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店铺租金“涨”起来卫浴商如何“活”下去？

https://www.biud.com.cn 2012年03月26日20:05 家居装修知识网

　　对于生活的概念，网上曾有人调侃说其实就是“生下来，活下去”。当3月8日，佛山意美家陶瓷卫浴世界数百租户高举“要公平，合理，要生存！”的横幅，抗议市场方不合理涨租时，这一精辟的“解释”，也显示出其所具有的现实意义。

　　长期以来，租户拉横幅抗议卖场不合理涨租的事件屡见报端。一方面，租户大骂卖场“黑心”、“无良”、“骗子”；一方面，卖场也大喊冤枉。围绕“涨租潮”，租户和卖场展开了激烈的口水战。租户与卖场之所以会爆发一场场“战争”，是因为他们关心的重点都是：如何让生活继续。

　　卖场租金“涨”声一片，引发撤店潮

　　近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产相关行业也因此受益，风生水起。据了解，前两年，经营建材产品的商家可谓顺风顺水，不少商家只需在建材市场里租下几十平方米的门店，稍微做一些简单的装修，摆上一些建材样品，一年下来，轻轻松松就有几十万元落入口袋。

　　在这种情况下，各路诸侯都盯紧了房地产相关产业这块肥肉，争相分割，于是各地家居卖场如雨后春笋般，不断涌现，一些大型卖场更是加紧了扩张的步伐。红星美凯龙董事长车建新曾宣布要在2012年完成全国百家门店计划，争取在2020年全国门店数达到200家，并跻身世界500强企业；居然之家总裁汪林朋在去年一次家居行业会议上表示，未来3—5年，居然之家每年计划新开10—15家连锁卖场，在2012年完成全部省会城市的布局，连锁门店超过60家，年销售额超过300亿元；在2015年完成主要地级城市的布局，连锁门店数量超过100家，年销售额超过500亿元。

　　实际上，不仅仅是这两家家居巨头，在过去一年中，如集美、欧亚达等大型家居卖场都不约而同地提速扩张。在天津，欧亚达家居一口气连续开设南开店、红桥店等5家店面。

　　然而，卖场疯狂扩张带来的不仅仅是更加激烈的市场竞争，同时，卖场的租金也一路水涨船高。据记者调查，北京的居然之家每平方米的租金达到了360— 450元，而红星美凯龙的租金也达到了300—360元/平方米。在重庆，据重庆法恩莎卫浴负责人介绍，在2008年法恩莎刚进驻红星美凯龙时，租金才 70元/平方米，但是到了2011年已经飙升至200元左右/平方米，而且还不含公摊、物管、水电等费用，这样高的成本，在行业形势严峻的情况下，根本就无力维持下去。

　　正是因为不甚理想的销售状况与租金上涨的效应叠加，造成一部分经销商对大卖场不断扩张表示不满，表示已经无力再建新店，并且开始逐渐从大卖场中退出。从去年开始，南京、重庆、郑州等城市都有厂商和代理商从红星美凯龙撤离，而山东的济南居然之家槐荫店甚至有过半商家因无力支撑而陆续撤店。

　　2011年底，因为租金不断上涨，红星美凯龙重庆江北店内箭牌、法恩莎、四维等12家卫浴品牌代理商联合起来与商场协商，希望商场停止租金暴涨行为，后因谈判未妥，12家卫浴品牌“逃离” 红星美凯龙，此事在业界闹得沸沸扬扬。重庆蒙娜丽莎卫浴负责人告诉记者，蒙娜丽莎2008年入驻红星美凯龙时租金是80元/平方米，2009年已经涨到 120元/平方米，到2010年涨到了160元/平方米，2011年达到了200元/平方米，这让产品的利润率同比出现大幅度滑坡。

　　“本身家居市场销售形势就不好，红星美凯龙还提高租金，让我们雪上加霜，确实是逼于无奈才选择退出的。”该负责人情绪激动地说。据记者了解，在撤出重庆红星美凯龙江北店的12家卫浴品牌中，只有4家没有亏损。

