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博鳌特稿赵驹：房企洗牌不会很快发生

https://www.biud.com.cn 2013年07月29日17:39 家居装修知识网

编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题"改革时代的地产新力量"，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出"改革时代的地产新力量"2013博鳌房地产论坛系列报道。

观点地产网见习编辑赵思茵在中国，赵驹很大程度上已经等同于"瑞银"两个字，瑞银投资银行在中国市场迅速崛起与其现任中国区主席赵驹密不可分。

在接受观点地产新媒体的采访时，赵驹一直表现出对房地产方方面面认识的深刻。他很明确地指出，房地产还是有一定的扩张范围，还没有到整个行业处于极度萧条或者极度压抑的情况。原因则是，"房企融资渠道拓宽了，发展方向变了，洗牌不会很快发生"。

但是对于中国房地产的未来发展，赵驹也很清晰地表示，在未来十年，房地产肯定不会继续保持这么高的发展速度，因为"增长速度还与中国的家庭数量、现在的存量有关系。所以，房地产肯定会有一个见顶的时候"。

而对于国家对房地产的金融调控问题，他认为，金融控制对房企会产生一定影响，但不能说控制了国内银行的信贷就能控制房企的融资安排。"调控之下，房企还是各自有各自的出路，各自有各自的办法"。

此外，这几年港股IPO始终不是很景气，上市的房企不是很多。但赵驹并不担心，只要股票足够便宜，总有投资人愿意来买，房企赴港上市的前景仍然会有。

对于房企来讲，在香港上市只是目的之一，目的之二是希望在香港利用债务资本进行融资，"尽管通过债务资本进行融资速度缓慢，但前景还是非常不错的"。

以下为观点地产新媒体对瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生2013博鳌房地产论坛专访实录：

观点地产新媒体：国内融资环境非常严峻，您认为开发商如何解决资金问题？未来房地产金融改革的方向是什么？

赵驹：金融控制对房企会产生一定影响，但不能说控制了国内银行的信贷就能控制房企的融资安排。调控之下，房企还是各自有各自的出路，各自有各自的办法。

第一、房企自身的股本，这些年开发商都赚了很多前，房企之前的资金就可以支持其一段时间的发展。

第二、今年房企的房子都卖得不错，回款都很高。一些在香港的红筹房企，都表示今年回款不错，暂时没有融资的计划。

第三、通过国内的信托市场、担保公司、资产管理公司、典当公司等都可以解决房企短期融资的问题。

第四、相当部分房企都有境外融资的渠道，特别是红筹房企、境内的房地产企业以各种方式在香港市场发行了大量的美元债券。今年来就有万科、世茂、河南建业、雅居乐、奥园、合生创展等房企，都在五月前的窗口期进行了大量的融资。

观点地产新媒体：货币超发与流动性泛滥被认为是房价上涨的推手，中国金融与货币政策是否需要调整？

赵驹：要维持经济增长还是要有一点量化宽松政策。目前来看，我国每个月的新增贷款量还是很大的。虽然六月底的时候资金有过紧张的时候，但这并没有改变宏观政策的基本面。

银行对于房地产企业或者涉房企业的贷款已经非常大了，银行的内部风险控制也会关注到这一点。长远来看，银行信贷政策对房企来说不会有太大的变化。

观点地产新媒体：在这种情况下，是否担心港股IPO窗口收紧甚至关闭？

赵驹：这几年港股IPO始终不是很景气。从2009年起，北京金隅、龙湖等大块头企业在香港上市以后，现在每年都有几宗房企赴港上市的案例，但总的来说，上市的房企不是很多。

只要股票足够便宜，总有投资人愿意来买，房企赴港上市的前景仍然会有。

另外，现在房企在香港上市以后大量转向境外融资，在香港上市只是目的之一。目的之二是希望在香港利用债务资本进行融资。尽管通过债务资本进行融资速度缓慢，但前景还是非常不错的。

观点地产新媒体：接下来的融资趋势会有什么变化？

赵驹：目前看来，国家对纯房地产企业和涉房地产企业都没有任何的开放国内股本市场和债务市场的融资迹象，房企融资目的和融资的方向并不会有什么改变。一旦国外市场窗口期出现，国内房企还会积极准备到境外融资。

境内银行对融资额度仍然会控制得比较严，境内金融机构对于房贷或者开发贷款还是有内部的控制额度，并没有发现像2008年底、2009年初对房地产企业特别倾斜和特别支持的迹象。

