万科的坎：事故频出是供应商的错？

　　一个月前安信毒地板阴影尚未消散，“纸装修”再度引发了外界对万科精装房采购体系和质量把控的质疑。 受连月来多起质量门影响，万科A(000002.SZ)周一股价低开低走，盘中出现小幅跳水，跌幅最高达2.22%，截至收盘报8.00元，跌幅1.60%。 “我们不会止步于精装修，这一道坎我们必须过的。”万科裁郁亮这样表示。在深圳万科第五园六期已交付的300多套房屋中，有130户出现柜体背板发霉的情况。在万科引以为傲的60%去化率(特定时间内的销售比率)背后，精装修与高周转的企业模式也备受拷问。 各起质量门的背后 21世纪网盘点了近年来万科的各起“质量门”事件，从小打小闹的漏水、发霉事故，到有毒地板、纸板衣柜等伪劣装修，万科的“快速度”让其屡次高居上市公司舆情风波的榜首。

　　对于本次深圳万科出现的纸板柜体背板发霉的情况，万科方面对21世纪网坦承，绝无使用“纸板”，但承认房屋霉变问题源自供货商出错。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向21世纪网表示，在国家政策的引导下，开发商的精装修房比例会越来越多。目前一些发达国家已经不允许销售毛坯房。这种全装修成品房的出售，正是政府所倡导的住宅产业化道路。

　　“越来越多的开发商热衷于做精装修的项目，一方面是因为能够逃避当地政府统一指导价，因为一般指导价都为毛坯房，而开发商打着精装修房子的旗号，能够将房价卖的更高；另一方面，通过开发商的集体采购能够达到规模效应的效果，提高自己房子的附加值，也有利于打造统一的品牌形象。”北京大学经济研究所房地产金融研究中心洪振挺主任称。

　　在2007年，万科全部新开工的项目里面，提供装修房的比例超过了50%，2008年已经提高到接近80%，截至2010年，万科主流住宅产品实现全装修。在深圳，万科更是从2011年9月开始至年底一口气推出八个楼盘。

　　万科声明指出，“是橱柜供应商发货、施工出现错误，安装成了单面覆膜柜板，加上近期深圳出现持续高湿度气候，背板未覆膜的一面出现发霉情况。”

　　在如此“疯狂”的楼盘计划背后，或许是由于对采购供应体系管理不够严谨，万科的质量问题也慢慢浮出水面。

　　洪振挺表示，开发商最擅长的是整合资源，对于装修和精细管理，他们并不在行。像牵扯到这种外包的服务，装修行业的整体水平就在初级阶段，现成的监管和开发商最后验收都不到位，质量肯定会出问题。

　　“开发商把装修成本压的过低，是导致质量频出问题的重要原因。装修公司觉得没钱赚了，只能偷工减料。”业之峰装饰集团的运营副总监冀仕丰对21世纪网表示：“另外在付款方式上面，很多开发商要求装修公司先垫资，这并不符合家装公司一贯的做法，也很难被接受。” 冀仕丰称，目前业之峰承接的开发商项目占到总业务量30%左右，这样是整个行业的平均水平。他认为精装修房目前存在的问题很多，起码在五年之内都不会发展如预期那么好。

　　这种观点得到了优嘉优筑公司验房师赵朝杰的认同：“目前在北京，我们所验的房中40%都是开发商的精装修房，而其中有问题的比例高达95%。不少业主因为耗不起时间，只能自己把房子出问题的地方再装修一遍。”

　　“5986”模式疾进：万科高负债之忧 实际上，21世纪网了解到，万科快速周转的背后是源于公司奉行的“5986”模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。在房地产调控之前，万科恰恰靠着这样的模式一步步发展壮大。 据万科最新年报，截止2011年底，万科的负债总额为2283亿元，去年同期为1610亿，负债率为77.1%，同比增长2.41%，流动负债为2007亿，去年同期为1296亿，非流动负债为276亿，去年同期为314亿。 21世纪网整理了全国龙头房企的重要经营指标对比，无论在资产总额、存货还是流动负债等方面，万科都普遍高于其他房企。 

　　从表中可看出，仅负债总额一项，万科同比就增长了41%，而且负债总额的增加全部都来自于流动负债。万科的流动负债同比增长为54.86%。按房地产行业资产负债率70%的警戒水平来看，万科债务风险的风险显然是不容乐观的。 即便是与其他房企相比，万科的负债也算偏高。21世纪网统计，招商地产的负债率为69%，中航地产负债率为69%，华侨城地产的负债率为71%。 而在存货方面，截止2011年底，万科存货总额为2083.35亿元，同比增长56.2%，增长速度达到历史顶峰。 对于存货的增长，万科董事会秘书谭华杰解释道，“2011年房地产市场形势发生巨大变化，特别是受9月份之后市场景气度明显下滑影响”。这么多的存货被积压，万科恰逢其时地提出了“过冬”策略。万科总裁郁亮指出，2012年公司将多卖房子，少买地，现金为王。

　　去化率6成 降价与“质量门”同行？ 21世纪网了解到，为了完成60%的去化率，万科在上海、北京、深圳、武汉等相关项目也都在进行不同标准的降价优惠。 3月开始，深圳万科清林径和万科天誉两个项目再次各拿出了15套房子进行优惠促销，每套最高优惠达15万元，按一套87平方米的房子计算，单价下降了1724元/平方米。目前，万科清林径15套优惠房源已经消化完毕。 在当前的环境下，卖房来获取资金回笼俨然已成为房地产企业的“救命稻草”。但从万科前两个月所发布的销售数据来看，卖房的压力又着实不小。在万科的降价劲风吹过之后，“鬼魅般”的质量门事件是否会如影随行？ 资料显示，2012年万科计划新开工面积为1328万平米，同比下降8%，计划竣工面积为890万平米，同比增长35%。 万科董事会秘书谭华杰表示，万科总部从来不会就价格策略和做法做规定，但对一线公司有销售速度的要求，一般要求新盘推出一个月之内要卖掉60%。至于如何做到这一点，他们自己想办法。 Wind统计数据显示，截至去年四季度末，社保基金组合共计持有多家上市公司8110万股，在其斩仓的股票中，其中减持最多的是万科A。进入2012年，楼市频吹微调之风，多数券商仍对后市的房地产板块投资持谨慎态度。

　　(见习编辑 戴闰秒 李宁 筱平 )

相关知识

万科的坎：事故频出是供应商的错？
三重门拷问万科惊装修：装修猫腻成圈钱利器？
万科独董：各方妥协是万宝之争最好结果
万科后戏：商业不是角力 用规则和情怀共融
万科的名字不是“救房主”
万科精装修后续 装修猫腻成圈钱利器？
万科•大都会：建筑带来的生活革命
万科•大都会：通往顶级阶层的护照
北京万科的烦恼：引名校遭维权
万科的再造卓越：从“高周转”跑向“善经营”的增值之道