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小产权房“顽症”难治二手小产权房“十分紧俏”

https://www.biud.com.cn 2013年11月09日09:05 家居装修知识网

据中国之声新闻纵横报道，上周末，位于北京昌平区阳坊镇东贯市村的13栋楼被拆除，而这是北京市已经查处的最大的小产权房区域，涉及4万平米。据昌平区政府相关负责人介绍，该小产权房尚未出售。截至目前，该小产权房区域已基本拆完。那么据昌平区政府相关的负责人说，这一个小产权房楼群还没有出售，一直是处于空置的状况，截至目前基本上已经拆除完毕，相关情况我们来连线的是中国之声音的记者冯会玲。昌平区这次拆除的小产权房区域，拆除之前已经建成了怎样的规模？

记者：根据了解这些小产权房大多都是按照出租屋的形式来建设的，体量最小的一栋楼有80个单间，中间的走廊是一通道地，两边大概都各有40个单间，房内有有3平方米左右的卫生间，阳台装上了上下水的管道，此外还有一些楼市是按照一居室、或者是两居室的布置建设的，在拆除当中工作人员发现楼房灰蓝色的大墙里头只有上下两层的钢板结构，那一二层之间和三四层之间的天花板当中没有漏出钢筋，所以洋房镇政府的相关负责人就说像这种厂房结构改造的房子质量比较差住进去非常不安全，刚才主持人也提到了，这个13栋楼房一直是没有出售的，一直没有住人，这也是拆迁工作最终能够顺利进行的主要原因。

从时间上来看，我们知道是上周末拆除，而据我们了解，这个小产权房区区域的房子，其实是在两年前就是2011年4月份就已经开始建设了，为什么等它建成之后才拆除？

记者：据了解这块地原本是属于东莞市村的经济合作社，1998年的时候，因为场子经营不善这块被用于低压贷款低压给当时的经营社，在2003年11的时候，因为村没有办法还清贷款，信用社就把这块地的资产转让给北京(农则)商贸有限公司，在随后的几年当中，这块地是多次改变，直到2011年年初的时候被祖给了五个人，这五个人开始在各自分租的土地上建房，在建设当中，执法人员发现除了住房之外还有部分是类似厂房仓库楼房的架构，那主持人提到了，确实从2011年的4月份开始建设，中间其实是被执法人员多次被要求停工，但是不知道原因是什么，到2012年的时候又开始出现了，类似的相关负责人表示说，建设方改变了土地用地的性质，没有取得乡村的建设规划的许可，因此在这土地上建设房屋属于是违法建设，那今年的时候，是国土局发布了处罚决定书，责令相关人员退还昌平区洋房镇东莞市村的集体土地，限期是15天之内拆除，未经批准占用此处集体土地建设的楼房和平房恢复土地原貌，但是这些处罚决定书却石沉大海，随后洋房镇政府多次联系建设方的负责人，对方始终没有进行回应，所以洋房镇就依法从11月31号开始，对违法建筑予以强行拆除。昌平区的相关负责人解释说，由于这个地块的产权比较特殊，等地上的建筑拆除之后，要经过相关的法律程序最终将土地产权归为集体土地。按照相应的规划恢复为一般的农用地。

来自听众(动力火锅C)他的微博，他说今天下午，还收到了昌平沙河一个小产权房的收房电话，是自动语音的那种，也就是说实际上还有销售。而来自这位听众叫(毛野人)他说密云县小产权房现在的均价已经是突破了1万元了，那么像昌平这个小产权楼群的拆除这样的拆除，对于北京周边的小产权房，会带来怎样的影响，是不是如我们听众所说的其实影响并不大呢？来听听中央台记者季苏平的报道。

记者：北京拆除小产权房的消息，身处通州的人们早有耳闻，但是对于这样的行动，转职销售通州小产权二手房的李先生有些不以为然：

李先生：拆的不是昌平的吗？那还是在预售的楼，不是说拆就拆了吗？但是你住进人了，假如说，我在这里住着，拆了你什么都不给我补偿，那是不可能的。你现在住进去了，他把你往哪里安置。不可能输说让你搬出去，然后把你房子推了，不现实。太玉园东区西区80多栋楼，4万多户呢！

记者：情况果真如他所说吗？张大伟向记者证实，现在拆除的小产权房确实是还在开发商手上没有入住的房子，并没有碰已经既成事实的房子：

张大伟：北京现在拆除的还是没有销售的，已经销售的现在还没有明确，或者说还没有拆迁。

记者：但是不管怎么说，拆除小产权房一定会对消费者产生影响。那么现在消费者特别是购买了小产权房的人，他们是什么心态呢：

"这个都不好说，当时我们买来就是为了暂时住，也贷不了款，也上不了交易大厅，就只能自己住，有别的想法肯定不行，留着升值，留着干嘛肯定不行。"

