建筑公司揭精装房内幕：实价仅报价二到四折
建筑公司副总揭精装房内幕
很多项目装修实价仅为报价二到四折售房合同只约定品牌装修使用廉价定制的“工程型号”
北京某建筑公司的一位副总披露称，很多精装修项目的真实花费，仅为开发商报价的两折到四折。
他揭开行业秘密――合同中往往只约定装修使用名牌，但不约定型号，“样板间使用高端型号，而实际房屋使用低端型号”的现象普遍存在，不同型号的价格相差五倍到十倍；有的开发商还让厂家生产出不在市场上零售、只定制给开发商装修使用的价格极为低廉的“工程型号”。
业内人士表示，开发商热衷建售精装修房，是因为有利可图：普通的毛坯房卖不出高价，打“精装修”牌房价能涨个几千元，而实际付出的成本并没有多少；同时，有的开发商还故意将部分房价转移到高昂的“装修款”中，以此来逃避税费。
业主讲述
装修瑕疵多业主有苦难言
采访过程中，夏女士详细地讲述了装修的种种问题。
“我们是冬天收的房。刚一进屋，我就觉得冷。”夏女士说，当时经过查看发现，窗户没有足够的关闭锁点，再加上密封条看着就质量不好，所以窗户的气密性很差。
她说，房屋使用的开窗限位器也很普通，根本谈不上高端。对于玻璃幕墙来说，普通的框架式结构的价格为每平方米1000到1500元。合同中约定提供的橱柜没有阻尼，使用感觉非常差。
她说，卫生间是招商地产当初的“宣传亮点”，充满了“高档词汇”。但实际上，交房后业主们发现，卫浴用的都是承诺品牌的最低档产品。
卫浴用品中包括杜拉维特品牌。记者在杜拉维特官网看到，该品牌的洗水盆有22种之多，价格从几百元到几千元不等。马桶最贵18000元，最便宜的也要4000元。
而夏女士最不满意的就是杜拉维特牌马桶。是分体水箱，看上去很普通，甚至连分段出水功能都没有，根本不节水。最重要的是，马桶盖已经碎了两次了，连物业的修理工都说不能理解。
提到验收，夏女士无奈地说，自己和家人都对装修一知半解，连有的材料名称都叫不出来，更别提检验了。
“收房的时候只凭感觉，对照开发商提供的《住宅工程分户验收表》比对。”她说。
合同模糊只提“高档”二字
记者翻看了夏女士的购房合同。附件六《装饰和设备标准的约定》中，开发商几乎未对所用品牌、规格、价格做出具体说明，只是模糊地以“高档石材”、“高档实木复合地板”、“高档玻璃门”、“高档壁纸”等词汇代替。
偶有约定品牌的，后面也必定注明――“或同档次产品”，如：卫浴五金标准为“汉斯格雅、高仪或同档次五金龙头”，墙面标准为“高级壁纸或同档次乳胶漆”。
“合同中约定的墙纸，就被一个或字替换掉了。”夏女士说，墙面涂的是乳胶漆市场价100多元一桶，这比动辄几百元每平方米的墙纸来说，省了不少钱。
记者注意到，该合同约定装修按照建筑面积计算。“如果说装修费是被揉进房价里的，那业主把公共部分的装修也承担了。”夏女士说。
业内揭秘
实际成本仅为报价二到四折以次充好三种手段轮番用
“成本控制之外，猫腻更多。”张华告诉记者，最普遍出现的问题，是高档材料、用具不高档，或质量很差。
他说，以次充好是开发商的主要猫腻，而手段有三种。
第一种手段是，即便是名牌材料或用具，也有大量型号，而不同型号之间价格相差幅度很大。“同一品牌，我在样板间里用最高端的，但实际装修时我用最低端的，这样钱不就省出来了吗？”他说。
张华还透露，为了让成本达到最低，有的开发商还和厂家谈好，让厂家生产不在市场上零售、只定制给开发商装修使用的所谓的“工程型号”。
“卫浴五金、整体橱柜、地砖、地板等，都有大量的“工程型号”。经常会有一些业主疑惑，为什么我家的精装房用的东西，虽然是名牌的，但市面上看不到这个型号啊，原因就在于此。”他说。
张华进一步解释说，这也是开发商在合同中，大都只约定装修材料、用具的品牌，而不约定具体型号的真正动机――购房者的专业知识和验收经验本来就不足，因此很难在验收时发现问题。
