直播：2012“让保障房更宜居”高峰论坛
编者按：由新京报传媒主办的2012“让保障房更宜居”高峰论坛于2012年5月31日在北京富力万丽酒店隆重举行。届时新京报将联合业内知名企业、各界行业协会领导、专家学者共同开展讨论，探究保障房市场带给家居企业怎样的发展机会；从一个又一个企业的战略中寻求2012年家居行业的“保障房市场攻坚战”。
时间：2012年5月31日
地点：北京富力万丽酒店
主题：探究保障房市场带给家居企业怎样的发展机会
嘉宾：
中国消费者协会消费部主任张德志
全国工商联家具装饰业商会执行长兼秘书长张传喜
中国家具协会秘书长张冰冰
北京房地产业协会陈志
居然之家总经理韩光
集美家居副总裁沈耀俊
红星美凯龙京沪西南区总经理王伟
东方家园建材超市首席品牌官汤鹏
万家灯火总经理张晶
百强总经理姚庆文
耐特利尔副总经理闫永民
强力家具董事真张福才轻舟董事长陈耕
志邦橱柜总经理闵智
志邦橱柜副总经理何富伟
宜华家居北京总经理陈爱玲
业之峰装饰集团运营中心副总冀仕丰
瑞博文装饰北京总经理汤谨宾
阔达装饰北分总经理孙长富
亚光亚装饰总经理王可
博艺木门董事长王显
安信地板总经理朱学军
圣点总经理田爱红
博洛尼集团品牌推广部总经理林周勇
一统家居企划经理张婷
新京报传媒副总裁张学冬
新京报家居主编安峰
>>>>以下为会议实录内容：
主持人：尊敬各位领导、各位来宾，大家下午好！欢迎大家来到由新京报 家居周刊、新京报黄金楼市、《居尚》杂志，《房地产世界》杂志主办的2012让保障房更便宜高峰论坛，我是主持人郭旋。2012年，3600万套的全国保障性住房对家装市场来说无疑是一个新机会，今天，我们将从专业房产、家居媒体的角度去解读保障房市场的发展轨迹，探究保障房市场带给家居企业的发展机会，从一个又一个企业的战略中寻求2012年家居行业的保障房市场攻坚战。
让我们再次以热烈的掌声感谢各位的到来。接下来有请北京活动的主办方，新京报传媒的副总裁张学冬先生为大家致辞，有请。
张学冬：尊敬的各位来宾，尊敬的陈秘书长，尊敬的各位家居行业的专家、业内人士大家下午好，非常感谢大家在百忙之中抽出时间参加由新京报主办的让保障房更宜居这个高峰论坛，做这个活动我们已经是好久的铺垫了，从今年的三月份开始，我们新京报家居周刊对保障房这方面相关的装饰装修、家具购买方面做了很多的报道。今天我们把新京报旗下的房产、家居相关行业的负责人邀请到这里，就是共同探讨让保障房的装饰装修做的更好。因为从今年持续深入的宏观调控导致房地产下的家居行业销售非常差，也可以说这个市场不太平，但是我们也看到保障房这个行业今年如火如荼，而且去年的北京保障房开工量是非常大的，此类房产的业主开发的装饰装修的需求也非常大，今天我们把大家邀请到这里，就是共同探讨保障房的居住以及保障房业主，开发商，相关的装饰装修这方面的议题，欢迎大家在这个方面畅所欲言，从今天开始，我们新京报其实把相关的各个行业做了很多的融会贯通的渠道的整合，前不久我们做了居然和携程的整合，红星和万科业主的整合，我们今年希望把更多的新京报的渠道打通，实现这个市场上各种渠道的共赢，今天我们的论坛请到各方面的专家，希望大家能够畅所欲言，把你们心中所想，所做的，需要我们新京报推动的都说出来，今天我们也请到了北京房协的秘书长陈志，他是房地产行业的资深人士，我们通过行业的协会，在这个行业内很多的企业家聚到一块，把这些我们想要表达的意思表达出来，最后还是感谢大家在百忙之中参加我们的论坛，对大家的光临再次表示感谢，谢谢大家！
主持人：感谢张总精彩致辞，今天在场也来了一位北京房地产界非常举轻若重的人物，就是北京房地产业协会秘书长陈志先生，下面有请陈秘书长做精彩致辞，有请。
陈志：大家好，学冬太客气了，我应该做的这些事情，因为我们房地产行业和家居行业本身就是一体的，我们从老百姓的角度说，房产是在前端，家居在后面。五月初的时候我们和家居的秘书长刘晨聊过，我问过房地产行业整体的箫条对家居行业的影响如何，刘秘书长保守的说35%到40%的下降，家居后面还有家电，我们这几个行业应该联合起来，形成上下游的互动，这也是我今天来需要表达的一个意思。
我在这里声明一下，因为我接到新京报的邀请，让我做个15分钟的演讲，讲讲房地产未来的形势，确确实实这个话题比较敏感，而且很难以判断，为什么？就是我们的政策谁也不知道会在什么时间出现变化，这种变化应该不是方向性的一致，而是出现了一种方向性的改变。我们谁也不知道，所以说我们就很难对未来大的预期做一个判断。但是我会简单的把我们房地产的情形跟大家分享一下我个人的判断，声明，不作为我们媒体发表的内容，谨作为跟各位的分享。
今天强调的是保障房，其实我更愿意把这个领域扩大，当我们的调控目标出来以后，我们对北京的住宅市场做了这样的定义，新建普通住房，这个当中就包含了保障房，包含了商品房当中容积率相对比较高的，同时我们的总价相对比较低的，再加上我们的面积相对比较小的，60、90平米，所以我们把这样的房产定义为普通的新建住房，所以我更愿意在这样的领域范围来探讨我们新建普通住房的话题，让这类的房产和消费者，他的住房、生活空间更宜居，所以我是想，我们不把这个角度定义在保障房，特别是北京今后恐怕也要从经济适用房，两限房的角度转化为以公租房的建设为主，所以我想我们更应该把我们的家居行业从整体的普通住房的角度来认识。