记者：但是很多人和这位女士的心态不一样，依旧有不少人寄希望于小转大。在太玉园的论坛里，记者就看到不少帖子在讨论小产权转大产权的事儿，而这样的话题可以说从业主入住哪一天就开始了。张大伟认为近期小转大不太可能：

张大伟：在现在整个房地产市场价格还比较高的情况下，地方政府还在依赖土地财政的情况下，不会允许放开一个可能扭转之前游戏规则的这么一个东西，只有一个可能在一些中小城市就行试点。我觉得在短期，房产税等长效机制没有建立，房价还比较高，不太可能在一线城市放开小产权。

房屋产权本来没有"大""小"之分，"所谓"小产权房"并没有明确的法律概念，而是人们一种约定俗成的称谓。目前各地对"小产权房"称谓不完全一致，在北京称为"小产权房"，上海称为"集体土地房"，广东称为"集资房"，济南称为"乡产权房"。"小产权房"是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者是村委会来颁发，所以叫做"乡产权房"，或者是"小产权房"。按包括集资房、集体土地房等等，当然所有的财产具有这样的特征第一就是不合法性，第二就是成本和价格较为低廉尤其是和商品房相比，第三产权肯定是不完整自然风险隐患较大还有一些其他入住以后的纠纷，比如说像这位听众，(爱国农民)他发来的微博上，这几天我们这的小产权房的小区，就因为开发商不能够供暖现在正在起一些冲突，据说小产权是不受法律保护的。虽然如此，但是在一些城市，小产权房的项目的建设情况怎样包括销售情况怎样呢？我们还是先来看看北京，在北京去年去年9月公布了第一批79个项目，今年6月，又公布了第二批6个在建在售的"小产权房"项目，其中申请法院强制执行30个；移送公安机关8个；移送监察机关处理31个。就在当时，有记者在昌平区调查发现，仍有不少小产权项目在抓紧建设、销售。比如太玉园，位于北京东六环外，因为是当时最大的小产权房社区而闻名。2012年9月登上了第一批79个项目中名单后，太玉园周边的地产中介就在城管和物业的要求下，撤销了售房的广告牌，村委会也停止办理过户手续。

今年6月，有记者再次来到太玉园，尽管此时张贴的小广告中已鲜见售房信息，但是当地人介绍说，今年"五一"后，太玉园已经恢复过户。据了解，目前太玉园二手房的房源"十分紧俏"，来这里看房的人不在少数，房价也比去年下半年低谷之时每平米上涨了一两千元。我们的记者季苏平今天在太玉园做了调查。

记者：北京通州区张家湾有一座闻名国内的小区，名字叫太玉园。太玉园小区（房价户型二手房租房）位于北京通州区东南侧的张家湾镇，总占地面积2000多亩，分东西两个区域，内含一个幼儿园，目前有上万户居民入住，体量十分巨大，号称全国最大的小产权房小区。在过去十多年里，这个小区的房价从2001年时的700元每平米涨到了现在9000多每平米。不过这样的价格比周边的大产权房还是便宜不少。中介王先生：

王先生：现在太玉园这边1万块钱一平米，比通县里面的便宜，现在我们这里有一套翠屏北里（房价户型二手房租房）的，九棵树那边的，100平米，120万。

记者：多位中介表示，买这样的二手房只需要到大队就能过户，非常方便。虽然是小产权，但是却可以永久使用，而不像大产权房只有70年而已。中介李先生告诉记者即便拆了，也能得到补偿：

李先生：太玉园过户就在村里，这个永久使用权是归你的，土地不是你的，但这个使用权，只要这个房子还在，使用权就归你。要是拆了也要补偿呀。

记者：李先生还会告诉记者，这样的小产权二手房非常吃香，卖的没有买的多：

李先生：买的人多，而卖的人不多，因为卖的人普遍多觉得要转正，他们想等。

记者：小产权二手房紧俏，那一手房还有在售项目吗？多方调查的结果是，现在北京通州和房山都有类似的项目，不过记者在网上搜索却并不容易找到。中原地产市场研究部总监张大伟表示，现在小产权房交易非常隐蔽：

张大伟：现在在售的小产权是有的，但是比较少，而且小产权的销售比较含糊，据我们了解，明目张胆的说销售很少，都是以租赁的形式在签订合同。90%都不说卖，都是签订20年左右的租赁合同，也就是变相在卖。

记者：如此比较起来，早先买到小产权房的人似乎更加划算，因为至少在中介眼里，他们拥有的是永久使用权。

虽然是不合法，虽然可能在交易过程当中存在着种种的风险，但是在北京市场从记者调查来看，二手小产权房依然是卖的没有买的多，想买还没那么容易，尽管小产权房拆除的案例在前，尽管没有国家颁发的房屋所有权证但是由于可以长久的使用，另外一个，远远低于周边商品房的价格，因此不少人还是会选择小产权房。

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