亿城总裁马寅：打造实惠高端刚需产品
从万城华府到西山华府、燕西华府，亿城集团对产品的精雕细琢为市场公认。2011年，在调控的最紧密阶段，亿城似乎选择了“蛰伏”：开发节奏明显调整，推售项目减少。然而，2012开年之初，以北京“西山公馆”的认购猛增为典型，“蛰伏”的亿城明显发力。作为国内知名开发企业，亿城集团如何调整战略在调控中浴火重生？亿城如何看待这一轮史无前例的房地产调控？
面对专访，亿城集团总裁马寅勾画对亿城战略的重新思考，解析 “西山公馆”业绩狂飙的幕后秘笈，畅谈对于房地产调控和产业远景的希冀。
亿城集团总裁马寅
亿城集团：质量问题一定要尽全力
记者：如今的房地产市场存在许多“不和谐”现象，纠纷、投诉日益上升，房地产的质量成了一个司空见惯的问题，房地产企业信任危机愈发严重。您认为这种情况怎样才能解决？如何更好地维护购房者的利益，达成房地产商与业主之间的和谐共生？
马寅：房地产这个行业我是仍然看好的，但是这个阶段是所有的房地产商确实要重新思考的时候。2008年让大家思考了一下，但那下思考不成熟，也不完整，刚刚要做痛苦思考的
时候，2009年又给大家救了，救了之后又没人思考了。这么多年大家在想的问题都是怎么能够尽快的扩大规模。其实，我觉得房地产业后面仍然有个巨大的市场在等着你，但是你能不能吃得下，跟以前完全不同了。过去欠的很多债都得还，很多隐性的质量工程（问题）都没有被发现，毒地板问题，墙体开裂了等等，这只是看到的表面。
我觉得未来更重要，开发商还得真正的从质量抓起。我们说这个房子品质高，更多的应该看内部的质量。比如说基础防水，我们挖了槽了，做了地下基础了，做防水的时候，两次防水，防水与防水之间搭接是怎么样，材料应该用什么样的。国家对任何的建筑质量标准，都有一个特别特别严格的工艺，但是可能很多公司在追求规模的过程当中，很难关注到这些细节的问题。
再比如很多施工单位，他干藏在里面的那个活的时候，你会发现他会永远选择在半夜干，因为白天有人盯着，他就没办法弄虚作假，他只有选择半夜的时候，趁你都睡觉了，他把活都干完了。这里面一定存在弄虚作假的问题，这跟社会风气有很大的关系。开发商也在追求成本的最优化，压成本，但若是在过程中监控做不到位的话，一定会给自己埋隐患。
不过，有些开发商本意不见得清楚这些问题，他按照标准付出了该付出的成本，但是因为没有把控好施工方的执行过程，吃了那么的苦果，因为中间环节太多了，细节太多了。所以从开发商角度，你得解决这件事，你现在所有新的项目，产品质量到底要怎么控制，还得靠房地产开发企业自己内部管理能力的提升和专业能力的提升。
记者：您刚才讲亿城一直是说做高端的、品质好的项目，那我们的项目是怎么做到您刚才提到的那些细节的监控的？
马寅：第一，我们公司做项目慢，慢工出细活。第二，我们一直走的是精品的路线，小而精。项目相对来说比较少，项目少，很多环节就可控，比如我是一个总裁，我管十个项目，跟我管三个项目还是不一样的，对于公司每个人来说都是这样的，相对来说会好一些。
提了这么多年质量问题，我觉得现在应该把它当成一个特别重要的事做好，这个意识特别重要。把它放在自己要住的房子的角度去看待的话，肯定就不一样。另外，对于供应方的选择，你应该持什么态度、什么样的标准，这些是开发商必须要考虑的问题，再不考虑这些问题就不行了，供应商干完就走，出问题都得找开发商清算。大量的房子最近五六年建成的，你只要在场，你这五六年还不会出什么特别大的问题，再过五六年，就会出现更多问题了，如果这些问题出现了，业主维权了，开发商你躲哪儿去？除非你不干了，如果你坚持走在这条路上，你早晚要为你前面买单的，所以现在能做好的，一定要尽全力做好，不给自己留后患。
西山公馆：按华府标准打造“实惠高端”刚需产品
记者：亿城西山公馆旗帜鲜明地提出来了“微两居、微三居”的新产品，深受市场青睐，在当前这种“降价风潮”中，亿城西山公馆没有任何降价的行为，却创造了新的认购记录。您认为西山公馆到底凭借什么取得了如此卓越的成绩？