我跟大家说几个情况，一个是今天是5月31日，五月份的数据过两天可以出来，但是就我们目前看到情形，如有一些媒体所说的红五月，我们预计了今天的夜里12点数据提交，有可能我们这个月的交易量破万套，而且大体上是这样的分配，我们大大概要七千多套是纯商品房，大概会有三千多套保障房。这个和四月份相比，四月份大体的情形是5600的水平上，我们的保障房是在2000套左右的水平上，这两个量都是上涨的，这是第一个情形。
我们如果把它分成一手，二手去看，我们看一看涨幅，同比我们现在看，能够估计到的一个涨幅应该是四成左右，低，低不到35%，高，高不过45%，在这样的水平上，这是一手房二手房的区间。环比我们看一手房的环比在35、36的水平，二手房的环比会在18的水平，我们一手、二手出现的量都在涨的范畴。从我们观测到的价格，五月份的价格略有上涨，平均价，一般我们现在不再对外公布这个数据，为了说明情况，我们还是把这个数据说出来。大体上在一万九千多的水平，接近两万，还在两万的水平之内，应该说均价未涨。
五月份主要像金茂府，保利的东郡，中央公园，华润的橡树湾等等这些高价盘在售，一下子就把我们整体的价格构成当中的那部分高端的，把我们的平均价格拉上去了，所以也不必特别的在意，我们买房和平均价基本没有关联。
还有另外一个角度我们看一下，现在我们基本上在200平米总价以后的房产交易总量，占我们全部交易量的70%，实际上应该说中小户型，中低价位的房产，特别是我们看到的一些120、130左右的房产，最近的成交比较好，说明我们还有一部分改善性的需求在入市，从这个角度看，我们新京报做了一个刚性改善的概念，在前一段时间新京报房地产世界的活动上，他们把这个概念提出来，也很有道理，现在我们很多的需求是属于改善性的，但是这种改善性需求很明显的急迫性，比如说有孩子要出生，现在是六七十平米的房子，很难面对未来增加的人口，不光是增加孩子的问题，有可能增加父母，两个老人带孩子，六七十平米的房子不足以支撑这样的空间，类似于这样的改善性的要求还很迫切，很多。我们现在在这个场合不具体的说了。
五月份红五月，我们大致分析了一下什么原因，整个的我们认为基本的政策预期基本到底，今年调控方向不动摇的目标不会变，我们预计在十八大以前不会有任何的根本性的变化，整体的调控力度依然会像现在这样，比如说我们说很多城市现在作为一些微调，今天看到很多的新闻，很多政府出台的新闻辟谣了，他们会会坚持调控方向不动摇，比如说对限购的问题，现在基本上都出来澄清了，我们可以把这个作为一个政治上的表态认可，但是现实当中，确确实实地方政府不可能在中央的政策之继续对当地的调控进行降温，所以我们看到的情形是政策基本筑底，但是筑的底持续多长时间要看中央的政策。
第二，我们认为整体房地产需要采取的措施，房地产企业可以应对的措施，可以选择的手段上也基本上就是这样了，不可能有太多的更有效的方式，比如说企业的资金压力，贷款成本的问题等等，它现在唯一能做的就是尽量走货，去库存，在价格上也只有以低价的方式做。各种各样的打折、优惠，特别是我们很多的中小户型，中低价位的，还有一些高位拿地的企业不可能有更多的涨价的冲动，这是一个因素。
再有一个因素，我们认为消费者现在在结束观望，这里面有这样一个情形，一个情形是我们的消费者现在也对政策的持续性、未来的预期有一个情形的判断，也认为地方和中央政府不可能就今天的宏观调控继续加大打压房地产行业。
另外我们过去对房价上涨的推动性的政策现在依然没有看到，包括我们房地产业健康发展的标准，制度化的建设都没有出来，很多消费者也在希望，或者说在预计未来房价还会持续上涨，但是不可能认为会有很快的上涨，我们也认为不会有很快的上涨，但是房价整体上涨的趋势没有改变，因为我们总的从全社会的角度看，需求还是大于供应的，需求量还是会持续增加的。在这种情形下，消费者在目前的形势下认为是价格底部，认为未来市场价格会反弹，这样的话，起码在这个时期买房不会亏。
再有一个因素，我们现在各种政策的鼓励，比如说首次置业，利率政策的优惠，比如说我们也看到了一些首付的比重的调整，也会刺激我们的消费者，因为消费者很清楚，这些政策将会直接到底他购房成本的下降，所以我觉得消费者在这个时期选择结束观望。还有一个是房屋的特性的问题，我们的房产的唯一性，不像其他的产品可以无限制的复制，消费者也清楚这一点，我想在某一个区域买房，不能再等了，再等就没有了，这里面也确确实实带有一定的胁迫性的，必须要在这个时候买，等一等再买，这个产品就没有了，不同的区域可能带来了方便程度，宜居程度会不一样。
在这样的情形下，我们现在要对未来房地产做一个简单的预判，第一个我们地方政府现在做微调的动作，我们看，我觉得我们不能把微调这个词贬义化了，首先只要符合中央调控目标的，符合我们的方向的这些动作，我们认为做了一些适应当地发展要求的一些调整，既保民生又保经济，稳增长这样的动作都应该被认可。
如果说超过这个方向性的目标，超过宏观调控的要求，那么就不叫微调了，那是对宏观调控的一种颠覆，这样的话，都会把中央政府按掉，或者说收回了，这些政策都不可能继续下去，像很多城市的一日游政策，三日游政策，但是对一些合理的，属于调控范围之内的一些调整，我觉得都应该给予保障，所以我们也看到确确实实被保留下来了。这些也说明地方政府稳增长的压力非常大，以北京市而言，现在我们的财政收入非常非常紧，据我了解，现在各区县征税的领导纷纷向房地产约谈，能不能先交税，或者这个税收有多少我要有一个预期，当我们的财政紧张到这种程度的时候，要求企业预缴税务的，都在说，现在地方政府的财政压力巨大，很多业界，包括我们的消费者，网友也在说，谁先死的问题，我们不做回答，起码是看地方政府对未来稳增长的压力，稳定当地经济的压力要求特别的迫切，所以我看到广东某市，市长拿到发改委的批文以后，他在亲吻这个红头文件，所以我们把稳增长改了口吻的吻，说明了地方政府的迫切性和动力在现在暴露无遗，而且有一些地方的税收压力，特别是一些手法，我们需要媒体正面的呼应，不能杀鸡取卵，希望媒体呼吁，减少税收的压力。
