春节后火热的杭州住宅和土地市场何去何从？
本周三(2月20日)，随着温家宝总理在国务院常务会议上再抛调控论调，被业内称为“国五条”的新调控政策再一次成为2013年中国楼市的宿命。相比以往四次调控的“亡羊补牢”性质，此次调控出手之快出乎不少房产界人士的预料；毕竟，虽然过去半年许多中国城市经历了持续的量价齐升，但房价同比上涨幅度有限，多数仍低于2010年初的房价峰值。
这或许才是调控的真义所在：在市场进入疯狂前即时遏止，而不是在全民陷于投机游戏中不能自拔时慌忙出手。以杭州楼市为例，在经历2012年下半年的强势反弹之后，迎来了“史上最强一月”的翘尾行情，春节长假后住宅与土地市场更是双双“开门红”，形势的累积有从量变向质变转化的迹象。在这个时候，国家适当地吹吹政策风，重申一下调控的决心，可以防止楼市泡沫重新泛起，给市场各方一个良性的预期。
当然，经过长达三年的调控，杭州楼市价格水平已经有深层回调，自住客已成为购买主力，市场的基本面与前几次调控不可同日而语。因此，如果依目前“国五条”的基调，无论后面会有房产税还是差别化信贷的细则出台，都很难像前几次一样让市场迅速进入冰冻或导致房价跳水。颇为耐人寻味的是，就在“国五条”出台的同一天，标准普尔宣布：将中国住宅房地产开发行业的评级展望由负面调整至稳定。这也是继惠誉和穆迪之后，国际三大评级机构在一个月之内再次表态看好房地产市场前景。
新一轮调控靴子落地，
“国五条”预示房产调控升级
蛇年伊始，楼市上涨之风愈演愈烈，“二套房贷政策收紧，二手房交易税费将大幅提高……”等有关房产再次调控的传言也传得沸沸扬扬，就在大家忙着辨别真伪时，房产调控加码的“靴子”突然在本周三落地。
本周三(2月20日)，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对近期部分热点城市房价上涨趋势明显，研究出台了5项有关调控措施，业内称为“国五条”。这是自2009年12月份楼市调控以来，国务院对楼市的第五次调控。与前一次调控相比，“国五条”除了再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房外，还提出扩大房产税征收范围及加大土地供应量等新举措。
“国五条”明确，扩大个人住房房产税改革试点范围。实际上，2012年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。去年年底，多个全国性研究机构已明确表示，扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定，湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。
房产税试点扩容箭在弦上，杭州或将成为新一批房产税征收城市之一。至于时间点，有业内人士预测，房产税试点可能会在明年中央经济工作会议之后出现突破。
“新五条”同时提到“2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。”对今年土地供应量提出了新算法。
“从之前的‘不低于前2年平均实际供应量’到新政提出的‘不低于前5年平均实际供应量’，这一变化值得肯定。”一位业内人士告诉记者，杭州前两年推地量太少了，以杭州为例，前五年(2008年-2012年)平均推地量为2075亩；前2年(2011年-2012年)平均推地量约1410亩。比较之下，以“五年来平均”势必增加了土地供应量，由此可见，未来一段时间，土地的供应量有望保持高峰水平。
春节后杭州购房需求依然强劲，房价补涨回稳
两会还没开，国务院就急着出台了楼市调控“国五条”，某种程度来说，还是被去年及今年以来房地产市场所呈现的上扬行情逼的。去年虽然经历了史上最严调控，但全国房地产市场尤其是一线城市还是上演了大逆转，创出历史次新高，并将年底翘尾行情的热度延续到了2013年春节前后，政府此时重提调控，显然是要表明态度和立场，让市场发展继续在可控范围内。
根据统计，今年2月9日至15日，该机构监测的27个城市中，有21个城市楼市成交量较去年春节同期上涨，其中14个城市成交量涨幅超过一倍。就在“国五条”出台当天(2月20日)，商报记者实地采访了杭城几个中高端项目，发现这些楼盘不管是春节长假期间还是长假结束都是人气闹猛。在春节长假期间仍有8套成交的绿城・西溪诚园售楼部，记者看到前来看房的客户络绎不绝，据说从过年到现在，每天基本有40组左右看房客户，最多的时候要超过50组。西溪诚园销售人员告诉记者，从今年1月1日至2月20日，西溪诚园已经成交了95套，销售金额达5.7亿元，其中2月份就成交了26套，有10套还是春节后这几天成交的。同一板块内的万科・西溪蝶园虽然可售房源不多，但人气同样很旺，正月初四到现在每天有15-20组的客户。据营销人员介绍，西溪蝶园在售的180方和250方两种户型目前总共也就二三十套，大部分房源都在去年和前年去化了，现在几乎是尾房销售，但前来买房的购房者意愿也很明确――为了改善自住。
