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"国五条"冲击家居行业二三线城市领跑

https://www.biud.com.cn 2013年04月10日13:33 家居装修知识网

地方紧锣密鼓地出台国五条细则，截止到4月8日，经本报记者不完全统计，全国已有17个城市出台了不同力度的国五条执行细则。

一位接近住建部的人士告诉本报记者，原则上住建部不会出台“一刀切”的楼市调控政策，但对于各地落地的调控细则，住建部将进行汇总、分析，并进行评估。

“评估之后，也会向国务院进行汇报”，上述接近住建部的人士表示，在汇总、分析的过程中，住建部重点关注各地落实差别化房地产信贷、税收和限购执行等情况，并将对政策的后期执行和落地后的市场反应进行密切关注。

特别值得一提的是，北京差别化房地产信贷政策已于4月8日正式实施，且据本报记者了解，北京有关20%个税、差别化房地产信贷以及限购升级等政策均已落地执行。

汇总、测评

4月8日，山东住建厅的一位人士接受本报记者采访时了解，已经获知住建部摸底各地国五条落地执行情况，与此同时，山东省也将在省内开展有关房地产信贷、税收和住房限购政策执行情况和效果的专项督查。

距离3月底大限已过一周，据不完全统计，全国有17个省市出台了执行细则。

但兰德咨询公司一位负责人认为，多数城市的政策力度温和，这与当前地方政府仍然依赖于土地财政收入的现实密不可分。

与此同时，一位不愿具名的地方副市长介绍，各地的楼市情况不一，部分三四线城市的楼市库存高企，房价较低，不可能都照搬北上广的调控模式。

上述接近住建部的人士也表示，基于各地不同的楼市情况，原则上住建部不会出台“一刀切”的调控政策，但是考虑到地方存在依赖土地财政等情况，或放松调控，住建部也将对各地的调控效果进行汇总、并分析测评。

“不排除基于当地的楼市情况，要求其调整政策，”上述人士表示，汇总、评估的报告也将上报国务院。

不仅如此，本报记者亦从住建部获悉，住建部正在筹备有关房地产市场信息系统建设和应用情况等房地产长效机制建设的基础性工作。

“保刚需”存疑

值得一提的是，在住建部汇总、分析各地落地国五条执行情况之时，北京有关差别化信贷、20%个税、限购等政策已经全部落地执行。

对于北京而言，为确保刚需，新政规定，购买首套90平方米以下自住住房的，根据个人信用等级，贷款最高额度上浮不超过30%。

但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，北京差别化信贷的落地，最受伤的无疑为改善性购房需求，部分改善性需求入市将因此延期。

亦有业内人士也提出质疑，北京差别化信贷政策亦存在误伤刚需的情况。

北京的公积金新政首次限定了借款申请人的月还款额度，如果借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。

张大伟介绍，根据北京的房价情况，北京月工资1.4万以上的购房者，不乏很多刚需族，再基于房租、生活成本等计算，提高月还款额度无疑加剧刚需购房者的压力。

浙江大学土地管理系教授杨遴杰表示，大多数申请公积金贷款的职工是希望以时间换空间，承担比商贷更低的利息、还款额度，提高月供的政策，也将违背合同法和贷款约定，和缴存者的利益不符。

近几年来，随着行业洗牌、产业转移与市场布局的加速，我国家具业呈现出一种特殊的态势，那就是：一线城市家具市场所占比例有所下降，二三线城市所占比例正在上升，并成为家具市场增长热点和竞争焦点，在家具企业发展决策中发挥着越来越重要的作用。

一线城市市场份额下降

据了解，自从进入2010年以来，我国一线城市房地产市场受众多因素影响，逐渐放缓了发展的步伐。尤其是国家为遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民的住房问题而“重拳出击”，相继出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策，并主抓一线城市。据有关重点城市房屋交易数据资料显示，至 2010年5月初，我国一线城市新房交易面积同比下降了35%，全国平均新房交易面积同比下降了6%，对于约40%的需求依赖于房地产拉动的家具行业来说，其打击是相当大的。

相关政策延续到2012年，一线城市商品房的交易依然受到抑制，继而持续影响家具市场。在房地产交易量叠加停滞的态势下，一线城市的家居消费自然是显得更为理性。“当市场发展到临近饱和状态时，肯定会有部分企业另谋他路。目前市场冷淡期，选择离开的企业也不少。”某布艺家具老总表示。

业内普遍反映，现在一线城市的生意是越来越难做了，物价过快上涨，原材料价格、用工成本、场地租费等一系列费用涨得让厂家都有点喘不过气。而且，经营成本的增加直接导致利润的缩水，若要提价，客户一时不接受也就卖不动，不提价就面临亏本。这种尴尬局面在一线城市很有代表性，已成为大部分厂家经营一线市场的难言之“痛”。相对于其他城市而言，一线城市的“微利时代”来得更早。

二三线城市成领跑主角

在一线城市陷入“停滞”，行业整体不尽人意的背景下，二、三线城市却表现出强劲的后发优势。以佛山为例，去年佛山的一手商品房成交量依然处于高位，达到782.36万套，约超过广州30%，稳坐“广东一哥”宝座。二三线城市家具业的给力表现，主要出于以下几个原因：

其一，二三线城市房地产业后劲十足。国家房地产调控政策出台以后，政府主抓的仍是一线城市，而对二三线城市的管控较松，以至于二三线城市的房屋成交量出现“量价齐升”的局面。据国土资源部对105个城市监控统计的数据来看，房产调控这一两年，我国综合地价涨幅超过5%的城市有14个，一线城市只有上海名列其中，剩下的全是二三线城市，二三线城市的地价上涨幅度超过一线城市，作为房地产的下游产业家具业自然也跟着大受裨益。

其二，相比一线城市，二三线城市基本物质和劳动力成本较低，便宜的场地租金和低廉的用工成本，在经营成本上缓解了家具企业的压力。

其三，我国中小城镇的发展战略、“十二五”规划对民生的偏爱，家具产业迁移等宏观政策也促进了二三线城市家具业的发展。

其四，我国正进入80、90后结婚高峰期，80后年均新出生人口超过2000万，其中绝大部分集中在二三线城市和农村。80后结婚大潮必然也会推进家具市场的发展，二三线城市家具市场发展空间广阔无比，其必将成为下一个家具市场“领跑者”，从而推动家具产业不断发展。

一系列利好因素，使得家具经销商和厂家都纷纷看好二三线城市市场，许多企业也纷纷推出“主攻二三线城市”的发展思路。