北京楼盘“限价”满四月 开发商拿证各出奇招
原标题: 北京楼盘“限价”满四月 开发商拿证各出奇招
从3月30日北京出台17号文落实“国五条”细则算起，北京楼市进入“限价”时代已整整4个月。据亚豪机构统计，“限价”以来的4月-7月，北京共有104个新盘入市，新增房源24211套。其中7月新增房源套数最多，21个项目开盘共达7211套，并涌现了中建·国际港、首开·熙悦山等“日光盘”，开发商似乎已越来越熟悉“限价”政策下的“拿证”之道。
游戏规则突变，“限价”收紧
“自从实施 一房一价 后，申报预售证时就要满足房价管控指标，但过去没有现在这么严。”本周，多名北京开发商告诉记者，2012年每次新申请预售证的房源提价5%-10%，基本都能顺利获批，即使有时候区县住建委认为一些房源价格偏高，也会让开发商准备材料说明或进行实地考察，“从没有说(价格太高就)不给证。”
但4个月前，北京市落实“国五条”细则出台后，一手楼盘“限价”骤然收紧，“谁不接受限价就不发证”成为明文规定。
3月30日，北京市下发17号文，其中在“加强商品房销售管理”中明文规定：要求市住房城乡建设部门“提高商品房预售许可门槛、加强商品房销售价格引导”，“对报价明显高于项目前期成交价格”、“周边在售项目价格”、且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。
4月10日，北京市住建委主任杨斌在“首都之窗”公开表示：“谁不接受指导价就不发证”，宣告游戏规则骤变。
而今年上半年北京楼市领涨全国，不少楼盘估价时预计，再次开盘时单价至少可涨上千元，一些开盘间隔时间长的项目甚至想跳涨六七千元，这使背负“稳定区域房价”政治任务的各区住建委压力大增。
在此期间，政府以价格审批指导的方式，帮购房者和开发商“砍价”，希望达到调控房价的目的；而对于“不听话”的开发商，政府不核发预售证，不准其销售。暂不缺钱的开发商们则“讨价还价”：一方面比起“少涨”，更多地选择了“暂时不卖”；另一方面则想出各种隐蔽的“涨价”办法，来满足政府的数字要求。
限住了价格，但难解供求矛盾
在政府和开发商为“限价”博弈阶段，弱势的购房者面临的是空前的看涨预期和供应短缺，购房恐慌油然而生，“限价”似乎成了一件“吃力不讨好”的事；而购房者似乎也感觉到，随着7月的供应量的增加，限价似乎也不那么“铁板”。
“本来单价报25000元，住建委只准23000元，最终我们沟通了两个月，以24000元/平米拿证。”近期一位刚开盘的开发商表示，主要是同区域的另一个现房项目把卖价拉高，住建委就“放行”，而一般同区域内的项目只要“放松”一个，其他项目也会“受益”。
但更多的开发商仍然认为“限价”政策没有放松，也普遍认为政策确实对抑制房价过快上涨起到了一定作用，但同时也加大了供应矛盾和一些新问题，比如以精装修拆分来规避限价，反而增加了购房者的首付比例。
北京市房协秘书长陈志表示，目前北京房价还是由市场供求关系决定，由于土地供应中住宅用地较少，又不断拍出高价地，目前只能以控制房价过快上涨为主，还没有找到更好的方法同时解决限价和推盘节奏的问题。
观点
“限价稳住
新盘涨价冲动”
杨少锋(中投联达(北京)投资有限公司董事长)
“如果没有限价政策，北京总体供不应求的趋势没有改变，房价还得上涨。而住宅限价，稳住了新盘涨价的冲动。短期看，价格的涨幅得到控制，但供应少需求多，反过来又刺激了二手市场。今年下半年，随着去年下半年新供地项目的入市，供应量会有所增加，但供需不平衡的趋势仍将延续，房价可能还会呈现上扬态势。”
“购房者
难真正受益”
某民营房企负责人
“限价政策其实是牺牲了开发商的利益，来换取政府对房价调控的 数字要求 ，但是开发商往往会想各种方法来和政府 谈判 ，增加了很多灰色成本。比如想涨2000元，政府只允许涨价500元，那开发商宁愿花每平米500元的钱来和政府沟通，或以拆分精装修或搭配车位等方式，完成涨价的目的，购房者处于弱势，很难真正受益。”