我们简单的展望一下二季度，大体上我们看，现在是增速回落，现在我们看到国家统计局的数据，基本上显示出来的比较吻合，但是我们从观测的情况看并不那么吻合，以房地产而言，现在北京的房地产某种程度上进出深冷区，所以家居行业感觉到寒意袭来非常正常，通胀虽然有所回落，恐怕未来还会在高位运行，这是我们的判断。如果经济下滑，通胀加剧，结果是什么，显而易见，有经济学尝试的一定会明确的指出，这就是衰退，现在虽然国家用的词汇是经济下滑压力很大，但是实际上是经济硬着陆的压力非常大。
经济增速会不会过快下滑，过快下滑的风险，很多惯性的下滑都会导致很多的问题衍生出来，比如说很多的问题都会集中爆发，这是国家最大的担心。再有一个，我们看我们的外部环境，欧债，希腊的问题，西班牙的问题，会不会带来整个欧债的集中性的爆发，都不确定。我们国家在目前出口对外非常高，我们有60、70%能源依赖进口，国际的油价在下降，现在都在谈，但是这些对我们的经济增长都有不确定性，外部的环境必然导致我们的经济增长下滑，再有盈利风险我们都在加剧，钢铁行业也是这样，直接的经济资源的浪费，环境等等，低效率。使得我们经济增长的动力以及我们老百姓消费的预期带来非常大的影响。专家说粮食和猪肉为代表的食品价格具有非常大的影响，前两天我们看到山东遭受冰雹，几乎绝收水果，现在我们看到的华中地区持续性的降雨，包括武汉，已经成了菏泽一片，那么会不会影响我们农产品的价格这是一个。
再有一个就是国际原油会不会出现大幅度的反弹，现在我们正在做，所有的这些都会导致CPI的自然的上涨，所以我们现在应该说中国经济在发展的过程中面临着转型、缓慢、结构调整任务艰巨等深层次的问题，而且这些问题不是我们企业个体、行业能解决的了，从我们现在整体的情形看，国家意图再次通过投资来拉动经济，刺激经济的驱动，包括媒体也说过，类似四万亿，现在说跟过去的刺激方式是不一样的等等，不管怎样，其中一个结论就是我们现在不知道会是哪种情形，但是肯定的说我们现在是要泡沫还是衰退，这个选项摆在决策者的身上，适度的泡沫可以通过投资拉动变成两全性的选择，这是宏观层面上的。
我说两个判断，一个是汇丰的判断，实体经济回暖，二季度同比一季度GDP放缓，而且是近三年增幅最小的，很多数据已经表明了民间，国外的一些机构，预测比我们国家统计局的数字来的真实、直接，国家统计局有可能会有一个季度，两个月的迟滞，总体来说中国经济开始放缓，从去年的三季度开始，到四季度下降，今年的一季度只有八，我也看到樊纲做了一个预测，他个人预测，或者说他的团队预测，今年的GDP增幅在八的水平，我觉得我们要有一个直观的感受性的判断，我们的投资，铁路，公路的基础设施都在下降，而且房地产投资，我们看到的国家统计局说一到四月份投资还在增长，实际上我们现在知道北京不是增长，而是下降。现在在做投资性拉动的动作，能否拉动，是不是又是一个四万亿的救市，有一个巨大的后遗症，现在不知道，但是有一个可以肯定的，国家发改委的审批在加快，我看到一个数据，你比如说四月份审批的速度发改委批准了200多个，去年同期只有170多个，说明发改委在做大量的投资审批的工作。
我们再看房地产行业，2012年我们的判断是自98年住房制度调整以后，房地产行业是最艰难的一年，而且从去年持续到今年，连续两个整年的下降，导致我们的房地产财务状况急剧恶化。我们现在在做一个全行业的房地产盈利分析，我们准备七八月份把这个报告拿出来，我们不光看上市企业，还要看行业当中其他的企业，房地产的企业当中，现在面临生存的空间，我们现在和08年的危机不一样，我们08年的时候别忘了，企业拿地是06年，那个时候刚刚推出招拍挂，04、05年价格缓慢上升的时候，我们房地产的价格是严格意义上说，06年的时候全市的均价只有5000，到了09年以后才过万，所以房价快速拉升是在09年以后，可是我们08年的危机，应该有两到三年的周期，那个时候我们企业还有调价的空间，现在看调价的空间有限。所以企业应该说亏损的局面基本上成定局了。
叶檀也在说，房地产企业该倒闭就倒闭，但是对我们行业的危害，连锁的效应还是很大的，现在我们房地产行业如果按照现在的银行利率上浮30%的情形的话，我们这个行业的风险远不止这个，很多组合贷，信托等等都是这样的情形，所以说我们大型企业的负债率是70%以上，我也想借这个平台把大行业遇到的情况传导给下游产业当中去，我想今天借这个平台，一个是从我们的媒体呼吁政府给我们的行业减幅，我们一定是共度难关，不能把一些税还没有发生的就预收，再有，我们上下游产业一定要抱团，我想我们红星美凯龙王总在四月份的时候做过一个活动，我们也想通过红星美凯龙的举动联合很多家居行业，当时选了六家，为我们的中低收入阶层打造一批适合他们居住的，适合他们户型的产品，我想在那个会上我也说到，我们能不能从保障房扩大到普通的商品房，因为现在我们很多普通商品房也是中户型，惠及更多的中低收入阶层，现在也在推进，由于我的原因推进的速度稍微慢一点，接下来我们想约更多的企业把更多的产品拿出来，让更多的消费者获得实惠，谢谢大家！