马寅：亿城西山公馆真正吸引的是刚需客户，因为这个项目是准现房，我觉得确实特别重要。另外，我们让客户了解到，华府也可以有小户型，华府也可以成为刚需产品，这个观念的改变，是让每个客户都了解到的。首先我认为针对我们的项目，外界有很多不同的声音，可是我们为什么没有、也不会降价呢？因为你一旦降价了，就会有人认为你可能还要继续降，这对现在客户来说，可能也会再继续产生二次观望的过程，对老业主也是一种伤害。
第二，我没有减品质。亿城西山公馆现在的销售量已经达到了2/3了，还剩1/3的项目，对于开发商来说，已经不可能取消一些过去我们定的比较高端的材料，把成本降低，再把价格降下来，所以说现在没有理由去做调整。
第三，前面已经说过，西山公馆已经卖了2/3了，资金对我们来说不缺了，我现在反而应该是稳步往上拉升的。这里面结合到我们公司的战略，我们要做实惠高端的产品，什么叫实惠高端？简单的说，得让每个客户，或者是每个投资者，跟着我们能够一起分享产品升值，或者房子升值带来的收益，大家共同要分享，这叫实惠高端。即使在这种调控环境之下，我也有信心，我也愿意让我的客户、或者我的投资者能够跟我一起来继续分享，因为高端产品带来一种价值。而且西山公馆现在是准现房，这个月底就入住了，我们不但没有涨价，反而又增加了很多附加值，所以西山公馆成了热销的一个地方。
我们对西山公馆这个项目赋予了很高的价值，为这个项目的价值未来拉升做了大量的基础工作。任何的高端项目，首先产品必须做得到位，才有拉升空间。所以这个项目我们是按照有充足的拉升空间考虑的，比如电子门锁，精装标准，空调、园林造价等，所有的东西都是按照华府的标准来做的。华府一直在做高端的产品线，因为它已经算是华府的第三代产品，很多地方又不断地被优化、修正了。
其实我们谁也对未来市场说不清楚，它是好是坏，刚需的“小阳春”的时间窗口多长？谁也没有办法去判断。但是现在唯一不变的一点，是否能够老老实实做自己的产品，把自己的产品做好，这是硬道理。反观我们自己，我们已经卖到这样的程度了，我没有任何理由再降价了，这个时候我要充分考虑，客户能不能跟开发商一起分享产品增值带来的收益。
亿城集团：刚性需求也需要好产品、高端产品
记者：市场环境再差，好产品还是不愁卖的。购房者之所以特别热衷西山公馆，一方面是您刚才所说的这些原因，另一方面，或许也是有品牌的效应，亿城集团一直在做精品项目，在北京的这三个项目都做得非常不错。西山公馆小户型会不会作为今后的一条产品线继续的发展下去？
马寅：我觉得它本身就是一脉相承的华府产品线，跟我们的万城华府、西山华府、燕西华府都是一脉相承的。但是过去我们简单认为，好产品、高端产品就得卖给高端客户。但是我现在发现不对，其实好产品刚需也有这样的需求。另外，开发商到一定阶段，要从负责任的角度去思考很多问题，凭什么小户型的客户，刚需的客户需要忍受质量低劣呢，你引导好的话，只要是在他的可承受范围之内，为什么不能把这种好产品推荐给他呢。只不过华府是二三百平米的房子，你给我做一个五十平米的房子为什么不行？需求不一样，但是我的品质是一样的，为什么不行呢。虽然做的是小户型，但是产品精髓的东西没改变。
亿城集团：房地产调控应让“利”给置业刚需
记者：本轮的房地产调控进行到现在，时间已经过去一年，期间国家领导人曾多次强调坚持房地产调控政策不动摇，可也有一些地方政府频出“暗招”；与此同时，两会中房地产调控走势受到代表们广泛关注。对此您持什么观点？
马寅：我特别怕的是地方政府现在把持不住，出台更多的松动政策。不能挑衅中央政府的底线。至于出台什么政策，我觉得最多就是不放松，而且北京的调控政策也不可能放松。
记者：两会上王健林提议首次置业信贷应当给予优惠，工农中建四大行也表示将贯彻落实差别化住房贷款政策，首套房贷款利率将全面回落至基准利率，您认为此举对于房地产市场的成交回暖是否有实际的带动作用？