拿证百态
自从北京“限价”以来，拿预售证成为不少开发商头疼的问题。开发商申请预售证中的预售价格，都要经过市住建委“价格听证会”讨论，拿不到预售证，市场热情再高涨，开发商也只能望“市”兴叹。为了拿证，各家房企的推盘策略也迅速改变，可谓各出奇招。
故事1 普宅被严控，转卖办公及现房
开发商老李负责营销的一个普通住宅项目去年年底一期开盘后，二期的预售证一直没拿到。
据老李透露，为了严把价格关，市住建委专门成立了一个“价格听证会”，由住建委五六个人组成，集体来决策是否通过申请预售证项目的价格。“在限价前，听证会一是拿前一期价格对比，二是与周边项目价格来对比，只要差距不太大，都会通过。现在就只拿前一期价格对比，超出了，就铁定被打回来”。老李说，价格审批非常严厉。
在此“铁律”下，紧盯住建委网站新增的预售项目，研究其拿证价格，分析住建委政策风向，成为老李每天必修的功课。通过把各项目与前一期价格的对比，为此老李也分析出了其中的规律：商业办公、高端楼盘管控较松，普通住宅最为严格，两期价格涨幅不超过10%。虽然也有一两个国企背景的项目，前后两期的涨幅超过10%，但也比市场售价要低，从而拿到预售证。
老李的项目正是受管制最严的普通住宅，首期开盘价为每平米16000元左右，二期的申报价是2万元，一到价格听证会就被挡了回来。在预售证上突破不了的老李，决定想其他办法。根据以上研究成果，老李决定先推办公产品，一来可以冲业绩，二来后期的升值空间也比不上住宅。至于一直申请预售证的普通住宅项目，老李决定干脆不卖了，“到时候直接卖现房，售价也会更高一些”。
故事2 拉大房源差异，新盘高价拿证
但对于大部分房企来说，住宅才是主力销售产品。“新盘在首次申报取证房源时，一方面要尽量争取高价，另一方面就要拉大房源差异，适度拉低取证均价。”一家房企营销负责人直言道，在政府新的游戏规则下，以前在中低端项目中使用的“一期相对低价入市——快销——涨价”的营销策略已失效。
亚豪机构副总经理高姗进一步解释，在住建委“一房一价”的预售要求下，多数项目在申请取证时期，就拉大了不同楼栋、不同户型之间房源的差价。
这样一来，在平衡整体取证价格、满足“限价令”要求的同时，房企也掌握了更多的主动性，更容易通过大户型（大户型装修效果图）、景观楼座等优势房源的推出，来实现项目价格的走高。近期开盘的房山区纯新盘铂铭郡即是这种情况，6月首期开盘价为11000元/平米，而7月加推二期房源时报价已达到14000元/平米。
故事3 高端楼盘“突围”，需排队、承诺
“一个高端楼盘获批开盘，当月的区域网签价格就能被拉高几千元，从而影响当月的北京月度均价，区住建委会觉得压力非常大，所以均价在4万元/平米以上的高端项目每个月就批一两个，每个高端项目都要排队。”南城一个别墅（别墅装修效果图）开发商告诉记者，项目原本想6月开盘，但6月的高价房名额“给”了朝阳区一个项目，于是项目推迟到7月才拿到预售证。
而上述别墅项目最终获批的最高价格突破6万元/平米，成为大兴当地的价格标杆。据知情人士介绍，审批价格为最高上限，项目需承诺签约价格绝不突破“6万”。据周边的开发商介绍，该别墅开发商深耕区域10多年，和区政府的关系较为良好，加之项目位于四环，6万元/平米价格不比一些位于五环外的别墅项目高，从而才能顺利获批。
记者了解到，此前6月取证的朝阳区一个纯新盘别墅项目也采用了“承诺制”。该项目位于新热板块，也是区域内唯一在售的别墅房源，6月获得预售证的房源近300套，分布在40多个楼栋中，其中一些“楼王”房源获批的单价超过10万元/平米，而最低的房源则为47000元/平米。
“这次拿证的房源确实比较多，这个证拿下来了以后(区住建委)压力很大。”上述别墅项目的负责人表示，公司拿证前提前测算了通盘的货值、利润等指标，再安排房源申请，而为了顺利拿证，公司给区住建委承诺了签约的整体均价“非常合理”。