此外，境外融资对于境内房企来讲依然很有吸引力，特别是用美元债务融资。未来两三年时间内，人民币仍是升值的趋势，美元融资还能够给房企带来汇率上的收益。

观点地产新媒体：房地产信托与基金都取得了长足发展，如何看信托和基金与房地产行业发展之间的相互作用？

赵驹：尽管其他国家也有房地产，但是像中国这样房地产对于GDP增长具有很大的推动作用的很少见到。然而，房地产这么大的推动力量和国内的城镇化和经济发展是同步的。这种大的规模建设一定要有融资的支持，因为这样才能转动，各方都能够获得利益。房地产商得到了利益，金融机构也得到了利益。

金融是逐利的，信托公司、担保公司、典当公司等都是在房地产市场进行逐利，而房地产本身短期利益相当稳定。要维持一定的GDP增长，房地产就必须在一定的量上运行，房地产金融业也会在一定量上运行。

而且，市场上的信托产品以及很多的短期融资产品的出现和发展，都与房地产行业的发展有直接或者间接的关系。

观点地产新媒体：很多人认为这次宏观调控可以使中国整个房地产行业的发展速度减缓，行业可能出现一次大的洗牌，您同意这种说法吗？

赵驹：房地产还是有一定的扩张范围，还没有到整个行业处于极度萧条或者极度压抑的情况。

发展速度放缓就会产生很多机会，房企原来的开发计划和想法，现在可能会有一些新的考虑。现在房企的资金状况并不像2008年下半年、2009年上半年那样紧张。房企融资渠道拓宽了，发展方向变了，洗牌不会很快发生。

但在未来十年，房地产肯定不会继续保持这么高的发展速度。"一年一千万套房，五年就五千万套房"的增长速度不会再维持，增长速度还与中国的家庭数量、现在的存量有关系。所以，房地产肯定会有一个见顶的时候。

观点地产新媒体：您提到房地产这几年之内还有一定的扩张，具体指哪几个方面？

赵驹：我认为这不叫扩张，而是房企在产品结构、经营方式、经营理念上会有一定的变化。例如高端产品、服务配套方面、养老社区方面、公共服务方面、教育等方面，用户的追求和心理都会向更高层次追求。这种追求会促使房地产企业从最初的"建房子卖房子"到考虑商业的运作、开发、商业物业的持有与养老社区、文化社区的融合等问题。

观点地产新媒体：中国经济正面临改革与转型，房地产行业在新形势下如何保持增长？

赵驹：房地产是GDP的推手，虽然GDP增长速度也减缓了，但哪怕每年只保持7.5%的增长，在经济结构性没有发生大的变更之前，房地产仍然是重要支柱。而且从我国往年的经济发展模式来看，要维持一定的GDP发展，只有几个行业能够起到最终消费的作用：汽车、房地产。

现在很多房企在寻求境外发展，在美国新房量并不大的情况下，一些房企去美国寻找各种生存机会和空间，甚至也有一些跟国内房企进行联合，一起推进建设。这些都可能对中国的经济发展产生一定推动作用，房企能够不断取得增值，这对GDP本身来讲也是有很大的帮助。

此外，房企在品质、数量、经营方面会寻求一些变化。从普通的建房、卖房，以及粗放式的经营转向精细化，投入产出比会升高。目前在提高质量，在细分行业，甚至在进行国际化方面，房企还会面临很多空间、很多机会以及很多挑战，这些可能都会成为房企发展的动力和支柱。

观点地产新媒体：2013博鳌房地产论坛主题为"改革时代的地产新力量"，在推进改革的过程中，房地产的新力量体现在哪些方面？

赵驹：房企寻求新的发展思路、新的发展立足点，中国经济发展也会给社会带来发展，人们各方面需求会随着经济发展也产生相应变化。

诸如，就业呈现多元化的方式、人口逐步老龄化，社区和养老的问题逐渐会变得突出等，对于房地产本身来讲也会有这方面的发展需求，很多问题都可以为房企提供新的发展机会。

此外，房企为国家文化建设、人文建设、精神建设等方面的进步和发展贡献了力量，建筑艺术（艺术装修效果图）方面会给社会增加很多色彩，会给社会发展带来很多想象空间。相比之下，外国比较鼓励个人建房子，一个社区会有不同造型的房子。在一些东欧国家，他们的建筑往往能够体现出过去的历史人文风貌，建筑模式都是一个时代的代表，很难将它们抹去。

我国是以整体力量为主，这种模式下，地产公司可以给社会带来改革、带来发展、带来一些新的色彩和力量。

同样，在新的时代里面，房地产或各种标志性建筑都会成为这个时代发展的动力，都会留给这个时代很多记忆的东西。

以后不能简单地把房地产企业看成是造房子和批量生产的单位，房企也是在实现地产商的一种理想：改变人们的居住环境、生活环境。