房地产信托年底“圈地” 三季度新增规模1675亿元

《证券日报》记者从中国信托业协会发布的最新数据了解到，今年三季度末，房地产信托余额高达8942亿元，余额占比为9.33%，相比二季度末的9.12%，环比增长了0.21个百分点。

三季度房地产信托新增1675亿元，相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%；相比今年二季度的1544亿元，环比上涨8.48%。新增规模上升明显。同时房地产信托新增规模占比也在持续地上升，三季度房地产信托新增规模占比为12.80%，同样刷新了2011年四季度以来的最高水平。

用益信托分析师帅国让认为，信托目前仍是大量房企获取融资的重要方式，但从长远来看，房地产信托转型已迫在眉睫。而发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要发展方向之一。

新增规模创2010年以来新高

根据信托业协会公布的数据，今年三季度末，房地产信托余额达到了8942亿元，相比前几个季度增长明显，与今年二季度末时的8119亿元相比，增长了10.14%，远超同期信托公司管理信托资产7.16%的增长速度；房地产信托余额占比为9.33%，相比二季度末的9.12%明显回升。

从新增信托规模的角度分析，今年第三季度房地产信托新增规模达到1675亿元，创2010年以来的历史最高水平，相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%；与今年二季度第的1544亿元相比，环比上涨8.48%，今年第三季度房地产信托新增规模明显上升。房地产信托新增规模占比也在持续上升，第三季度房地产信托新增规模占全部新增信托规模的比重为12.80%，同样刷新了2011年第四季度以来的最高水平。

分析人士认为，房地产信托规模及占比的上升，一方面说明快进入年底，信托公司加快产品发行速度，争取获取更多的资金，另一方面，地产行业有着回暖的趋势，在房地产金融未彻底放开之前，目前房地产信托仍是房地产企业的重要融资渠道之一。

用益信托监测的集合信托数据显示，今年三季度房地产信托发行规模为1021亿元，同比增加29.40%，占比38%；房地产信托成立规模为656亿元，同比增加14.49%，占比38%。用益信托分析师帅国让指出，房地产信托发行规模和成立规模的占比均有增加，反映出很多投资者人仍然看好地产行业，投资者对楼市的风险担忧有所好转。

此外，房地产信托较高的收益率也是其吸引投资者的主要原因，信托业协会的数据显示，9月份清算信托项目的年化综合实际收益率为7.46%。而今7月、8月、9月房地产信托预期年收益率分别为9.4%、9.36%、9.46%，平均预期年收益率达9.41%，考虑到房地产信托目前基本都能实现预期收益，其收益水平在信托产品中仍有较高的吸引力。

兑付密集期安然度过

房地产信托作为房地产开发投资资金来源之一，在银行信贷收紧、融资渠道收窄的情况下能成为银行信贷的有效补充，不过随着房地产信托的大量到期，单体项目的风险从去年下半年来开始频繁地见诸公众视野。

有统计数据显示，从2012年开始房地产信托到期规模迅速增加，进入了兑付密集期。2013年三季度是房地产信托的兑付高峰期，集合资金信托是房地产信托的主要形式，今年集合资金房地产信托到期规模为1974亿元，兑付压力较大。分析人士指出，房地产信托产品出现兑付风险，对于信托公司、投资人来说，都会有一定的影响，但处置风险的能力也是考验信托公司风险管控能力的主要方面。但是在“刚性兑付”的背景下，信托公司往往通过延期兑付、第三方接盘、甚至自有资金接盘等方式化解风险。

目前，深受房地产调控的影响，房地产融资渠道不畅，信托仍是大量房企获取融资的重要方式，但从长远来看，房地产信托也面临着转型压力。由于银监会对房地产信托的监管力度日趋严格，在当前的形势下，房地产信托转型已迫在眉睫。而发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要发展方向之一。

除对付压力之外，还款违约也是房地产信托面临的一大压力。据媒体报道，四川信托舟山“锦都置业”融资项目，因开发商无力还款造成违约，近日，这一借款纠纷案在舟山市中级人民法院开庭审理。2011年9月7日，四川信托成立“洋城锦都置业特定资产收益权投资集合资金信托计划”，募集信托资金1亿元，用于洋城锦都置业项目开发建设，但随后开发商多次未按时还款，导致四川信托追索过亿元价款。此外，中信信托、新华信托等今年来也都曾通过诉讼的方式追索风险暴露的房地产信托项目。

据中国信托业协会统计，截止到今年三季度末，基金化房地产信托产品累计余额已达157.44亿元，占全部余额的0.16%。相比于传统的单一项目型房地产信托产品，基金型信托产品可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。而目前平安信托、新华信托以及外贸信托等多家信托公司在基金型房地产信托产品方面进行了较早的尝试，已经推出多款产品。

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