主持人：感谢陈秘书长的精彩分享，下面我们有请全国工商联家具装饰业商会执行会长兼秘书长张传喜先生，有请。
张传喜：大家下午好，今天的主题是保障房，怎么样让保障房更宜，这是一个伪命题，保障房和大房子比确实想宜居比较困难，更宜居就更困难了。现在我们的行业也往这个方向努力，尽量让我们的家居产品的中低端的小能用的更经济，更放心。
现在我们的行业也像刚才房地产的陈秘书长介绍的，确确实实家居这个行业面临着比较大的困难，主要是两块，一块是生存领域，最近经常听到的是一些家居企业，还有建材企业倒闭，前一段时间我们也是在上海开展会，很多做楼梯的企业在一起聚会，大家都在抱怨，有的企业经营还是不错的企业，但是他跟我讲，订单特别少，工人都没有什么加班，计划在裁员又没有办法，要挺到年底还没有改观的话，就要拆掉一部分的人了，现在这个状况的制造企业在我们行业还是满多的，因为大部分的时间都在和企业做这方面的调解。
原材料的应用和原材料成本的上涨，反映最多的是有一些压力比较大，还有一些人工的成本在上涨，相对的就是成本的上涨和出口能力的下降，出口的企业出口的速度也要抢占国际市场，在零售这个环节，现在有很大的困扰，在我们这个行业里面，现在大家在抱怨卖场的租金在升高，而且卖场的日子也不好过，因为现在的客流越来越少，为了吸引更多的客流，不断的推出各种营销手段，还要跟竞争对手拼广告的利用，所以广告费用的投入越来越大。整体客流焦烧的情况下，对于我们很多城市是在萎缩的。但是悲观的，做人做世应该还要看到积极的因素，我们现在即使在一二线城市，有一些城市确实是现在问题很多，但是三四线城市发展的总体还是不错的，现在的城镇化率达到了49%，虽然城市化是国家追求的目标，但是从另一个方面来看，城镇化过快也不是一件好事，现在我们这个行业出现了一些新的模式，比如说现在我们产业的企业打造称全国暨大家居产销地，建立品牌中心，直销基地，对当地的市场可以说带来了很大的影响，这个新的模式我们企业也应该关注一下。
另外一块机遇，我们保障房，我们的企业是不愿意做的，多数的企业都不愿意做这块的市场，但是其他的市场里面不得不使我们去回头看，把整个的目光放在这个市场上，强调这个氛围。去年说是要完成开工1000万套，但是最终完成多少，这个数字相对来讲会有一些差别，五年内完成3600万套，这个因为十十大以后，这个政策能不能秩序下下去，即使没有折扣，3600万套对我们市场的需求，家具的需求一套两万块钱左右，大概7200亿，建材行业也就是7000多亿的市场需求，装修上，因为装修上的人工咨询，也基本上是一比一的挂席，大概就是七千多亿的市场份额，加起来两万多亿，相当于我们在整个几年当中完成3600万套，相当于将近每年20%的市场份额是分给保障房的装修。所以保障房对我们的行业来说，我觉得确实是一个机遇，但是这个机遇适合什么企业来做，最近我也看到一个报告，这几个都是软饰和软体的，比如说做欧式的都不适合做这样的版本，对于做欧式、美市的企业这块的市场不是她们考虑的范畴里面，我觉得已经有成功的案例，去年我们参与了一个住交会，我们有一个企业叫深圳的大富豪，展会里面针对小户型，保障房做了一些开发设计，在这个里面推出，所以我们也签了一个协议，对于这块的市场，我觉得我们企业，尤其是做板式家具的，做中档，低端的企业早一点下手可以抢到这个先机。
第三个我们企业如何分享保障房这块的蛋糕，我们定义为普通的住宅，中低端的租户的住宅，其实我们的家居企业，你也可以不要给他定义是什么，保障房针对一个抵挡用户的小户型的住宅区开发设计这个产品，所以一定你的企业定位是针对这类并存的，所以在生产、设计，有这方面基础的可以做这方面的工作。
在设计这块我们应该抓住几定，利用用户的家居建材的时候把握这个点，一个是时尚，一个是环保，虽然成本低，环保也要做好，因为现在的消费者在这方面的诉求越来越高，另外一个是耐用，这部分的消费群更大，他们希望家具更结识。我看过前一段时间出了一个公租房的配置单，要求非常简单，最后给的成本价格也非常低，所以这个对我们企业来讲，我觉得能做的也很累。
另外是多功能性，餐桌可以书桌，凤凰卫视介绍深圳的一个保障房，户型设计不合理，房子比较小，比较窄，但是一家人在里面放近期一个床，这就要求我们给这部分用户设计家具的时候考虑更多的功能性。生产能力小，产能上有时候小企业接不多太多的单子，一个是产能跟不上，他的订单下来都比较大，你找别人待工，中间就多了一个环节，这个成本是很难控制的。
现在有时候我们的开发企业有一些这方面的主管部门要建立一个沟通和联系，知道他们的需求，不要盲目的投入到这块市场，另外红星、居然这样的企业合作模式也是一个很好的办法，但是关键是要看你的产品的质量和你的价格。否则后期会影响整个品牌的形象。