　　租金攀升快，成本压力大

　　面对萧条的市场形势和逐年增长的租金压力，不少商家都感叹现在开店的不易。记者在走访河宕陶瓷交易市场，一位不愿意透露姓名的商家告诉记者，他所经营的门店总共有80多平方米，由于位置稍微偏僻一点，所以租金涨得比其他的要低一点。“我之前的租金是30元/平方米，现在市场方要涨到80多元/平方米，也差不多增长了3倍，如果这样的话，每年我就得多出5万多元的租金成本，利润越来越薄，成本压力非常大。”

　　记者在采访广东省佛山市晶尊陶瓷有限公司总经理李先生时，他告诉记者，晶尊陶瓷在中国陶瓷城的店面，采用的是一年一签的方式，在去年合同到期以后，重新签合同时，市场方上涨了15%的租金，在涨租以后，达到了200元/平方米，这个涨租是中国陶瓷管理方按照市场的变化来进行定价的。除了租金的成本外，还有4名导购人员的人力成本，每个月在4万元左右，再加上其他的一些杂费，店面每月的运营成本大约在50万元。

　　在佛山的陶瓷卖场中开店的成本不断地增加，而集品牌形象展示和企业运营管理于一体的陶瓷展厅的成本也在不断地增加。据佛山市达芬奇陶瓷有限公司总经理邓宜伦介绍，目前达芬奇陶瓷在位于华夏陶瓷城的展厅共分为两层，两层共千余平方米，与华夏陶瓷城的合同是三年一签，租金是50元/平方米，三年到期后，租金还会有所增加。目前，加上租金、人力成本开支、每年新品上墙的装修费等开支，每个月的费用达到了40多万元。

　　记者在采访时了解到，受各方面的影响，商业地产营运的成本也在不断地增加，再加上家居卖场的强势地位，使得大型家居卖场的租金每年都以不低于10%的幅度在上涨，所以开店的成本每年都在不断地增加。

　　“几年前，在上海的家居卖场开一间200平方米的店，一般成本不到20万元，但如今，却要接近100万元了。”记者在走访上海一建材品牌时，商家刘先生对记者说：“现在开店的成本逐渐攀升，除了原材料上涨得厉害以外，人力成本、水电成本、特别是租金成本，都上涨得特别厉害。”

　　“现在一家年销售额在500万元的品牌店面，光租金都要去掉1/3以上，再加上促销成本和管理成本，如果产品售出的价格与出厂价格相比没有50%的利润，都是没钱可赚的。”他向记者抱怨说：“现在哪里是自己做生意当老板，这都成了给卖场打工了。”

　　对于如何化解因为涨租所带来的压力，晶尊总经理李先生认为，租金上涨是必须面对的事实，商家只有通过加强自身的经营能力和盈利能力，来缓解成本上升的压力；其次，商家在自身经济能力不能承受的情况下，可以考虑不要开太大的店面。“像红星美凯龙和居然之家这样的卖场，平均每平方米的租金都在两三百元，店面很大的话，租金成本也会非常的高，所以店面不一定要很大，只要把产品展示好，小而精也非常不错。”

　　不能接受涨租，租户寻新市场

　　自中央在2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施以来，国家对于房地产的调控政策频频出台，也影响到了建材行业的销售，从去年开始，整个建材行业的市场形势一片惨淡。

　　据中国建筑材料流通协会发布的全国建材家居景气指数（BHI）显示，去年11月为110.18，环比下降了9.08%，同比下降了0.35%，预示着市场逐渐进入淡季。

　　中国建筑材料流通协会副会长秦占学在接受媒体采访时表示，去年10月份的装修旺季并未出现市场预期的大幅增长，去年11月份的人气指数、销售能力指数、就业率指数、购买力指数纷纷下降，预示建材家居市场开始走下降通道，并已经开始进入年末淡季。

　　近日，记者在佛山走访意美家陶瓷卫浴世界、河宕陶瓷交易中心、沙岗陶瓷批发市场等建材卖场时发现，以往车来车往、工人忙着装运货物、店主忙着做生意的场景已经看不到了，整个交易市场冷冷清清，店面里也鲜有客人前来问价。沙岗陶瓷批发市场的一个商家向记者抱怨说：“从去年下半年开始，整个市场就异常冷清了，现在的生意也越来越难做了。”

　　“现在的市场形势不但不好，而且产品的价格也越来越低，我们做瓷砖批发，800×800（mm）的抛光砖，最低价格甚至卖到了20元左右/片，利润只有3%—5%，越来越赚不到钱了。”

