破解房地产调控复杂形势
——中国房地产50人论坛2013秋季座谈会在京召开
近日，中国房地产50人论坛2013秋季座谈会在京召开。座谈会就新十年我国经济形势走向与房地产政策取向、2013-2014年中国房地产形势分析与预测、地产投资形势分析与中小房地产企业融资策略、宜居城市人居环境建设及养老地产等方面进行了深入的探讨。会议由中国房地产学会、北京房地产学会常务副会长陈贵主持。
中国房地产50人论坛部分专家：中国房地产学会、北京房地产学会常务副会长陈贵，中国房地产学会副会长、原北京大学房地产研究所所长陈国强，国家发展和改革委员会投资研究所原所长、研究员，中国房地产研究会人居环境委员会副主任、住房和城乡建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员开彦，中国城市经济学会副会长、中国社会科学院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞等参与了研讨，发出了许多建言声音。
房地产发展要遵从客观规律
中国房地产学会、北京房地产学会常务副会长陈贵认为，中国房地产调控形势从来没有这样复杂。
今年3月份，国务院明确提出，继续做好房地产市场调控工作；7月30日，中共中央政治局会议，要求未来要积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。从“做好房地产市场调控工作”到“促进房地产市场平稳健康发展”论调调整，我们可以充分感受到房地产调控形势的复杂性，这是其一。其二，随着我国经济结构的调整以及现实经济下滑，确保稳增长的需要，房产业发展对地方财政的现实贡献，三驾马车熄火，保增长缺了房地产实在不行。连续15个月出现了70多个城市房价持续上涨，一线城市有脱缰的趋势。金九银十，北京、上海等城市“地王”接二连三上演，也有部分二三级城市房地产政策低调松绑和高调收紧；同时，又有部分城市出现了“日光盘”和“鬼城”，可以说，中国房地产牵动着每一个人的神经，其复杂性可以用史无前例来描述。在新型城镇化建设过程中，如何避免房地产再一次被炒热？如何客观分析一边“地王”现象再现一边“鬼城”这种状况？如何分析地产价格变动与银行资产质量关系？如何看待房地产税扩围对抑制房价的作用？如何分析地方债风险与土地财政创新的关系？目前处在三中全会前政策真空期，如何研判房地产面临的复杂调控形势，如何理解两届政府调控思路的根本性变化，请各位理性的主流学者坐下来扯一扯。
关于中国的房地产政策，住房和城乡建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员牛凤瑞指出，首先要把握住中国房地产市场的基本特点。房地产是高关联度的行业，上面关联钢铁、水泥、建材、五金、塑料等行业；中间是建筑业，关系到几千万建筑工人的就业问题；下面关联家居、家装、家电等行业。最后是小区的服务业。房地产开发的周期长，相关政策的制定要适合这个周期的变化，否则会加剧市场预期的不确定性。
牛凤瑞认为，应当建立长效调控机制。所谓长效机制第一要具有自动调节的内在技能，第二要有自我适应外部变化的能力。中国要建立房地产调控的长效机制，首先要改变住房短缺的问题。“人进了城以后，要有房子可住，就算租房你也得有房子可租，这是一个物质基础。” 牛凤瑞说，所以要改变这种住房短缺，我们投资的数量可以减少，或者速度可以下降。
此外，牛凤瑞表示，要摒弃调控盯住房价走的误区。市场价格的变动是市场信号，是发现产品价值的一个基本的途径。“我们希望价格理性回归，但是我们找不出来哪年的房价才是合理的，所以要摒弃政策跟着房价走。”牛凤瑞说。
房价决定地价 地价决定房价
继9月4号北京出现地王、9月5号上海出现地王后，苏州、杭州接连出现地王，引起了全社会的普遍关注。相关统计数据显示，连续15个月，72个城市房价普遍存在持续的环比、同比上涨，并且一线城市的涨幅更加明显。
地王的出现是不是有某种内在的必然性？国家发展和改革委员会投资研究所原所长研究员罗云毅认为，地王的问题实际上就是房价问题，土地价格上涨，随之而来的房价肯定会上涨。学术界有一个讨论，房价决定地价，地价决定房价。
关于房价的长期的趋势，罗云毅指出，房价应该是长期上升，周期波动。“从长期看，房价必然是上涨的，但是在上升过程中是不断波动的。长期上升周期波动的前提条件的是国民经济在不断地增长，人民的收入在不断的增加。只要这个前提条件存在，房价必然是上升的趋势。”罗云毅说，只要国民的实际收入在不断地增长，即使不考虑城镇化、投资投机、宏观政策调整等问题，房价还是会上涨。
“每一个人只要收入增加后，都会想到改善住房条件。改善住房的重要标志是住在比较好的地段上，买地段好的房子，但是好地段的土地是有限的，房价就必然式上涨，地王肯定也会不断出现。”