作为我们家居行业的人，对保障房的一些看法，政府推出廉租房，公租房，经济适用房，我觉得出发点是好的，你像香港特区，也有这方面的例子，做的很成功，但是对政府的管理上要求很高，比如说我们保障房的选址，去年因为很多地方没有完成指标和任务，选址比较匆忙，像北京这样的城市，最好选址交通近一点，住这种房子的人一般没有车，你选择连公交车和地铁都没有的地方很不方便。另外在户型、空间、布局上，在设计的时候，去年有一个房子我觉得就设计的非常匆忙，也一些不合理，后期的装修设计怎么摆家具就很麻烦，希望我们上游的企业，包括主管部门。现在的房子里面都有厨房，在做这个厨房的时候，现在很多的房子水槽下面都有垃圾处理器，但是廉租房和公租房很多地方是不配垃圾处理器的，如果后期配，提前不预留岔口，就很麻烦，如果在现代这个城市很密集的地方不配垃圾处理器，未来的问题会很大，现在这些保障房的密度，居住的人员比较多，产生的厨房垃圾，厨卫垃圾也比较多，现在比如说整个北京六环被垃圾圈包围了，现在城市处理垃圾是很困难的问题，现在我们提倡垃圾分离，但是中国人的厨房很多垃圾都混在一起，厨卫垃圾混到一块再到外面，没有老百姓可以很好的分开，这个今后会产生很大的社会问题。在一些产品开发上，在一些卫生间，我们现在很多的卫生间，到小户型里面就没有浴缸，前两年我们去日本，一个企业投入了日本的连锁的家居建材的商场，我们考察了一下，当时看到他们的浴缸，我说这个浴缸是不是儿童用的，他说不是，日本人就用这样的浴缸，在小户型里面又省水又省空间，希望我们和下游的企业充分很好的沟通，把一些更经济，更实用的产品考虑进去。希望今后我们看到政府大力推行保障房的时候，可以越来越宜居，也希望家居企业这这部分用户使用上时尚、环保、耐用、经济的家居产品。谢谢大家！
主持人：下面有请红星美凯龙京沪西南区总经理王伟，他将为我们探讨房产影响下家居行业的走势，保障房市场对家居行业的意义，有请。
王伟：尊敬的陈秘书长，大家下午好，想跟大家分享一下红星美凯龙做保障房这块所走过的一些历程，经验，在座有很多房地产企业，在今年四月底的时候，在北京市房地产协会和住建部住宅产业办公室支持下，我们推出了一个新产品，有六家软装企业，还有实木企业，一起组成这么一个服务内容的，我们向这六家企业采购了六亿的产品作为我们的专购，在北京推出以后，经过媒体的宣传，在行业和消费者当中引起了比较大的关注，从四月份到现在，我们已经接到了很多电话，还有一些小区也跟我们做了很多的沟通，应该说这六亿的家居产品很快就可以消耗完，这个还不仅仅停留在合作厂家方面，我们接到保障房的申请，都是集中在今年的年底，11月份到12月份，那个时候就出现保障房集中交房，消费者集中购买家具的情况，但是从现在的操作来看，当时为什么要做这样一个活动呢？主要是源自于我看到重庆当时最大的保障房小区，因为是重庆市委市政府非常重视的一个小区，看了以后，交房以后业主的一些装修，使用的家具，我发现非常的简陋，有很多在我们家具的从业人员看来， 质量非常差的家居在明星家居里面到处都是，当时我觉得很气概，问了一下价钱，我发现大多数的消费者还是普通的在价格这块，价格是影响购买的第一个因素，类似于红星美凯龙这样的全国连锁的可能是高质量的，但是相对而言价格会贵一些，另外我发现有大量的三无企业，还有一些装饰企业，他们进入到保障房小区里面，用很低的价格吸引业主。所以特别是一些个体的，规模非常小的家装公司自己买一些材料，帮助业主做装修，实际上就造成了很多保障性住房的业主用不到高品质家具的情况，当时我们联系到这个企业，也邀请他们到我们的小区看，他们觉得有一定的量，而且在材质这块做一些挑选以后，是可以满足住房业主对经济性的追求的。
当时因为也这样一个事情，加上国家去年开始对商品房销售的控制进行加强，连续出台限购的政策，导致新建商品房交房的数量下降，对于家居零售企业和家居制造企业也形成了很大的生产压力，我们就发现这里面是一个矛盾，一方面我们和一样优质的企业面临着下滑的情况，另外一方面，兴建了大量的保障性住房，而且会在下半年开始，在全国的主要城市里面陆续的缴付，特别是北京。北京今年有七到九万套保障性住房。重庆是有十三万套，刚才张会长也介绍了一下，实际上保障性住房，所以我们觉得红星美凯龙110多家商场，80多个城市都有我们的连锁网络，这样的企业，我们觉得利用我们的整合能力，挑选一些适合做的企业整合他们，我觉得可以满足这个市场。我们要请一家公司做了保障性住房的业主的市场调研，看一下这些业主到底对买家居，买建材有哪些需求，刚才在演讲当中也提到了设计方面主要的需求，跟我们调研的结果是基本上温和的，经济性，功能，环保、时尚，经过调研以后你发现这可能是保障房住房，业主和家居的需求，我们不这些反馈给制造企业，希望他们根据我们提供的保障性住房的需求定植一些产品，我们最后选了六家企业。我们也希望把企业加起来，这六家企业都有自己的价格做了一次下调，百强最后下的幅度是最高的，通过我们的体体卖这样的钱，只有市场上同类的参加跟我们有竞争。我们通过这样的方式，也通过红星美凯龙品牌影响力，这些企业把成本进行了一些降低，这些企业在跟我们沟通的时候，通过你自己卖到更多的家居，我的毛利水平非常低，但是我们也要这样构成，最后这六家企业就达成了一向，最后把这个企业放在东五环，我们得出了明确的标准。然后进行推广，经过一个多月的推广，应该说到木 大概有十个保障性住房的小区跟我们衔接，涉及的业主大概有3000多人左右。为了进一步把影响力做全，刚才和陈秘书长我们也有非常多的沟通，我们也希望作为商业的房地产企业可以主动的和家居零售企业或者家居平台企业做一些衔接，你这个小区要住多少人家， 户型的产品是什么样的，我们会搭几个样板间，顾客修的时候就会很方便，保障房的户型一般都不大，以60平米为住，实际上对于业主没有太多的事情，我也请专业的公司到优质的方案，我们可能还会邀请北京一些开发保障性住房的企业进行沟通，前两天我们考虑从营销的费用拿出钱直接贴给保障房的业主，让他们更优惠的买到这些产品，这样一来也是企业尽到了社会责任。