“第三种就是在合同中约定或同档次。 或同档次的解释可以有很多种，换个你压根没听说过的品牌，你哪儿知道到底是高端还是低端？开发商模糊化操作合同，无论是对选材的成本把控还是避免维权纠纷都有利。”他说。
张华用乳胶漆举例说，业内很少有使用真正名牌乳胶漆进行小区精装修的。“只要没有刺激性气味，刷出来都是白的，业主很难能分辨出真假。就这一项，开发商就能省出不少钱。”他说。
此外，精装修费用只按面积计算，不列明地板、门窗(装修效果图)、厨具洁具各单项费用，也可以使开发商规避责任。
“一旦出现纠纷，开发商会说，装修费已经均摊到面积里了，这块儿我虽然用了便宜货，但我另外的地方还用了更高档的东西了呢，总的装修费用我达到了约定标准！作为业主你很难争辩。”张华说。
延伸采访
建精装房既能涨房价又避税
为何近年来，精装修小区渐成风尚？
作为国内多个小区的主要建筑商，张华解释说，开发商改售精装修房，主要是从经济利益角度考虑。
他说，国家出台的限价措施已使房价进入平稳期，房地产投资属性下降。以“使用”为购买目的的购房者所占比例越来越大，这部分人不但关注房价，也关心住宅的舒适程度，于是精装修小区越来越受到青睐。
“开发商也乐于建设精装修小区。一方面可以迎合消费者的需求，另一方面也有利可图――普通的毛坯房如今卖不出高价，但打出精装修这张牌，房价每平方米涨个几千元不成问题，而实际装修成本并没有多少！”他说。
另一位房地产业内人士则讲了另一层动机――如今开发商资金普遍不宽裕，都在千方百计地“节约成本”。于是，有的开发商故意将装修费用定特别高，将部分房价转移到“装修款”当中，以此来逃避一些税费。
他告诉记者，这和二手房市场中一直存在的通过在合同中约定高昂的装修费用，来达到减少支付税费的行为类似。
“这也慢慢变成了行业内的潜规则。个别胆儿大的公司每年能逃掉很多税。”他说。
据媒体报道，华远地产董事长任志强曾表示：“现在很多房企觉得我要不做精装修，我交的土地增值税会多。因此故意加大成本，想少缴一部分税。”
房地产专家说法
出台验收标准是解决问题根本
首都经济贸易大学土地资源与房地产系主任赵秀池教授认为，无论是从节能环保的角度，还是购房人省时省事的角度，精装房肯定是行业发展方向。
赵教授建议，未来应由开发商为精装修房投保，业主作为受益人。一旦发生装修质量问题，由保险公司对业主进行赔偿。“这样既可以保证业主利益，也可以避免集体纠纷。”她说。
赵教授说，在监管层面，目前还没有关于精装修房的验收标准。这种情况下精装修房出现问题在所难免。
她建议，在精装房必定成为发展趋势的大背景下，国家应该尽快出台精装房验收、施工标准。有了明确的标准，才能解决当下的精装修房问题。
针对小区精装修房中的问题，记者采访到北京某建筑公司的副总经理张华(化名)。这位有着十多年建筑、装修经验的业内资深人士，揭开了种种不为人知的“行业秘密”。
“5000元一平方米？”听到公园1872小区的装修标准，张华笑着摇摇头，“其实有很多所谓的精装修，装修标准都严重掺水。”
张华说，据他了解，很多房地产项目真实成本能达到1000元就算不错了，“心狠的”，每平方米装修标准只有五六百元。“顶级豪宅(装修效果图)，才会花每平方米3000元以上的“大本钱”去做装修。“实际成本，是开发商报价的两到四折。”
他表示，精装房报价，由材料费用、施工费用、设计费用和后期售后费用组成，前两项水分最大。
“精装房每套房屋的装修风格、标准大体是一致的，装修材料可以一起购买。就算开发商承诺的名牌全部兑现，采购价也比市场价最少低一半。”
“从装修公司方面来说，大批的公装，报价也会低不少，一般来说能便宜30%。有的开发商干脆自己成立装修公司肥水不流外人田，这样做成本就更低了。”
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