马寅：我坚定支持首套房贷不应该取消优惠。实际上这次调控更重要一点是根据每个开发商、每个项目的盈利状况，以及公司资金需求状况，都有不同的调整。目前来看，房价再也不涨了，至少现在不涨了。但是我觉得应该要把利确实让给真正的刚需者、消费者，这是特别重要的。把首套房贷的优惠政策取消了，把房地产商的所谓的“暴利”概念也好、利润也好，都转移给银行了，并没有转移给个人。从政策的角度说，把首套房贷放开了，需求量大了，房价是不是又可能出现涨价？把房贷的利率下调，说就对房价有什么刺激，说房价马上上涨了，我觉得这是不可能的。
记者：最近很多业内人士都在说“小阳春”、“以价换量”，从市场表现来看，的确有一大批刚需客户出手，您对此怎么看？
马寅：我认为无论现在政策怎么变，刚需还是可持续的，它不可能是马上转瞬即逝。包括二月份的这次所谓的小阳春，我觉得跟所谓上海的政策变化什么的没关系。这个刚需的启动，确实是因为去年十月份以来，突然间最严厉的调控之后，把正常需求都掐断了，经过三四个月的调控以后，不能再严了，可能现在到底了。不会放松，但是也不可能再有更可怕的政策出现了，所以刚需就开始率先入市了。
亿城集团：立足京津、区域聚焦，经营客户、经营业主
记者：接下去亿城集团在战略上会是一个什么样的布局？
马寅：战略是个持续的过程，需要不断的调整，现在我们也在思考亿城未来的战略，通过这一拨调控之后，我们要重新思考亿城未来三到五年的战略是怎么样的。但是有些误区我们一定要关注到，比如说学万科扩大规模，学绿城的产品好，学龙湖的园林，却发现实际上这些东西组合在一起是有问题的，你学的全部都是表象，不得精髓便成了四不像；包括规模，过去说检验房地产就是规模，有多少土地储备，现在来看，土地储备可能是累赘。还有，到底土地价值怎么判断，仁者见仁的。这些是发展过程当中的很多误区，现在发现这一切都变了，确实得重新思考了，到底学的是什么？最重要的一点，你自己的核心竞争力到底是什么，这个重新思考是特别重要的。
另外，未来必须要做经营客户、经营业主。过去的业主，你怎么经营好，怎么能够产生附加值，怎么能够为他们去定制做一些服务，做一些产品，这些都是很重要的。如果全国去做，可能太散了。另外得认清自己，定战略的时候，要理解环境，理解城市，理解自己，只有把这三个方面都理解透了，你的战略才能制定得出来。
记者：亿城的发展战略是立足京津，聚焦环渤海，是不是意味着我们会有进入其他城市的打算？整个集团会不会有全国性的布局？
马寅：我觉得立足京津是肯定的，聚焦环渤海，我个人观点，首先对区域要更加聚焦。其次，一定要进军自身特别熟悉的城市，新城市根本不是最近一两年开发商要考虑的问题，除非改变了传统的开发模式。房地产传统的开发模式风险越来越大，确实要改变，到底改变成什么样子？比如我们改变成基金加团队操作的模式，有可能到那个时候，在项目选择上，突破区域概念。
亿城集团：人才团队是亿城最核心的竞争力
记者：您觉得亿城最强的核心竞争力是什么？
马寅：我觉得应该还是现在这个团队。团队是很重要的，因为就地产行业本身来说，具体有多少技术含量，我不敢说，其实它的专业门槛还是挺低的。但是我觉得现在看来，经验挺重要。以前我跟香港的一些房地产公司做交流，我们那会儿虽然二十几岁，但也都是总经理，经理，至少管一个项目，可人家那边人一坐，没有低于五十岁的，我们当时就觉得那么老，能跟得上这行业的快速发展么？能有精力做好项目么……可现在自己回过头来想，那会儿太轻狂了，做地产经验真的太重要了，我相信香港那些大的公司，在香港地产市场当中，历经这么多年的沉浮，走到现在，他到大陆做房地产开发，用这些人，一定有他的道理。所以我觉得团队特别重要，要有更深层次的思考，这些都是公司的财富。
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