房地产企业和家居营销企业的沟通，也可以降低我们的营销成本，比如说我们沿着朝阳路，官庄那一带有一些小区，我们现在安排好很多的小区的人进行宣传。借这么一个机会，我们也希望开发商跟我们联系，共同的把房子交了以后，顾客房子，买架子的过程更加便捷一些，也可以让业主得到实惠，实际上在家居零售企业当中，我们自己太难受了在这样一个产业链上实际上产业链上的企业都认为自己是卖房子的，家居建材流通企业我们很希望和上边的流通企业沟通，我们也希望房地产企业和下游的企业主动的沟通，实际上可以提高效率，减少资源的浪费，对消费者是有利的。
另外今年我们也在考虑，因为我们关注到一些重要的城市，实际上保障性住房主要都集中在这些城市，像北上广深，重庆和成都，我们是不是尝试在年底今年如何成功的话，可以扩大产业的买卵和服务模式的规模，我们会采取更多的时间进行挑眼，业主的既定需求，我们再开打和我们企业的这位先生的规模和诉求，同时我们把所有保障需要的产品给他们，另外我们和开发商主动联系，来为保障性住房业主服务，同时我们也有一点需要和大家做一个分享我们做保障性住房这样的市场，并不能改变红星美凯龙市场的定位，有很多人说今年你们是不是非常看重保障性住房的事情，实际上保障性住房我们虽然很重视，但是我们看成是红星美凯龙的一项社会责任的一件事情。我们才能用高品质的产品和服务水平服务业主，在调研的过程中，我们发现他们有很多是是不缺少的，比如说鉴别能力，也不缺少对美好生活的追求，他们可能只是暂时还在奋斗当中，可能暂时的购买力还不够，所以我觉得我们红星美凯龙不敢用我们的中高端的定位，我们用一种更好的服务的心态，利用我们的广告资源服务于广大保障性住房的业主才更有意义。
主持人：感谢以上三位嘉宾的精彩的分享，接下来我们进入主题论坛环节，我也把主持权交给新京报家居主编安峰先生。
安峰：各位领导、各位朋友大家下午好，接下来我们有两场简单的论坛，下周我们可能会做一个深入的报道，第一组的嘉宾有请：
中国消费者协会消费部主任张德志
北京房地产协会陈志老师
志邦橱柜的副总经理何富伟
博洛尼集团品牌推广部总经理林周勇
红星美凯龙京沪西南区总经理王伟
喜临门北方常务副总经理杨刚
张德志：从目前来讲，刚才有的朋友也说了，有的企业做的很大，一方面是市场竞争压力比较大，大家也要调整思维观念，这样来讲是一个市场开拓，不等于是降低了身份。我们看到很多北欧的家居企业，他们在那并不是高端的，都是普通的经济适用房，35平米的一居室。在这个过程中满足大家的需要，还能够有自己的盈利点，还可以有保障房的使用，受到消费者的考验，保障房人均占有面积小，门窗，所有的家具都比一般的使用频率要高，对你们的产品质量是一个考验，经济形势不好的时候，我收入低了，本来可以换新的，今年我就不换了，到那时候售后的问题就会体现处理了，尤其是配套设施，时间长更长一些，更有保障。
安峰：家居企业面对保障房的时候是不会要有更多的智慧，提供更多的产品？王总您觉得这个时间应该做什么呢？
王伟：我们恰恰做了一个事情，做这个事情之前，很多家居企业觉得自己做的是中高端的产品，让我做保障性住房的产品会不会影响到他的品牌，影响到他品牌的美誉度，实际说有一段时间他们非常的犹豫，有一次我跟温世权做了一个游戏，觉得挺有意思的，我跟他算了一个帐，我跟说今年的市场压力比较大，在市场压力比较大的时候有可能会出现销量下滑的情况，毛利下降的情况，如果说一个产品，原来卖可以赚300，现在卖会赔10块钱，你是卖还是不卖，后来他说我卖，因为如果不卖有可能成本会上升30块，所以说原来定位所谓的中高端市场的产品，他们做保障性住房的时候，某种意义上可以分摊掉他很多的成本；另外也不影响他的品牌的美誉度。因为我们看到很多国际知名的品牌，实际上服务的市场纵深非常深，甚至有一些奢侈品的品牌，整个的纵深是非常深的，整个是不影响美誉度的，也不影响品质。
原来我们很多针对商品房，或者针对豪宅的家居建材的产品尺寸比较大，小尺寸的比较受保障性住房的欢迎；另外是时尚感比较强的产品受欢迎，从我们现在通过网络，电话和我们预约的情况来看，基本上是这样的产品比较受欢迎。
安峰：产品线可能会根据保障性住房有一些调整，我知道博洛尼的林总一直是做高端住房为主，现在我们专门保障性住房这块，您怎么看这个事情？
林周勇：一说到博洛尼，就会想到科宝，博洛尼是中高端的，给我们的感觉保障房的蛋糕看上去很美，但是吃起来很苦，因为确实好几年前大家都在提保障房，因为保障房的客户其实要求不比一般的客户少，而且我们有一个强烈的感觉，保障房的客户对服务的要求比正常的客户还会更高。我们在实践当中体会到的，一般的客户反而好一些，这个市场今天整个中高端市场还是受影响比较大的，但是保障房这块的市场还是非常大的。有一个现象，我觉得保障房有很多的问题，团购网站，他们搞了很多团购的活动，对我们来说，刚才王总说了，做保障房也并不一定说会岗地您的品牌，所以我们做保障房是用科宝这个品牌推了一个无敌套餐系列，大概套餐面积60平米的装修，如果按照精装修的标准的话，从装修到橱柜、卫浴、地板标准化大概5.58万，这是现在我们推的无敌套餐系列，我们也是通过这个方式可以去增大销量，然后分摊一些成本。对品牌影响，您推出某一个系列，对品牌不会也很大的影响。
