地王频出北京高端市场预期屡被推高
2013年对北京房地产市场而言，若用“地王的盛宴”来表述，丝毫也不为过。记者粗略统计，从今年七月份开始，北京共诞生了5个“地王”。随着“地王”的不断出现，其周边的普通商品房价格也“水涨船高”；而地王的频繁出现，更将北京高端住宅市场的预期一次次推向“高位”。
2013年7月，北京市场接连出现两块地王，其中夏家胡同地王楼面价高达4万元/平方米，孙河地王楼面价逼近5万/平方米，两块地王未来项目的预计销售均价将分别逼近6万和8万。8月14日，融创葛洲坝联合体以41.2亿元，获得亦庄新城两地块。剔除保障房，纯商品住宅楼面价突破30000元/平方米。业内预测，伴随着这两个项目的入市，亦庄房价或将冲破50000元大关。紧接着，9月4日，朝阳区农展馆地块成交，北京融创恒基地产有限公司以21亿元竞得，成交楼面单价35502元／平方米，同时竞建异地医院面积27.8万平方米。算上配套医院每平米8000元标准的投资，该地块平分楼面价将超过7.3万，创下北京“地王”新纪录。11月4日，“保利首开联合体”以21亿元加配建5万平方米自住型商品房和8500平方米限价商品住房，竞得北京市朝阳区东坝南区1105-660、661、665、666号地块，折合楼面价约3.7万元/平方米；与此同时，首开住总联合体经过70余轮竞拍，以12.2亿元夺取亦庄地块，溢价率20.5%，剔除公租房后，楼面价达36000元/㎡。已经或正在发生的现实告诉我们，地王的频繁出现，不仅推高了“地王”周边普通商品房的价格，更推高了北京高端住宅市场的预期。
记者发现，在北京土地市场每一个“地王”产生的过程中，都有一大批知名品牌房企的积极参与，这其中央企、民企各施本领，均有志在必得之勇。这种“群雄逐鹿”的势头，无疑增加了市场对“地王”所处板块及地王周边楼盘涨价的信心。高价地的诞生凸显了区域的价值，区域内的房价抬升就成为顺理成章的事。作为比照，周边项目的价格往往向该区域的项目看齐，为弥补差额，同样也会选择提价。在这样一层层的传导中，“地王”最终抬升了整个区域的房价。
业内专家分析认为，北京公布“京七条”限制房价后，开发商对北京的土地依然渴求，尽管开发商竞拍到的“地王”地块中，商品房部分地块楼面价都接近或超过了区域在售的商品房价格，开发商也是一如既往地“必夺之而后快”，这即是房企在一线城市拿地积极性高的具体体现。开发商的这种行为，无疑进一步加大了公众对房价上涨的预期。此外，区域商品房供应量的稀缺，土地出让的规模效应，则可能是开发商大动干戈的直接动力。
另有专家指出，地王的频繁出现，还将推高北京高端住宅市场的预期。当前楼市整体向好，一线城市调控新政锁紧了购房资格，导致越来越多的高净值人群更愿意一步到位，选择高端住宅。而高端住宅市场销售火爆强化了房价上涨预期，且最终会传导到中低端市场。而北京市住建委对新建楼盘预售价格的严格控制，使得市场在售项目愈发稀缺。近两月以来，高端住宅在售的项目也变得奇货可居。除了地王楼盘，京城中心（价格 动态 户型图 论坛）城区的高端住宅项目也量价齐涨。
随着国家对别墅用地的严控，高端住宅项目供应量减少，其稀缺性反而更加凸显。房地产研究机构的报告认为，与普通住宅相比，高端住宅具有更好的保值增值功能。而在高端住宅中，占据区位优势的市区豪宅比郊区豪宅项目拥有更好的抗跌性能。多数分析人士认为，政策环境从紧的局面短期难以改变，未来楼市风险将继续面临一定的政策和市场风险。在此情况下，高端住宅热度难减，其成交价格和成交量短期内还有继续回升的动力。
以望京区域为例，区域内在售的高端项目为数不多，再看区域内的高端楼盘，望京金茂府（价格 动态 户型图 论坛）算是区域内高端项目佼佼者，该项目占据望京国际绿色居住区的区位和生态优势，承袭方兴地产“府系”产品一脉高端品质、配套规范与五星级金钥匙私属物业服务，以及即将如期使用的九年一贯制重点名校等等，这都让望京金茂府成为京城高端住宅市场中独具亮点的“明星”，据悉该项目前三期开盘销售情况良好，剩余货量也不足100套。
“在北京高端住宅市场，类似望京金茂府这种既临近‘地王’地块，又兼具产品独特性及区位稀缺性的高端标杆性楼盘，其市场预期将更加不可限量！”一位资深的房地产代理公司负责人对记者说。
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