　　在河宕陶瓷交易市场，记者看到，有不少门店都紧闭大门，并未营业。记者在询问一商家时，商家李先生告诉记者，现在河宕市场的租金涨得非常厉害，平均涨幅都达到了200%，最高的达到了300%。在接到通知后，能勉强支撑店面运营的与市场方签订了新的合同，那些关了门的商户，在合同到期后，因为高昂的租金没再签新合同。

　　“现在建材市场这么淡，市场方也未与我们协商，就单方面大幅度提升租金，纯粹是想把我们逼走。”该商家还向记者透露，现在很多商家都无法接受这样幅度的涨租，很多都另外去找卖场，如果有合适的就准备搬走了。当记者询问他会不会搬出去时，李先生表示，实际上他是不愿意搬离卖场的，毕竟也做了几年了，相对来说还是比较稳定，但是如果实在没钱可赚，那也不得不搬走了。

　　无独有偶，记者在采访佛山美嘉装饰材料中心办公室主任杨红梅时，她向记者透露说，2月的时候就有河宕陶瓷交易中心和意美家陶瓷卫浴世界的租户到美嘉、鸿艺陶瓷城、国际陶瓷展览中心等卖场来洽谈门店。

　　卖场态度强硬，租户弃租转买

　　面对全国蔓延的“涨租潮”气势汹汹地扑来，站在利益天平同一边的租户们，往往都表现得十分团结，自主发动组成谈判联盟。在谈判未果，又无处“伸张正义”的情况下，商家们往往都会“揭竿而起”，或闭门歇业，或拥堵在卖场和街头，拉起横幅，揭露卖场“恶行”。

　　在这场“战斗”中，大多数商户都希望通过歇业、游行、示威等方式达到向卖场施压的目的，从而让卖场改变涨租的决定。但是，事与愿违，据以往的案例来看，大多数市场方对于商家们的行为，都表现出了很强硬的态度。商户们的“消极对抗”往往在市场方的“涨租合情合理合法”、“能接受就租，不接受请搬走！”的宣言下，显得不堪一击，同盟阵营瞬间土崩瓦解。

　　“实际上，商家之所以在卖场涨租的问题上处于如此弱势的地位，关键是因为租金的定价权完全掌握在卖场手中，租户只是租用卖场这个平台来从事商业活动，没有参与定价的权力，所以只能任由卖场宰割。”一位业内专家指出租户在卖场涨租时间中所处弱势地位的原因。

　　不过，大多数卖场方并不承认自己是凭借着有卖场这个平台而漫天要价。云南昆明国雅建材城在经历租户歇业抗议涨租事件后发表声明说，卖场完全是根据市场经济规律特点及市场行情，并参照相邻市场的租金价格而作出涨租决定，而且是按照两年涨一次来调整，涨幅合情合理合法。对于那些认为租金涨幅过高，不能接受的租户，可以考虑到别的建材市场去。

　　对于卖场所表现出来的强硬态度，大多数租户都显得无可奈何，还能维持运营的，也就只能同意卖场的涨租条件，继续签约营业。毕竟，在市场大环境不景气的情况下，“闭门歇业”也只能是权宜之计，长期建立起来的店面形象和客源，也不能因为一时之气而全部放弃。有的商家也只有无奈地自我安慰：“这家卖场涨租，你以为别的卖场不涨吗？实际上搬来搬去，只能是从这个火坑跳到另外一个火坑而已。”

　　当然，在这场与卖场涨租的“较量”中，也有商家从市场中退出，通过“弃租转买”的方式，来避免市场方随意涨租。“如今的商铺，动辄两三百元每平方米的租金，一个月下来基本上都在给房东打工。与其长期给房东打工，还不如早点打算，自己投资买一个商铺。这样即便不能赚大钱，但至少可以保证商铺的租金收益属于自己，还有商铺的升值空间可以期待，何乐而不为呢？”记者在重庆升伟建材采访时，一位正在这里考察商铺情况的灯具经销商张先生这样告诉记者。