保障房的客户还有一个特点，前面几位领导都讲了，说到他们会特别注重时尚，会注重环保，其实我觉得还有一点，他们特别注重功能，因为面积都特别小，所以他们非常注重实用功能，所以我们做无敌套餐的时候，对于功能的需求做的更多以后就和开发企业相连，前两年我们推了无敌套餐，又推了其他的版本。
安峰：我们知道厨房可能是对保障房还是商品房都是非常重要的地方，保障房的厨房相对小一些，研发的智慧更高一些，志邦做了哪些产品的展现呢？
何富伟：面对目前的寒意渐浓的市场氛围，我们认为在中低端或者是中低户型，中小户型的厨房我有三个观点，第一个观点我们需要通过批量化和规模化降低这个产品的制造成本，这样我们就有更多的空间让消费者以三线的价格购买消费一线的品牌的橱柜；第二个观点，刚才几位老总也讲了，小厨房对功能性的需求更丰富一些，可以有效的降低成本。
杨刚：我们没有像红星王总提到的在品牌上有顾虑，我们认为品牌首先是一个品质，是一个责任感，所以我们也不认为保障房提供大量的产品，会使我们的品牌受到影响，我们希望通过向保障房提交品质优良，性价比比较高的产品，在市场上建立口碑，这就是我们的品牌。另外我们去年年底的时候筹划这块工作，我们开发了一些新的产品，包括床垫，软床，中间也经过了一轮的修改，第一轮出来了以后，我们董事长亲自把握，他觉得整个产品在外观和定位上，符合保障房，通常我们所说的保障房会土一点，但是我们把这个修改过了，之前我们认为自己企业做这些工作，如何解决一个企业自己解决的问题并不难，我们可以性价比高和品质高的产品，我们在保障房产品方面非常累，而且累又不见成效，目前我们有几个方面可以合作，一个是跟地方的小团体合作，和一些团购网站合作，这是加盟的行为，并没有办法上升到整个企业的行为，还有一个是可以提升到比较终端的大型卖场，如果我们从政府角度整合房地产，卖场资源，厂家资源的话，对整个社会资源是一种集约，是一种绿色，负责任的行为，我们都知道现在大力推行精装修，在保障房方面是否也可以推行低成本，有品质的精装修，就需要我们从户型设计，保障房的建设和后期的厂家的选择到后面的营销行为的一些配合做真正的一条龙，但是谁来做，怎么做。
安峰：保障房入住率会非常高，那么陈秘书长觉得保障房对家居行业到底有多少机会，能不能简单的用一两句话来说一下？
陈志：保障房这个事情比较纠结，保障房的设计上，我们都是依照大跃进，因此有巨大的后遗症，标准图集没有，我们到底应该怎么样设计，而且遇到一些房屋的问题，换句话说我们保障房在设计当中如何更加的保证我们的消费者能够合理的使用空间，本身就小，我们需要家居的配合，让他的组合性，多功能性，适用性更强，所以我们也在摸索，这是我们感觉到很为难的一件事情，但是我想随着时间的推移，随着政府工作力度的加大，这个问题马上会解决，住建部已经委托了一些设计单位做了一个保障房的标准图集，我们要让更多的企业看到这样的图集，接下来我们以标准图集入手，我跟王总在深入合作的过程中，先从标准图集来。
我一直在琢磨，我想我这边稍微做了准备，你上来直接让我们喜临门的企业说，恐怕没有政府的能力我们做不了，就大卖场这样的平台来做是最好的，最直接的，这样的话，我们会把一些当月的交易的信息及时的给王总，都有哪些楼盘，小区，一栋楼什么样，我们不知道，长期的接触过程中设计方案、施工方面有一些资源，没有问题，这样的话，我们可以提前把这个工作结点前移，拿过来以后，通过王总和家居企业，先在图纸上你就可以设计出来，在菜单上有一个选择，这是一个方式。另外一种方式，我们刚才喜临门的王总也提到，我们现在需要做精装的，我们不叫全装修，我们叫精装修的概念，这个也是扬州的政策，随着没有被按掉，但是他有他的积极性，这样我们想，我们在行业当中推精装修的概念，并不是说开发商做精装修，我们能不能把精装的内容和家居结合起来，不管怎么样，给他一个点，让消费者来选择，我们提供这样的服务，通过红星美凯龙或者其他的大的家居卖场这样的平台整合起来，然后让这些消费者在这方面可以很多的选择，各种菜单式的，在后期的服务当中家居企业提供。
还有一种我们想真正的上下游联动，共同抱团，求变，求生存，我们很多的全装修的概念出发，更多的鼓励企业，引导企业做全装修，在设计之初，我们把我们各类的家居的图集，资料，包括产品，各类的设备，尺寸要求，坐便器的要求，博洛尼，科宝等等一系列的家具，我们拿给开发商，开发商可以做各种各样的选择其实做住宅产业化这个事情也很长时间了，我们也感觉到政府强制性的东西有时候很难执行，但是当我们市场需要的时候，这个事情就好做了，所以我特别希望让我们的消费者能够知道，说我们志邦有，我们博洛尼有各种各样好的产品适合我们，我们现在就要求你卖房的时候要有他，我们特别注意到，近一个月我们的销售当中，装修的房产反而好卖，我们看到的西山一号院，金茂府都是精装修的产品，而且产品的性价比不低，所以我想这是一个共赢的，所以我们更希望我们的平台可以搭起来。我们跟各个卖场在探索一个对接的方式，我们也希望新京报共同推这个事情。
安峰：房产和家居前期的沟通可能会有这样的定位。
陈志：保障房这个事情实际上这里面有政府的成份在里面，我们首先说3600万套，在这个问题上，我们必须要有社会责任，还有我们必须要理智，一开始我就说要把保障房这个事情扩大，工商联的会长也说了，大概会到两万亿的带动。那再放大的话，不止两万亿了，普通商品房应该比保障房还大，我觉得市场很大，关键是我们的产品和建筑怎么结合。
安峰：下面我们请到了一些房地产开发商的朋友：
