历届三中全会回顾：人地金等要素市场化促房地产业发展
搜房产业网讯：中国指数研究院[微博]11月8日发布《紧跟社会背景推动改革，人地金等要素市场化促使房地产业不断发展》，11月9日-12日，中共中央十八届三中全会将隆重召开。作为新一届政府执政以来最为重要的会议，未来五至十年全国社会、经济各方面的发展基调将由此确立。【下载报告】【更多报告】
三中全会影响深远，推动房地产业关键要素逐步市场化
1、社会经济形势不断变化，“改革”贯穿三中全会始终
重大改革决策多在三中全会中提出，“改革”是历届三中全会的关键词。11月9日-12日，中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议将在北京召开。改革开放以来，历届党的三中全会都承担着确定经济发展方向、改革经济体制的重大使命，中共领导人将在此会议上规划未来五年的政策议程。我国社会经济发展形势在不断变化，但纵观改革开放以来的七次三中全会，“改革”贯穿始终，是其“永恒”的关键词。
近七次三中全会诠释了中国经济体制改革从启动、展开，到建立和完善的发展过程，同时也推动了房地产业从住房改革探索到“人、地、金”三要素逐步市场化的进程。
2、十一届、十四届及十六届三中全会对房地产业发展起到关键性作用
习近平主席近期讲话说到，“住房问题既是发展问题也是民生问题”，可以看出，房地产市场与经济发展密切相关，关系到国民经济及社会民生。作为我国经济发展及改革的指引性会议，历届三中全会及其后出台的相关政策对于房地产市场的形成及发展也起到了关键性作用，其中第十一届（1978）、十四届（1993）和第十六届（2003）三中全会对于房地产产业发展具有里程碑式的意义。
“人、地、金”推动房地产市场快速发展同时面临变革
1、人口流转带动城镇化进程加快，改革促房地产需求释放
城镇人口不断增加推动住宅需求迅猛增长。十一届三中全会提出加快现代化发展，解放生产力，在一系列相关举措下，农村剩余劳动力增加并开始向城镇迁移，推动我国城镇化水平不断发展。1949-1978年近三十年间，我国城镇化率仅提升6.8个百分点，而1984年城镇化率迅速达到23%，六年内提高5.1个百分点；在1996年城镇化率突破30%后，我国进入城镇化加速发展时期，年新增城镇人口达2千万以上。
城镇化的不断加快推动房地产建设加速，2003年城镇化率超过40%后，住宅需求量随之快速增大，2005年住宅销售面积接近5亿平方米；2012年末我国城镇化率达到52.6%，住宅销售量近10亿平方米，约为1999年销售面积的10倍。
2、土地招拍挂制度建立，地方土地财政制约土地制度改革
土地流转放开，招拍挂出让制度建立并全面推广。十四届三中全会提出对商业性用地使用权的出让，要改变协议批租方式，实行招标、拍卖，而后土地流转不断放开。至2004年“831”大限，招拍挂一级市场全面建立，受此影响，2004年土地购置面积达近4亿平方米的高位。2008年出台扩大内需十项措施增加四万亿投资应对金融危机后，在金融危机影响逐步减弱、房地产市场重新活跃、开发商资金充裕而储备不足的情况下，2010年土地购置面积再度增长，2011年达到4.4亿平方米。
3、金融支持房地产供需两端，金融改革仍待结构性改变
房地产投资建设稳步增长，住宅市场化程度迅速提高。1988年国务院提出，要“推动住房的社会化、专业化、企业化经营，搞活房地产市场”。在这一政策引导下，90年代初期商品房投资力度加大，房屋开发建设进度也随之加快。1998年房改后，1999年住宅施工和竣工面积同比增幅均出现明显扩大，其中竣工面积增长超过40%。我们用“全社会商品住宅竣工面积”指标来近似估计城镇商品住宅竣工面积。数据显示，2011年末城镇住宅竣工面积较2000年增长72.8%，而城镇商品住宅竣工面积在此期间增幅高达260.7%。商品住宅竣工面积占比由2000年的37.5%迅速提升至2011年的78.3%。商品住宅建设已经构成城镇住宅建设主要组成部分，住宅开发已由原计划导向转向市场导向发展，“市场化”成为了住房建设的主题词。
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