　　专业市场租金的上涨，让经营商家担负了沉重的租金压力。张先生目前正在经营的商铺的租金价格为165元/平方米，200多平方米的商铺，每月的租金将高达3万多元。他表示，高额的租金导致他每个月收益中的60%都上交给了房东。也正是因为如此，张先生才准备采用按揭贷款的方式，自己投资购买商铺。

　　与其两败俱伤，不如相互取暖

　　“怎么涨？涨多少，可以接受？”关于涨租的问题，在记者采访昆明卡米亚陶瓷昆明总代理黄经衫时，他无奈地表示，涨租的主动权主要在卖场，只要不太过分，他们都只能接受。“这么大个店在这里，不可能搬走吧。”

　　“商户和卖场其实是鱼和水的关系，两者互相依存，卖场是否涨租要根据商户的销售状况为依据，比如非典时期，居然之家还曾对商户免租三个月，以缓解商户的经营压力，保证大家在特殊的时期能挺过难关。”北京大唐合盛零售部经理乔凯在接受记者采访时如此表示。

　　对于今年可能出现低迷的市场行情，在年初就有卖场的负责人在公开场合表态：如果今年市场实在难过，将会适当降低租金，与商户共渡难关，而近日北京城外诚家居广场就率先降低了租金。

　　“随着物价、人力成本等不断地攀升，卖场的运营成本也在不断地攀升，加之一些新卖场在起步阶段，为了带动人气和商业氛围，大多数是低价出租，自己贴钱维持运营，所以，涨租也是必然的，只是涨多涨少的问题。”美嘉装饰材料中心招商办公室主任杨红梅表示。

　　关于卖场涨租的标准，记者在采访瓷海国际市场总监黄绮玲时，她表示，“租金调整主要以市场为依据，在调价前，我们会参考周边卖场的价格，再根据自身地理位置、商业氛围、商家盈利情况等方面来进行综合评估，调价幅度一般都较小，属于商户可接受范围。”

　　“涨租是一个循序渐进的过程，不可能跳跃性地增长。在对待商户方面，瓷海国际比较人性化，通过加强与商户之间的沟通，通过对企业的评估，对于具有可发展潜力，能够增加卖场品牌美誉度的商家，我们会给予一定的优惠政策来进行扶持，在商户自我提升的同时，卖场也可以从中获益。”黄绮玲说。

　　据黄绮玲介绍，目前瓷海国际采用的是三年一签的租赁模式，目的也是为了让商户与卖场有一个合适的磨合期，以达成更长久的合作。她表示，虽然瓷海国际也有涨租，但是为了让商户觉得“价有所值”，瓷海国际通过加强配套服务，加强基础设施建设，并开展设计师、经销商交流活动，组织国内外采购团前来采购，举行艺术瓷砖节、终端等活动，来达到帮助商户进行渠道拓展的目的，让商户与瓷海国际共发展。

　　租户抗议涨租的那些事儿

　　2012年3月8日，由于不满市场方在未与商户协商的情况下，在租赁合同到期后大幅提升租金，涨幅高达100%—250%，佛山意美家陶瓷卫浴世界数百租户联合起来，在市场内抗议，警方出动大量警力，10名拉横幅的租户被警察抬上车，其中5人以扰乱公共场所秩序分别被警方处以行政拘留5天。

　　2010年12月9日，昆明国雅建材城300多名商户因为不满市场方将第二年的租金提升至原租金的2—3倍，而选择关门歇业抗议涨租。

　　2010年11月15日，因为商户难以接受市场方将原来在26—38元/平方米之间的房租费普遍提升到60多元/平方米，鄂州市飞鹅建材市场近千家承租户集体关门抗议。

　　2010年5月20日，西安北郊百花门业建材家居城一楼商户因为不满市场方不合理涨租，商户们闭门歇业，并集体拥堵家居城大门。

　　2010年3月16日，由于建材市场租金骤然上调5-10元/平方米，引起商户不满，在协议未果的情况下，柳州市西环建材市场的百余名商户一起拥堵西环路街道，造成交通堵塞十几分钟，后被民警劝回。

　　2009年7月22日，北京密云县密云建材批发市场内400多商户集体歇业，他们用车辆堵住市场的门，抗议管理方单方面将租金上涨五成。

　　2009年4月1日下午，因抗议市场涨租金，丰台区花乡仓储建材市场70多家商户集体关铺，市场出面阻止，双方发生冲突。