京汉集团品牌副总赵四海先生
居然之家总经理韩光先生
东方瑞寰首席品牌官汤鹏先生
安峰：韩总面对保障房建设方面我们有什么动作呢？
韩光：我刚才在下面听博洛尼的林总说了一句话，保障房蛋糕很大，但是吃起来比较苦，很辛苦，居然之家针对保障房我们的具体的一些措施，首先是实实在在的让利，从今年开始几次比较大的促销活动，我们专门对保障房的业主有20%的左右的让利，另外也像一些家居卖场一样，针对保障房业主提供了一些套餐的组合，我想在保障房这块首先考虑的是保障房业主能够迈进居然之家，看一下这些东西，或多或少的有一些感觉，居然之家这些大的卖场里面东西比较贵，今年首先投入比较大的精力是做这些，把价格大幅度的降下来，不讲价，不砍价，不打折，很多的家具价格也有大幅度的下降，对保障房的业主应该是有一定的吸引力，这就是我们具体的做法。
安峰：赵总，您觉得从开发保障房这块，做这么多年保障房的户型特点哪一些可以和家居结合在一起？
赵四海：关于住宅国家也出台了70、90的政策，保障房实际上要低于这个，我们目前在石景山有一个项目，其中有一部分安置房，还有两限房，一居的面积就是40多平米，两居一般都是90平米以下，所以相对来说这种保障房明显的从户型上要比我们的商品房小，对家具企业来讲，家具的尺寸大小肯定比常规的要小。
安峰：汤总这边吗？
汤鹏：去年东方家园做了北京市场的消费者调研，通过调研我们发现实际上消费者不同的收入决定了消费水平，不同的消费水平关注度确实有很大的差异，整体来讲，陈秘书长总结的非常好，我归纳一下，包括时尚、环保，耐用，也就是我们所说的品质，另外还有经济性，价格，从我们调研，相对来说是从中低收入水平，低收入群体更关注价格，高收入的人相对关注品牌、设计，所以我们可以感觉到，受面积的影响，整体的总价相对比较低，也可以满足中低收入者的需求，所以价格方面是比较关注的，作为家居行业来讲，实际上品质永远是第一位的，健康和品质也是非常重要的，实际上针对调研来看，包括东方家园欧华尚美这些公司也是按照市场的导向转变我们的营销策略、产品策略，包括我们现在正在开展的活动，推出的就是健康保险，品质保险，实际上就是针对刚才说的几点，谢谢！
安峰：我们知道轻舟装饰的董事长陈耕先生去年做了一些保障房的项目，也请陈总来介绍一下他的心得。
陈耕：我们做了几套，我在想跟你说的题不是特别一样，我们主要是从精装修的角度做的，而且我们针对的不是保障房，我们针对的更多的是公租房，刚才我想了实际上有一些企业，或者说我们的选题聚焦层面还是不太一样，公租房实际上刚才一位老总说的，基本上就是精装修了，我的感触就是什么呢，我们做的几个项目都是北京市经典的公租房，这里面有很多的新鲜事，而且我们成立了一个研发中心，其实主要还是希望从住宅产业化的角度，在这个方面我们做了很多深入的研究，包括如何用新产品替代干湿作业，现在的人工成本非常厉害，在这方面需要更多的先进的材料，技术。至于说我们做的项目，我们针对公租房也有一个专门的部门做，这个项目，这个部门毛利还凑合，这个里面也发现基本公租房都在大的国企地产商手里。我的意思是从一门心思钻的公租房的角度来讲，我们花很大的心思做白皮书，国家不管政策性的还是怎么样的，既然政策出了，我们就要做下去。
赵四海：刚才陈总说的我很有感触，我说一个小故事，我们去年在石景山项目开盘的时候大概800多套房子，当时选房率非常高，最后只有十几套没有选中，剩的基本上都是三居，可能比其他的房子也多十几平米，也就多七八万块钱，但是很多人就是因为价格的原因最后选择了放弃，所以从保障房的角度来讲，价格肯定是非常重要的一个因素，另外说到户型上，保障房有几点，跟商品房相比更多的保障房没有办法做到南北通透，更多的是南、西向塔楼的房子，对于这种房子将来的装饰、家居，用一些比较简单的风格，明快的颜色可能更符合他们的生活的需求。
安峰：居然的韩总，您觉得卖场怎么样和品牌商合作提供更好的服务呢？
韩光：卖场和品牌的合作，我想刚才很多很多的老总已经谈到了，保障房的业主最看重的还是价格，所以包括刚才红星的王总提到的跟几个家具厂联合的举动，居然也是一样，我们尝试着跟家具、家装都是推出了一些套餐的主题活动，这其中着力点还是在价格方面，我们知道保障房的业主购买力相对来说有限，如果要想满足他的需求，必须是性价比非常非常高的东西才可以。
安峰：非常感谢几位老总的观点，这轮提出的最重要的观点就是价钱，保障房最重要的还是低价，这样的平衡可能给他们带来更多的利益。
陈耕：刚才秘书长也讲了，其实他还不是要求非常高，要环保，要功能多，其实说多了两项，要容易维护，这个公租房给你陈耕住五年，再给下一个人全坏了，你必须还要容易翻新，我怎么处理快，确确实实要求非常高，在这些方面我们想如果有一些好的新材料，我记得一些公司做了一些联盟，如果以这些新材料来做的话，会对公租房或者保障房市场有很大的帮助，保障房刚才陈秘书长说可以做补充住宅，我跟北装协见了一个建委信息处的人，他已经在研究整个保障房都采用精装修的方向，这个未来应该是一个趋势。现在的高人工成本是装饰企业自己掀起来的，如果要调的话，现在的人工定额非常低，为什么我们要想办法替代湿作业，40岁以下的瓦工现在基本看不到，所以未来的趋势一定是在这方面做文章的。
安峰：非常感谢几位老总的观点分享，今天的论坛就到这里，再次感谢几位嘉宾。
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