关于周期波动，影响因素有很多，可能受宏观经济的政策影响，也可能受宏观经济走势的影响。“如果经济进入萧条期，那毫无疑问房地产发展也会走下坡路，房价会下降。但是，它不会影响房地产价格的长期走势，只是某一个阶段上房价的波动。”罗云毅说。
中国房地产市场结构发生变化问题
中国房地产学会副会长、原北京大学房地产研究所所长陈国强分析认为，中国房地产市场已经发生行业结构性变化。住宅地产一枝独秀的局面在2010年调控之后发生变化，住宅之外的商业地产、旅游地产、养生养老地产等其他形态地产，吸引了投资者的目光。以旅游地产为例，2012年，旅游地产新生投资超过一万亿元，占房地产七万亿元总投资的七分之一。此外，目前商业地产投资增幅也远远高于住宅地产。
受调控政策的影响，商品房、保障房供应结构发生改变，在一些重点、中心城市，这种表现非常明显。相关资料显示，近几年，北京新建保障房套与商品房套数几乎持平。“从这两年保障房投资建设增长情况来看，投资力度明显加大。商品房、保障房二元化的格局初步形成定位，双轨制格局初步出现。”陈国强说。
从新房、二手房成交情况来看，在一线城市，房地产市场发生了明显的变化。以北京为例， 2009年，北京二手房成交规模超过新房。目前新房、二手房成交套数比例为1.5：1。上海、深圳、广州等一线城市几乎也是这样的情况。“二手房的市场地位不容忽视，所以在调控当中，不能把眼光仅仅盯住增量房市场，二手房市场资源同样非常重要。”陈国强说。
此外，从房地产市场大的结构方面来看，一、二线城市和三、四线城市之间也发生了深刻的变化。三、四线城市市场规模占比65%以上，但是市场关注度明显低于一、二线城市。目前区域之间分化非常明确，一、二线城市持续升温态势，部分三、四线城市持续低迷。“三、四线城市不限购，但是市场持续低迷，成交量上不去，价格也涨不去，少数城市甚至出现房价下跌。三、四线城市房地产市场需要得到重视。”陈国强认为。
中国发展养老地产迫在眉睫
中国的养老问题过去一直局限在民政部系统，机构养老只能解决少数老年人的问题。中国房地产研究会人居环境委员会副主任、住房和城乡建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员开彦说：“目前提出来一个9073的说法，也就是90%的老人需要居家养老，7%的老年人是社区养老，3%是通过机构养老。”
“十二五”养老发展规划中，到2015年，3%的老年人要通过机构养老。目前我国的水平是1.9%，也就是每一百个人有1.9个床位。
开彦认为，目前我国面临的不仅仅是3%的问题，还有97%老年人的养老的问题。目前中国家庭的421体制，4个老人、2个年轻人、1个小孩，年轻人对老年人的养老问题已经不堪重负。“健康的老人可能没什么问题，一旦四个老人当中有一个出了问题了，这两个年轻人就会非常狼狈。” 开彦说，所以国家的养老问题首先要实现养老的社会化，要在社会上建立一个整体的服务机构，用社会养老的方式来解决97%的老年人的问题。
“所以这里面提出房地产开发的形式问题，也就是说我们必须通过房地产的市场化，通过开发商的开发行为，用市场化的理念去打造老年人的养老问题，让他们有新的天地，让他们后半生有一个很好的归宿，这个就需要用我们新的理念、新的方法去做。”开彦说。
关于养老产业的开发模式，开彦认为，最好的方式是养老住区，让老年人不脱离社会，不脱离习惯的生活。只提供给老年人生理上的需求是不够的，还要提供大量的精神慰藉。养老住区就是在新开发的社区里，将70%作为老年人生活设施。养老社区的开发模式、营销模式和盈利模式都需要经过充分的研究探讨，如果能够解决这个问题，对解决我国目前面临的养老问题会起到积极地促进作用。
此外，开彦认为，旧小区的“适老化”改造非常重要，但是目前我国还不具备条件，因为大量的既有小区的老年人问题要通过服务人员以及大量的设施来营造，在投资、人员招募、盈利水平等方面都存在很多的问题。“所以通过房地产的开发，养老产业在收入、质量等方面都会出现非常好的势头，当然这两方面要两条腿走路，但是我更看好养老地产的发展趋势。”开彦说。
中国房地产50人论坛是由原建设部副部长、北京房地产学会理事会主席杨慎、全国工商联副主席、中国房地产学会会长王治国提议发起,中国经济学界、房地产界具有强烈使命感的专家、学者积极响应，中国房地产学会、北京房地产学会组织实施，于2010年5月16日在北京钓鱼台国宾馆共同发起成立的中国房地产学术论坛，由50位我国经济界、金融界、地产界及住建部、财政部、国土资源部、税务总局等部门权威专家、官员、学者组成。
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