而考虑到该房企还有另一个在朝阳区的项目等待拿证，区住建委的口径是：“这个项目要是卖超了，另一个项目就别想拿证了”。在上述因素作用下，虽然近期该区域拍出高价地，该项目的报价有小幅上涨，但还是比较“克制”。
故事4 多做书面材料，解释涨价理由
开发商老王的项目可谓是当下市场中的“幸运儿”。去年9月，项目的取证价格是16500/平米，今年7月最新的预售证均价则达到18500元/平米。
实际上，该项目的开盘也是一推再推，最早说是5月份，后来又推到端午节，最终在7月中旬顺利开盘。这背后是限价拿证这一不确定因素造成的。
老王说，“现在区域价格都上2万了，我们这一价格也不算高。不过我们也是做了很多工作。口说无凭，我们准备了很多文字材料，解释两期价格在成本、位置的不同，以及与周边项目存在哪些不可比因素。”
老王感慨，拿预售证越来越难，住建委不批的话，估计好多开发商要卖现房。像我们这个项目，从现在起至达到卖现房的要求，要等半年到一年。这样的楼盘，若都推后供应，北京的供需矛盾又将进一步激化”。
故事5 试探性报价，再“砍价”
距离提交预售证的申请已经过了3周，城北的某项目仍在翘首以待。“明天(7月31日)还有最后一天，再努努力吧。”该项目相关负责人在7月30日告诉记者，根据公司整体的计划及要求，项目原计划在7月底之前开盘，眼下可能还得往后推。公司内负责“跑证”的同事这两天忙得难见人影，还在做努力。
实际上，早在今年年初，该项目就曾爆出预计在3月份入市的信号。紧接着实施“限价”，该项目同多个在当时打算入市的项目一样，遭遇到“拿证难”的问题。至此，开盘时间一拖再拖。
7月初，该项目再次提交相关资料，申请预售证。在对自身进行评估及参考了周边项目的价格之后，向主管部门提报了每平米5万元的预售价格。针对此前业内盛传销售单价超过4万的项目每月只放行1个的传言，该项目负责人表示：“这只是预估的报价，还得和主管单位 砍价 ，估计将来批下来的价格肯定会低于报价。”
由于该项目是精装修，在预售证审批的过程中，住建委已派人到项目的售楼处实地查看了样板间。“如果是精装修项目，不看样板间就不发证。我们的流程都走完了，就差最后的结果了。”该负责人表示，虽然样板间不是影响最终审批结果的直接因素，但是经过“讨价还价”后，项目获批的价格有可能是4万多。
B10-B11版采写
新京报记者 自曾晖 李捷 袁晓澜
延伸
“现房管制”仍是纸上谈兵
虽然之前关于“针对现房展开审批价格管控”的传言一度甚嚣尘上，然而，经过多个目前市场上在售的现房项目证实，“现房管制”目前仍处于纸上谈兵的阶段。
“只要报价别太离谱，一般都能过，而且流程简单，时间也较快。”奥北区域某项目负责人如是说，之前对于现房申请的条件和要求并没有增加，但如果价格同比区域内过高，监管部门也会过问。
在采访过程中，有房企人士告诉记者，期房转现房的过程中，开发商对于现房价格预期的不同，也会影响现房的定价。“比如说觉得期房价格制定过低，就可能在现房阶段找补回来。”
“现房项目目前暂时不受政府的严格管制涨价，所以开发商的报价主要参考市场接受度。”另一位不愿具名的房企人士表示，北京市住建委内部也有一套价格监测评估机制，不同区域和位置的楼盘，价格是什么范围；但是只要经历了期房预售的“一房一价”，期房转现房的流程其实很简单，提交相应的资料后，很快就能批下来。
（编辑：汤云佩）
相关知识
北京楼盘“限价”满四月 开发商拿证各出奇招
北京新房库存增至7.5万套 房企促销各出奇招
小长假开发商各出奇招 京城楼市端午成交仍陷低迷
北京现“无条件退房”开发商促销出奇招只为“过冬”
北京现无条件退房 开发商促销出奇招只为“过冬”
3月楼盘促销忙各出奇招 暖场活动“搏人气”
北京新房市场明显“断顿” 开发商拿证不开盘
房地产商各出奇招促销 全国首现对赌“降价险”楼盘
北京开发商促销出奇招：两年内降价可无条件退房
开发商出奇招应市 部分业主无奈降价卖楼