“价格已经补涨回稳，这种情况下购房需求还是这么强劲，其实未来的上升通道是可以预见的。”一业内人士说。据了解，虽然去年初杭州房价大幅下挫，但自去年年底及今年一二月份以来，多个板块的房价已经回到了2011年水平。像城北的北部软件园板块，2011年新开楼盘的均价在15000-16000元/平方米，去年年初一度跌至12500-13500元/平方米，但目前该板块在售的几个楼盘已基本回到了16000元/平方米的水平，个别楼盘均价已冲破18000元/平方米。也有开发商表示，如果市场行情稳定，鉴于今年推出的产品位置和品质上有所升级，价格还要上调。
杭州土地市场日渐升温，央企和上市大鳄拿地热情惊人
“国五条”内对住房用地供应总量的规定，倒是在春节后的杭州主城区土地市场上有所体现。就在2月20日当天，杭州主城区有3宗宅地出让，着实让”蛇年首拍“热闹了一把：被冷藏了5年的之江度假村地块终于花落世茂房产，牛田单元和祥符单元两宅地更是经过多轮竞价才尘埃落定；而从2月20日到3月21日，杭州主城区共将推出17宗宅地、共24宗地块，这样的推地量和推地节奏在最火的2009年和2010年也不曾有过。
国土局相关工作人员告诉记者，土地挂牌出让还是根据市场的需求来的，有这么多土地出让，就说明开发商的需求有多旺盛。以周三刚刚以26亿元收入两宗宅地的世茂房产来说，从去年下半年开始就频频现身各个土地出让会现场，无奈都空手而回，眼看在主城区唯一的住宅项目钱塘帝景进入销售尾声，公司对土地的“饥渴”可想而知。事实是，去年以万科、龙湖、中海、保利等房企为首的全国性开发商已经在杭州搜罗了不少地块，某知情人士告诉记者，这些房企去年就贯彻了在全国各地大肆拿地的方针，增加土地储备，虽然在杭州拿地，但不少是集团总部做的决定而非地方公司，足见这是一个全国性策略。
也正是在这些“外来大鳄”的东征西突中，杭州土地价格也从低谷中逐渐反弹回升。像今年2月1日出让的余杭区勾庄地块，融科以8302元/平方米的“天价”拿下，而去年万科和滨江拿下附近的宅地时楼面价只有4430元/平方米和6256元/平方米。此外，为了抑制高价地，去年杭州主城区还出台了土地出让新政，成交的所有地块在溢价率达到49%之后均将进入投报保障性住房或安置用房面积的程序，期间就有多宗地块最终进入到保障房面积竞报环节，配置保障房面积占比最高达37.5%，另外还有一宗商业地同样因为溢价率达到49%而配置了保障房，也从一个侧面反映了土地市场正逐渐翻热。
“国五条”未雨绸缪敲山震虎，改善型需求仍待寻找出口释放
从去年年底的翘尾行情到春节后的市场重启，大江南北楼市响起一片“涨”声，使得国务院常务会议忙不迭地迅速祭出了“国五条”大旗，用业内资深评论人丁建刚的表述来说就是，“紧急强化调控，甚至连等到半个月后的两会都等不及”。
此番“国五条”的提出，应该说是政府层面嗅觉敏锐想要未雨绸缪敲山震虎的结果。细数楼市历次调控经历，国家的严厉调控政策往往出手偏晚，常在楼市已达沸腾状态的时候才介入进来，最终容易导致无法压制事倍功半的局面。这一次楼市量价齐升的苗头出现不久，“国五条”这座“五指山”就大举压下，市场分析普遍认为，“国五条”坚持调控政策不动摇、力度不放松，无疑是扭转房地产市场预期的及时举措。多位业内人士并且分析认为，虽然会议并未提出具体的调控新举措，但预计两会后中央将有很大可能会出台力度更大的调控新政。
单就“国五条”而言，由于全部调控措施均为已有或已经表述过的措施，这次只是强调了要继续强化，因此业界也有不少声音表示“老调重弹”的成分居多。但“国五条”终将会对市场各方的心理层面造成不小影响，正如丁建刚所分析认为的那样：“近期市场将会降温进入一个观望期，等待房产税改革试点范围扩容的‘靴子’落地，看‘靴子’落到哪个城市，等待扩容城市的方案和税收力度。”
从另一方面看，尽管影响楼市的因素多种多样，政策、资金或人们的心理都会影响人们购买住宅的热情，但最核心的依然是供求关系。从2009年12月中央下发本轮调控的第一道“紧箍咒”起，杭州改善型人群的换房升级意愿被压抑搁置了三年。在度过了心理的不应期、房价的观望期以及资金池的匮乏期之后，许多家庭换房的意愿已经达到又一个高峰。毕竟，这些家庭的储蓄在这三年中逐渐增加，加上杭州房价整体水平也下行了不少，基本上已经可以抵消“二套房首付60%”所产生的首付款不足问题。手握大笔现金，拥有对现代化居住环境的强烈向往，再加上对历次调控的“耐药性”，使这部分购买力目前很难被压制。
经历过2012年的风云变幻和楼市结构根本性转变后，首次置业的刚需人群包括首次改善的购房者在杭州早已成为买房主力，投资和投机性买房行为近乎绝迹楼市，因此可以预见到的一点是，以“支持自住需求、抑制投机投资性购房”为宗旨的前后各种调控政策包括“国五条”，接下去对于杭州楼市的打击面和杀伤力将会比较有限。
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