个角落，那时的门店称为“家具商行”或“家具门市部”，这种模式产生了一批百万富翁，现在的家具经销商大部分都是从那时开始创业的。
随着行业的发展和市场的需要，2001年，荆州城区出现了首家专门的家具商场-----共创家居广场，一批家具经销商进驻商场，在商场的统一运作下自主经营，每月给商场交纳一笔租金，这也开启了荆州家具行业“专业家居卖场”和“专卖店”时代。随后，白天鹅家居广场、蓝特国际家私城、天红家私城、一站全家具平价超市、宜美家家居广场等专业家具卖场相继出现，涌入家具行业的经销商和品牌也越来越多，竞争也越来越激烈，利润也越来越低，原来几乎可以被家具经销商忽略不计的“租金”一词被经销商频繁提及，甚至成为了压倒部分经销商的的最后一根稻草。
租金稳中有升但仍整体偏低
“我们荆州的家居卖场的租金水平在全省乃至全国地级城市中是偏低的。”荆州家居业龙头企业、白天鹅家居广场总经理刘学松说，广场开业近十年来，租金仅上调过三次。2007年，广场黄金店面每平米上调3元，普通店面每平米上调2元；2009年，所有店面统一每平米上调2元；去年，统一每平米上调5元，也是有史以来涨幅最高的一次。现在，白天鹅家居广场租金最高为43元每平米，最低为18元每平米，平均为35元。
蓝特国际家私城租金至今也上调了三次，最高涨幅为每平米8元。现在，最高为45元每平米，最低为10元；天红家私城经营面积不足1万平米，经营数量偏少，档次偏低，租金平均为30元每平米；宜美家家居广场每平米为20元左右；一站全家具平价超市均价也在20元左右；共创家居广场全部为业主自营。
过去十年来，荆州家具市场的租金水平一直处于稳中有升的态势。这几家家居卖场仿佛形成了某种默契，只要有一家上调租金，其余几家也会跟着上调。除2008年因金融风暴影响，这几家卖场适当减免租金外，每家家居卖场每隔两三年就会上调一次。
据悉，荆州城区家具卖场总面积约为7万平米，经销商近200家，供需关系基本保持平衡，卖场的租金水平在全省乃至全国二线城市中处于整体偏低的水平。与荆州相邻的宜昌、荆门、襄阳、潜江等城市，租金整体水平都要高于荆州。宜昌的黄金店面达到了近百元每平米，荆门也达到了80元左右。
商业价值与供需关系决定租金水平
为什么同样是二线城市，家具卖场的租金水平差异如此之大？荆州市家具协会常务理事、荆州常青藤家居有限公司总经理单晓东是当地最早从事家具经营的经销商之一。他认为，卖场的租金标准取决于很多因素，最主要卖场的商业价值和供应关系。具体包括当地城市的经济发展水平、物价水平、卖场的地理位置、知名度、销售量等。不可否认，荆州的经济发展水平与宜昌、襄阳等地有一定差距。但随着家具行业渠道的不断下沉，越来越多的家具品牌进军二三线城市，有近700万人口的荆州也是家具品牌不愿放弃的市场。由于近年来荆州城区没有新的家具卖场出现，在一定程度上形成了家具店面供不应求的局面，也抬高了荆州家具市场的整体租金水平。据悉，荆州城区几乎所有卖场的店面都供不应求，白天鹅家居广场甚至出现了排队候场的局面。
众所周知，家具经销商的经营成本主要包括货款、运费、租金、人员工资、税金和促销费用等。成本核算是每个经销商几乎每天都要计算的“算术题”。单晓东认为，在正常情况下，租金占费用总成本的30%左右是经销商的盈亏临界点。在租金相对固定的情况下，如经销商的规模越大，租金所占的比例越低；经销商的销量越大，租金所占比例也越低。经销商为了保持盈利或不亏损，一方面要尽量压缩开支，另一方面要尽量扩大销售业绩。
涨租要讲操作手法和“人情味”
荆州市家具协会理事长冯青山认为，租金的水平是家具卖场和经销商无法回避的问题。在租金水平上，卖场与经销商的关系实际上就是利益和供需关系的博弈，也是强势与弱势不断转换的过程。如当地家具卖场供不应求，卖场就处于相对强势的地位；如当地卖场供过于求，那经销商就处于相对强势，而卖场就显得相对弱势。如果需要涨租，卖场的操作手段和“人情味”显得尤为重要。
2007年，荆州城区某家居卖场在没有征求经销商意见的前提下，一纸调整租金的通知书发到了每个经销商手中。如逾期没有按时足额交纳租金，卖场就封门、清场，最后导致商户大规模撤场，并与卖场工作人员发生大规模冲突，险些酿成流血事件。最后以卖场的妥协而告终。
白天鹅家居广场总经理刘学松称，虽然想进卖场的厂商出现了排队的局面，但卖场绝不会因此而“滥调租金”。在操作上必须合情合理合法，并富有“人情味”。他指出，一方面，卖场在保证相对利润空间的前提下，人员工资、税金、宣传推广费用等都在不断上浮，对租金适当上调是合情合理的；另一方面，卖场在上调租金前，都会进行市场调研与论证，了解周边的租金状况，听取经销商的意见与建议，并耐心向他们解释，上调的幅度也尽量在经销商可以承受的范围内。为减轻经销商的经济压力，经销商可以按月交纳，特殊情况可以缓交。据了解，白天鹅家居广场共上调租金三次，经销商都能接受涨租的事实，没有发生纠纷，也没有一个经销商因租金而撤场。相反，有的卖场采取按季度、半年、一年交纳租金的方式，发生了经济纠纷和撤场现象。
新卖场或成最大变数
尽管有家居流通业巨头进军荆州的消息由来已久，但始终没有变成现实。荆州市家具协会副理事长、荆州力奇家居有限公司总经理董素娟认为，一旦有新的家居卖场进入，可能会发生经销商资源的“争夺战”，届时经销商会变得相对主动和强势。现有的经销商可能会进入新卖场，现有的供需关系就会打破，卖场为了留住现有的经销商，可能会上租金上作出让步，租金水平也会发生变化。当然，这还要看新卖场的规模、实力和运作模式。
董总也分析预测，家居业是房地产业的下游产业。国家去年以来对房地产业一系列宏观调控政策对荆州这样的二线城市的影响不大。按照荆州目前的经济发展水平和物价指数，荆州家具市场既使有新的家居卖场进入，短期内可能会对租金的整体水平有影响，不排除个别卖场降低或变相降低租金，但新卖场开业后很快就会回升，甚至会拉升整体的租金水平。因此，荆州家居市场租金不会下降而出现“拐点”，今年仍然会稳中有升。
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