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“金九银十”开锣广州二手房市场“淡季不淡”

https://www.biud.com.cn 2013年09月25日21:24 家居装修知识网

原标题: “金九银十”开锣广州二手房市场“淡季不淡”

中大户型住宅市场的需求旺盛

中大户型（大户型装修效果图）住宅市场的需求旺盛

抢闸开卖的一手新盘价格高于购房者预期，回流二手楼市的买家不断增加

随着“金九银十”拉开大幕，广州一手新盘进入密集推货期，房地产市场热度持续走高。但从供应量来看，新货主要集中在外围板块，如萝岗、南沙、花都、增城等区域。中心四区一手新货仍处于“空档期”，仍维持货量少、户型偏大、价格高的局面。不少地处成熟区域的住宅项目，其售价基本超过3.5万元/m2，套均总价多为300万元以上，120平方米以上中大户型产品起步总价更高。

与此同时，受制于银行贷款额度紧张和“双合同”泛滥，“即使是首套房其实际首付也基本在五成以上”，买家所要承担的首付压力正在增大，入市门槛暗中升高。在多重因素的影响下，原本被一手新盘抢客的二手楼市，却也显得有些反常。据业内人士介绍，部分已经抢闸开售的一手新盘价格高于购房者预期，“一手房买家回流二手楼市的情况还在继续。”文/图：记者王雯倩

市况速递

传统“小淡季”

地王周边成交不降反升

根据过往经验，一手楼市的传统销售旺季“金九银十”都是二手楼市的“小淡季”。据业内人士介绍，由于客源被密集加推新货的一手住宅项目分流，进入9月份，尽管二手房价仍未出现松动，但全市二手房的成交量都出现不同程度的萎缩，却是不争的事实。

“根据我们的成交数据统计，9月1日～17日比8月同期少了11%的成交量，一手新盘推货加密对二手楼市的成交冲击明显。”满堂红研究部高级经理周峰接受采访时表示，各区的二手房成交速度均有放缓的迹象。不过，与往年“金九银十”不同的是，今年有个别板块的二手房成交量不降反增。据中原地产市场部主任黄燕飞介绍，虽然9月份二手房整体成交量出现环比锐减，但一些“地王”周边的一手住宅项目开价较高，致使一、二手价差加大，“坚持要在地王周边置业且预算有限的刚需买家倾向选择价格更接地气的二手房，一手房买家回流二手楼市的情况还在继续。”

改善型买家入市更积极

近期，改善型买家入市积极性有所提升，合富置业市场经理梁燕明表示，与“刚需”型买家只是关注满足自身居住需求不同，影响“非刚需”型买家入市的主要因素是政策和楼市表现，今年一季度末二手楼市即走出一波“末班车行情”的交投高潮，再加上近几个月楼价持续走高，促使以楼市表现为入市依据的改善换房等非首置“刚需”型买家加快出手。

据合富置业成交数据分析，近一个月以来，中心四区二手中大户型住宅市场成交热点落在200万～400万元，占中大户型成交的五成，而总价在400万～600万元以上的二手优质中大户型物业交投也相当旺，成交占比亦超20%。

六成中大户型成交集中中心四区

从二手楼市中大户型交投热点分布来看，天河、海珠、越秀、荔湾这四个一手新货最缺货的市中心区，是目前中大户型二手市场的交投热点。多达六成的中大户型二手住宅成交个案落在中心四区，尤其是天河北、珠江新城这些一手新货不多的区域，近期二手大中户型（中户型装修效果图）住宅交投都相当活跃。如帝景苑、南天广场等楼盘单价未超过3万元/m2、价格较具吸引力的电梯三房，获得了改善换房及首置一步到位等自住型购房者的青睐。

超五成换房客一次性付款

据了解，现时出手购入中大户型物业的买家，多是“不差钱”的实力客户，无惧商贷放款难题。合富置业成交数据显示，在近期购买120平方米中大户型物业的改善型个案当中，多达51.1%的个案采用一次性付款的方式购房。

在房贷额度偏紧的市况下，一次性付款型买家反而较按揭买家拥有更强的议价能力。合富置业鸿翔分行主管王伯略表示，近期成交一套天河北帝景苑121平方米的三房单位，业主最初放盘价仅290万元，因看好后市，反价到300万元。“这套单位同时有几个买家看中，但只有一位买家能一次性付款，其他几位都只能按揭购房。”后来，业主担心将物业卖给按揭买家后需等很长时间才能收齐楼款，于是小幅降价到295万元将物业卖给一次性付款的买家。

新动向

商贷放款难

业主“宽容”买家选公积金贷款

采访过程中，多位业内人士均表示，早前备受关注的商贷放款难仍在影响市场成交，“现在能贷到款的银行就几家，放款时间长短则要靠运气、拼人品了。”而在商贷放款慢的现实面前，越来越多业主开始放松对买家付款方式的“硬性要求”，从不接受买家以公积金贷款按揭形式付款，到能接受买家以组合贷或纯公积金贷款购房。据统计，9月1日～17日，通过满堂红地产促成的二手住宅交易中，一次性付款的比例为27.1%，公积金贷款的比例为20.4%，纯商业贷款比例为21.0%，组合贷款比例为31.5%。

周峰指出，今年7月份，买家一次性付款的比例曾高达36%，其比例较受到“政策末班车”刺激的3月份还要高。而从8月份开始，选择公积金贷款的比例开始逐步增多，“主要是因为商贷放款难，其放款速度甚至与选择纯公积金、组合贷款的时间相差无几，有的纯公积金贷款放款还比商贷要快。”因此，除了坚持要买家一次性付款的业主，现时能接受买家贷款购房的业主，都能接受其选择公积金贷款或组合贷款。

节后行情

看涨预期未变或现量价齐升局面

谈及眼下的二手楼市“小淡季”何时结束，中原地产黄燕飞表示，最快也要等到10月中下旬才见起色，而在成交量和成交价方面，如无新调控政策出台，第四季度的二手楼市将出现量价齐升的局面。反观业主，其反价幅度也会从眼下的3万～5万元略有上涨。

此外，根据去年楼市表现来看，四季度是改善型换房客、高端实力买家集中入市的旺季，往往会带动中大户型二手住宅交投进一步升温。而从目前市场情况分析，从“金九银十”持续至年底，中大户型二手住宅交投有望进一步升温。

从成交均价来看，眼下中大户型的二手房与去年同期相比，涨幅高于大市整体水平。合富置业市场经理梁燕明表示，与今年3月相比，目前120平方米以上二手住宅的成交均价已出现多于一成的涨幅。“尽管价格有所上涨，但在看涨预期的驱动下，中大户型住宅市场的需求仍比较旺盛。”而业主则普遍看好后市，降价意愿不大，再加上一手市场的影响，将对中大户型二手住宅价格构成有力支撑。